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一周楼市：部分股市资金回流楼市去库存仍是主调

https://www.biud.com.cn 2015年07月18日09:17 家居装修知识网

　　中新网7月18日电近期，大盘的一涨一跌无不牵动着民众的心，相比于股市的跌宕起伏，楼市则表现出回暖态势，不少投资者在A股受到重创之后，重新调整资产回归楼市。的确，在多项政策利好带动下，楼市各项指标表现出向好趋势。国家统计局本周数据显示，2015上半年，房地产投资、商品房销售面积等都出现不同程度的上涨。不过，在楼市量价齐升的背后，仍然面临去化压力，加快去库存的速度仍将是下半年的主旋律。

　　在北京，多个区域也呈现出火热的发展势头。受益于京津冀协同发展和城市行政副中心规划建设的政策“东风”，北京通州的发展建设正迎来新一轮爆发。与此同时，大兴、房山多宗地块被开发商争抢，楼面价屡创新高，甚至已经接近区域商品房售价。正如商务部研究院的调查所示，第三季度我国城市家庭购买商品房的预期上升。

　　7月17日南方日报：楼市走强难改去库存主调

　　日前，国家统计局公布的上半年房地产投资、房屋开工面积、商品房销售等数据的变化吸引着许多人的目光。去年底以来的政策利好，推动部分城市楼市在上半年再度红火。本次国家统计局用最权威的数据证实了房地产业走强的趋势。

　　对于关注楼市的人来说，这些数据不仅是过去半年楼市的晴雨表，也是未来做出理性决策的重要参考。首次置业及改善型需求的购房人群是持币待购还是迅速出手？出售二手房的业主，是对手中物业待价而沽甚至提价反价，还是趁市场好转平价出让？上半年业绩还过得去的房地产开发企业，又该如何制定下半年的市场策略？

　　从数据表现来看，四轮利好政策出台后，尤其是“3•30新政”之后的二季度，一线城市及部分二线城市房地产市场开始好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正。投资增速虽小幅回落，但总体保持稳中有升。

　　尽管数据中有亮色，但目前商品房市场库存偏大的基本面没有改变。例如，上半年住宅销售面积和销售额增长的同时，办公楼销售面积和销售额都出现了下降，商业营业用房的销售额也是下滑的。

　　而从不同区域城市的楼市表现看，除了一线城市和部分二线城市比较火热，大部分的二线城市以及几乎所有的三、四线城市的商品房市场上半年的销售都不是很理想。从总体上来说，下半年的房地产市场依然面临去化压力，加快去库存的速度仍将是下半年的主旋律。

　　在这样的背景下，不管是一直以来都得到政策支持的首次置业群体，还是去年以来享受政策利好的改善型需求购房者，都无需过于担心房价出现暴涨。但考虑到一线城市和部分二线城市供需关系的特殊性，这些城市的购房者还是应该抓住政策利好带来的入市“窗口期”，而不应指望未来会有更低的入手价格。

　　相对于购房者而言，开发商同样需要根据表现分化的不同城市采取具体问题具体分析的策略。不过，在楼市已经进入“下半场”的大周期之下，加速去化和提升利润水平的同时，如何提升自身产品质量水平，提供更多有溢价的增值服务，将是房地产商需要认真考虑的问题。毕竟，就连万科、万达、恒大这些行业龙头都在纷纷尝试新模式、新业务的时候，再不趁着市场好转的时候迈开探索“创新”的脚步，恐怕未来转型的难度将会更大。

　　7月16日中国证券报：全国土地市场出现局部回暖信号

　　全国城市地价动态监测组最新数据显示，二季度全国城市地价水平整体稳步上升，各用途地价环比增速上升，同比增速持续放缓。中央和地方对房地产去库存化的支持力度不减，全国土地市场出现局部回暖信号。

　　国土资源部全国城市地价动态监测组15日发布数据显示，二季度全国105个主要监测城市土地供应量环比上升，符合市场近期变化，各类用途土地供应量同比均出现下滑。截至6月30日，二季度105个主要监测城市土地供应面积达到4.25万公顷，环比上升8.05%，同比下降22.34%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应环比分别减少27.98%、19.33%、3.65%、增加42.71%，同比分别减少43.95%、34.05%、28.62%和7.95%。交通水利基础设施等其他用地占比明显提高，住宅用地占比的下降相对明显，工业用地占比较去年同期微降。

　　全国城市地价动态监测组负责人赵松说，随着3月30日多部委出台各项利好措施逐步落实，市场观望情绪有所缓解，部分房企主动调整策略积极适应楼市新常态，推动现有库存逐步消化。自本轮房地产市场低迷以来，5月末商品房待售面积首现减少，商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现企稳迹象，带动土地市场信心提振，房地产开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平，但降幅有所收窄。

　　值得关注的是，商品房销售额增速转负为正，个人按揭贷款增速逐月上升，楼市回暖一定程度上带动了土地市场预期向好，二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首，局部地区市场上涨动力显现。

　　赵松说，随着货币环境宽松预期逐步实现，三季度将成为全力推进落实的关键期。部分城市土地市场或将迎来转化期，地价整体趋于温和上行，但将显示出更为明显的分化趋势，一些存量规模较大、需求支撑不足的地区或将长期面临较大风险。土地利用管理要从“防风险就是稳增长”角度，适应经济结构从增量扩能向“盘存用增”、效率优先转变，合理确定土地供应数量及结构的差异化要求，切实做好风险防范。

