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徐乐：LOFT将形成独特市场中昂打造“定制化”概念

https://www.biud.com.cn 2015年07月22日10:51 家居装修知识网

Loft概念从国外传入中国，本地化演绎loft公寓。Loft因商住两用、居住创意性高、投资回报高等因素，成为都市年轻人的居住时尚。但受市场大势的影响，北京Loft产品推盘仍面临着库存量较大、同质化等问题的影响。但是位于门头沟的中昂时代广场居区域正中心，周边配套设施日益完善，因而受到众多置业者的关注，为此，今天我们有幸邀请到中昂时代广场营销总监徐乐先生作客直播间，为我们详细解读中昂时代广场。

中昂时代广场营销总监徐乐

【LOFT产品新机遇】

记者：徐总好，在今年的两会工作报告中提出了一个稳定住房销售的政策，这个政策给予房地产市场很大的信心支撑，加以上半年央行多次降准降息政策推出，使得北京楼市又一次火热起来，那Loft有低总价，低门槛的优势，在这样种种的利好下，您认为Loft产品迎来了何种的机遇？

徐乐：其实大的市场方面，从Loft产品上讲，仍然跳不出整体房地产市场基本的一个意图，以目前的这种房地产政府释放的种种利好的政策来讲，今年也好，甚至于明年大概两到三年的时间，尤其是像北京这样的一线城市整体的房地产市场平稳发展还是进入到一个正常的发展轨道上来。

Loft这种产品其实它的热销与否还是要依托整体大市场的认知，目前大市场的方向是很好，政府连续多次的降息降准，直接受益者就是房地产行业，从开发商卖房到购房者都是直接性的受益，实际上效果更多的是对购房信心的巩固和释放。

在北京这样的城市里面，作为首都，它的特殊性是不言而喻的，这种特殊性也就代表着它的需求量是一种刚性的需求。其实Loft市场在过去几年发展过程当中，出现了有很多以投资型的这种购买主体为主，但实际上从去年下半年到今年反而是自住的比例有所增加，像中昂时代广场就有很多的自住型客群。因为从Loft的发展历程来讲，如今Loft的这种居住舒适度和使用空间都发展的很不错了，尤其是像类似中昂时代广场这种具有核心地块价值的项目，不管是从自住的角度，还是说投资性的角度来说，都占有独特的市场份额。这是目前来讲在北京整体市场，包括Loft也会形成一个自己独有的市场。

当然了这个供应量的话从整体上来讲还会比较多，因为Loft有一个产品特性，就是它的户型面积会相对较小，整个市场总体的量来说多，往往Loft凭借它独特的特性是不限购、不限贷，自由购的模式就可以把北京很多有这种需求的人，完全释放了，可能在市场并不很凸显的情况下，Loft这种产品它的需求量并不会有那么大，但是从现在整体市场上来讲，它的发展走势比较好，就是国家政策就是稳定房地产的健康发展，这是一个定调最基本的定律，所以在这样的背景之下，Loft的需求量就会得到充分的释放。

所以在我们一线的这些市场里面的这些业内人士来看，Loft产品实际上在今年大概3月份之后，它整体的市场是逐渐向上的趋势，而且我下半年因为政策相对稳定性更清晰，购房者对于产品的认知也有体现，再加上金九银十传统性的旺季，我们对Loft的市场还是很有信心的。

记者：在京西板块聚集了很多Loft产品，像门头沟区域，拥有良好的生态环境，还有退二进三产业结构的调整，以及政府对于文化创意产业的扶持，那可能京西发展会再定位，文化创意产业就会成为未来京西这个板块发展的支柱产业，也必将会吸引更多的年轻创意人才进入到这样的一个区域，那您认为这又给Loft产品有什么样的一个好的发展机遇呢？

