丁祖昱：五问美易家

  2015年7月19日，博鳌房地产论坛上，花样年控股集团有限公司董事局主席潘军又推出了他的“新概念”——最新的旅游地产解决方案“美易家”。

  按照潘总的介绍，“美易家”将会颠覆旅游地产的整体运营模式，形成旅游存量资源的盘活与三重价值重构（即基础价值物管服务、核心价值类酒店化经营以及平台价 值O2O平台经营）。由于“美易家”集中拿项目，一个旅游目的地城市就做一个楼盘，所以成本只是途家的1/3。另外，“美易家”凭借彩生活的平台，拥有全 球最大的社区业主，可以倒流到美易家，推广成本很低。

  这么多的颠覆和创新，听上去就让人热血沸腾，但是实际情况并不一定这么简单。去年，彩生活上市时，我就写了《七问彩生活》；这次一样，我也要 “五问美易家”。 

  一问，运行成本真的是最低么？说 比国际大牌的酒店管理公司低，我绝对相信。这些五星级酒店管理公司，反正不是用自己的钱，为了保持传统延续多年来的服务标准，肯定是成本一分也不会省；说 比途家低，我也觉得有可能，毕竟途家也不是专门做酒店运营管理的；但美易家绝对不可能比如家更低了，按照如家酒店集团2014年年报，其在中国335个城 市2609家酒店296075套住房正式投入运营，每间可供出租客房的平均实际营收为人民币138元，在如此低的平均租金下，如家依然能够实现盈利。从这 个角度上讲，如家做运营，成本肯定最低，所以成本并不是美易家的核心优势！

  二问，优质的房源哪里来。今天，对这种旅游地产运行模式来说，优质房源是核心。不 管是途家还是其他旅游地产的运营管理商，房源大多是来自于B端的开发商，大多是开发商滞销的旅游地产项目（来自于C端的业主很少，中国业主难搞，零散的房 屋更难管理）。如何确保来自B端的房源，在硬件、软件、位置各方面胜人一筹，我觉得并不是一件容易的事情。如果没有过硬的房源，一切都是空中楼阁。至少在 这次亮相的时候，我们并没有看到让人眼睛一亮的项目，这点确实是硬伤！

  三问，合作模式有何独特之处。如果房源是来自B端的话，那就排除自己建的可能，这个时候合作模式是关键。包租模式估计今天大多数情况下不会选择，那剩下的无非就是分成模式，而重点就是谁多谁少的问题。实际上，这种分成模式是必须要做到双赢才能长久，因此在这种模式下并不存在对美易家特别的优势，对半分成是大多数的选择。

  四问，利润如何保证。目前按照潘军的设想，扩张有两条路径，一是“中国最美30佳”，2年内选择30个度假目的地，服务30个目标度假项目。二是“中国百城百站计划”，4 年之内，选择250个目标度假地，每个地方选择一个度假物业，提供美易家综合解决方案。第二条路径，涉及时间太长，我们暂且放一边。那么我们来计算一下第 一个方案的收入情况：30个项目相当于30家酒店，假设每家酒店平均有200套房，一年的客户入住率为70%，每间客房的房费按潘总说每天30元房费的话 我觉得不可能，即使羊毛出在猪身上也是亏本生意，我按扣除成本后每天赚30元计算，再和业主方五五分成，那一年下来30间酒店的利润也就1000来万元， 其实要做到这点已经是难如登天了。 

  五问，推广渠道优势在哪？彩生活目前也就2亿平米，250万户，影响700万人。今天任何一个社交平台，都远远超越700万人的规模。途家和携程合作之后，仅携程的会员就达到了 2.5亿人，更不用说月活跃用户已经达到5亿人次以上的微信平台了。所以基于彩生活做美易家，其实也没有任何所谓的推广优势。 

  纵观美易家的运营模式，反而觉得越做越重，至少我没有看到彩生活的创新和颠覆。当然，也许我还没有完全看清楚，希望潘军最终能够给我们一个真正的惊喜。

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