　　7月15日中国新闻网：部分股市资金回流信贷持续宽松楼市回暖加速

　　在“全民炒股”时代，股市成为人们讨论的热门话题，大盘的一涨一跌都牵动着股民们的神经。相比于股市的跌宕起伏，楼市则呈现稳步回暖态势，不少投资者在A股受到重创之后，重新调整资产配置，把鸡蛋重新放入楼市的“篮子”内，以寻求资产的保值增值。

　　在股市调整的同时，楼市却在逐步回暖，尽管一些三四线城市的基本面还未出现实质性的好转，但是部分城市已经呈现出复苏的态势，比如北上广深四个一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市。

　　由于上半年的“330新政”和央行三次降准、降息的影响，楼市迎来了信贷政策的宽松时期。据“伟嘉安捷”数据显示，目前商业贷款五年以上的利率调整为5.40%，而公积金贷款五年以上的利率仅为3.50%，刷新了央行历年利率调整周期中的最低水平。就北京来说，针对购买首套房的优质客户，个别银行还能给出最低“八五折”的利率优惠。

　　货币政策的宽松不仅对实体经济形成了有力支撑，也持续激发了购房者的入市信心，楼市回暖速度加快。今年6月份主要城市成交面积环比上涨5.32%，同比去年同期上涨了64.47%。北京方面，据链家市场研究部统计，6月份扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交6517套，创下21个月以来的最高值，环比上涨26.1%，同比上涨85.9%。7月份(1-12日)，纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交2790套，较6月同期上涨38.2%，较去年同期上涨了190%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的周期是基本同步的。从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。但从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。从2014年10月开始至今，A股和房价又进入同步上涨周期。一般来说，宏观上的流动性增强，股市上涨带来的财富效应会投射到楼市，带动房价上涨。

　　但由于其他政策的影响，加上股市、楼市自身的一些规律，两者也会出现一些短期的背离。亚豪机构市场总监郭毅则分析，在牛市初期的时候，流动性更多的是转向股市，对于楼市是抽血的作用，楼市处在下行和走稳的阶段。但在股市出现长时间的上涨之后，造富效果开始显现，特别是股市出现小幅震荡的时候，有前期获利资金从股市出逃套现，会反过来支撑楼市。

　　7月14日北京晨报：借着政策“东风” 7月以来楼市成交通州占三成

　　《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》7月11日通过，提出要聚焦通州，加快城市行政副中心的规划建设，2017年取得明显成效。借着政策“东风”，通州的楼市已经提前预热起来，在7月北京纯商品住宅成交中，通州占比达到29.5%。

　　根据链家市场研究部统计数据显示，截至12日，7月北京新建商品住宅网签量为6633套，较6月同期上涨132.4%。纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交2790套，较6月同期上涨38.2%，较去年同期大涨190%。其中，通州成交占比29.5%，明显高于5、6月份的13.3%、25.7%。且在7月份成交量大于50套的9个纯商品住宅项目中，有6个位于通州，京贸国际城与华业东方玫瑰等楼盘的价格较6月份上涨达5%以上。

　　在二手房方面，截至7月12日，北京二手住宅成交量为6631套，工作日日均网签量为790套，较上月同期上涨1.6%。上周，通州成交房源中单价档位在25000-30000元/平方米的房屋占到总成交量的23.6%，较前一周增加3.7个百分点，达到年内最高水平；低单价房源成交越来越少。

　　“业主惜售情绪增加、在售房源减少是导致成交量占比下降的主要原因。”链家市场研究部李巧玲表示，本轮通州购房热中，除了刚性需求的支撑外，投资需求大约占到20%左右，主要以购买二套为主，“通州市场的突然升温，也将影响到房企的开盘定价，推迟开盘的现象或将有所增多。”

　　“通州住宅市场的库存量已经达到最近六年来的最低值。”中原地产首席分析师张大伟介绍，通州市场价格上涨最明显的是商住公寓市场，2015年成交均价达到了22902元／平方米，“通州过去有较多二手房存量，可能会影响通州房价的涨幅，另外也缺失大盘、地王项目的拉动，但在多重利好的影响下，整体房价的上涨趋势已经出现。”

　　7月13日经济参考报：商务部研究院：商品房购买预期上升

　　商务部研究院日前发布第三季度我国城市家庭购买预期调查。结果显示，手机为最热门预期大额消费品，商品房的购买预期上升。

　　商务部研究院日前对5000名城市受访者进行的一项问卷调查显示，2015年消费者对三季度商品房的预期购买率为6.3%，环比下降，同比上升。看涨2015年三季度商品房价格的受访者比例为34.9%，连续三个季度上升，同比显著上升；看跌的比例(17.8%)连续三个季度下降，同比也略有下降。

　　调查还显示，2015年三季度的手机预期购买率为40.4%，环比大幅上升。购买方式上，受访者中选择通过实体店购买手机的比例为40.4%，环比、同比均显著下降；预期选择“实体店+网购” (45.0%)和“纯网购” (13.4%)的比例均有上升。预期使用电脑终端的比例(52.4%)持续下降，同比大幅下降；使用移动终端的比例(43.9%)有所上升，同比大幅上升。

　　该项调查数据来自对北京、上海、广州等10个城市5000名受访者的问卷调查，问题针对商品房、租赁房、出境旅游、培训产品、汽车、大件家具、各类家用电器等19种大件大额消费品展开。(中新网房产频道)