徐乐：举一个例子，当政府在这个板块做了更清晰的这种产业规划前提之下，那么实际上剩下的就是一个落地和执行的过程，但目前来看这个过程政府在努力的去做，目前来讲在市场里面像我们这样的项目已经实实在在的摆在那里了，从需求的角度来讲，只要政府有倾斜性的、引导性的政策支持，包括首钢的拆迁，包括整个门头沟的产业定位，实际上来讲门头沟整个的区域老百姓传统的就叫门城，就是在门城地区里面未来3到5年产业性的定位也会越来越清晰，因为门头沟有一个大的特点，就是它也属于西山角下，门城的生态环境非常好。所以对这个区域来讲，尤其是我们项目所在的北部城区，也就是主城区，它的这种生态保持一定会做得非常好，可能发展更多的是生态型的服务行业，或者是文化创意的行业，所以你在这样的一个角度来看，门城整体的发展趋势还是很好的。

所以有这样的发展的土壤，肯定就需要我们这种项目的一些需求，所以在这样的情况下，需求与供应能够逐渐的找到一种平衡，找到一种相应的比较均衡的地方，所以这个也是未来门城一个很大的发展机遇。

【门头沟LOFT产品的独特气质】

记者：其实在北京这边就有一个东富西贵的说法，据我们了解门头沟区域过去聚集了很多高端的项目，现在门头沟在售以及即将入市的新盘有很多都是Loft产品，那您认为从过去的高端项目，到现在Loft项目这样的一个聚集您认为这样的发展变化它是有什么样的原因呢？

徐乐：其实有一个概念，首先要有一些区分，门城现在是什么概念呢？就是70年的高端住宅仍然是占着很重要的一个比重，同时新增的项目里面，从套数的量上来讲可能Loft这种产品显得会相对比较多，但实际上我们在我们这个区域房地产的从业环境里面，门城未来的纯70年住宅的供应量会有一些释放量，在我们项目北侧至少有4块是政府正在有待于开发的土地，在这个过程里面整个门城的居住类型的供地和需求未来还会有一个持续的3到5年的释放，而且量会比较大。但是门城有一个大的特点，它的定型上来讲跟不同的区域不同是处在北京正西部地区，比如说就是长安街沿线的这个地方。

访谈现场

北京西部就像刚才提到的东富西贵，贵在哪里，行业内，从业人员我们自身的从业人员理解的话，第一在稀缺性，这个稀缺性有两点，首先就是山水资源的稀缺性，这是北京任何一个包括北部地区，包括东部地区，包括南部地区是无法比拟的，因为有西山，有三山五园，包括门头沟有类似的几百年的文化山水资源的积淀，所以在这里面天生会形成一种中高端楼盘的土壤，就是它适合于在开发商去打造中部高端这种楼盘，所以你看曾经会有西山别墅区，包括已经延展到门头沟地区，门城地区也有很多高端，比如说西山意境。还有一个稀缺性就是它的供应量的稀缺，我刚才提到在整个西部地区，西四环我做房地产时间还是比较长的阶段，在大概04年，05年，或者06年整个西四环还是有充足的供应量，比如说像世纪城，像绿城等这些项目实际上沿着西四环遥望西山都是非常知名的楼盘，但是这些项目的密度并不高，都是以中等密度为主的。但是这些项目开发完毕之后，实际上北京的西边在往后这几年它的供应量是逐年的在下降回缩，因为它的山水资源是不允许过渡的建设这种开发项目，所以就造成了以西四环为高端，西五环沿线是山了，从西北这个方向一直到西南这个方向更多的是山区，他是不允许你做开发的，可能早些年有很多高端的别墅，在这个方面五环的供应量是零的，石景山的供应量接近于零，可能只有一两个项目非常少。

这样的话就是西六环的门城它的优势就逐渐的显示出来了，它的山水资源，门城有一个资源抬头望山，低头望水，跟西山距离最近的也是在门城，有西山意境等等这些项目的开发，实际上来讲居住的纯住宅都是热销楼盘。那么Loft这个产品区域属性、地块属性是一样的，所以在这个区域来讲的话，西部或门城地区的Loft，不同北京其他几个方面的Loft，你可以把它理解成具有独特的山水资源，就是人住在这个区域里面会有一种心情比较舒畅，因为亲近于自然，空气也很好，它的这种环境也很好，那么再加上现在门城有最大的机遇辐射度，包括地铁的规划实施，所以这样来看门城的方便性，它的这种独特魅力就显现出来了，所以在这种区域上看，门城Loft产品有它自己独特的气质的，你可以放眼北京纯粹Loft的产品，北京卖的最好的就是东边和西边，我们项目也算是上半年卖得不错的项目。这样来看的话，大环境和大的区域它的价值还是很深的根植在这里头。

【中昂时代广场竞争优势】

记者：还有像远洋、融创这些在去年争相在门头沟拿地，门头沟已经成为眼下北京楼市最活跃的板块之一，那不限购的Loft户型几乎成为开发商必备的产品，您认为中昂时代广场相对于其他在售的Loft产品它的优势有哪些？

徐乐：各家都有各家所长，作为中昂集团，我们公司在打造现如今中昂时代广场这个项目来讲有几点特性，第一个就是房地产的老话来讲，地段，地段，还是地段，在这个角度来讲，我们项目可以说有三个方面的差异化，因为目前房地产的市场发展的比较成熟，Loft这种产品和市场也逐渐的形成一种自己独特的市场环境和市场氛围，可能买Loft的很多都是对这种产品有一定的印象，有一定的故事，固定的思维方式。我们这个项目打造的第一就是选地，我们选地因为中昂在选这块地相对来说还是比较早介入的，在打造选地的理念上来讲我们一定会选择市场，会选择一个能够有一个很好的基础，地块有一个价值基础在里面，同时它未来又能够迎接来很多新的能够给这个地块带来很多新的增长点的地块。所以我们举一个最简单的例子，我们项目的地段核心的价值就在于我们在门城老城区或者叫做主城区，因为我们项目离门城的区政府只有200米的距离，就在门城主要的一条大街——新侨大街，到了新侨大街才算到了门头沟。

中昂时代广场营销总监徐乐

我们这个项目的特性是什么呢？我们是把城中间最早的类似早期门城商圈的概念重新做一个老翻新，最早的时候这个项目就是门城最好的超市就是物美大卖场，门城买东西最好的地块就是在我们这个地方，我们打造一个门城商政核心区15万平米的一个综合体。这种综合体至少有两个板块，第一一定在好的地理位置，这样的话你才算是有核心价值的综合体，第二你要有产品的独特性，从产品的独特性来讲我们项目有两点，我们上面是Loft公寓，一共5栋楼，下面是纯粹的商业，马上也要推出这个商业的产品。在商业的配套性，有句话叫做公寓好不好要看配套，配套好不好要看商超，我们下面大概是7万平米，这里面我们完成了一个最核心的工作，也是我们项目基本上未来一个核心的卖点之一，就是我们仍然引进了刚才提到的物美集团，这个物美集团在我们这里刚刚签约，大概要达到多少呢？它的规模要达到15000平米左右，这个超市的体量相当于目前门城的四个物美超市。因为这个我们叫做主力店，这个对于我们项目来讲是一个非常大的利好，举一个例子因为你买的是城中心，住在上面Loft这种公寓的客群里面，一定会追求方便性，如果你下面的商业，比如说吃喝玩乐，你的商超，你可能每天都会去光顾这样配套性的东西，这种利好，这种方便性来讲就非常强。

第二个就是它有这样的主力店，又有这样核心综合体的规划，包括它的体量，在这样的核心地段来讲，实际上它这种类型产品就是保值性和增值性，对于消费者来讲，你买到这里是托底，你可以看到它的现在，也可以看到它的未来，我们沿着新侨大街有三点，在门城主城区里面有三个核心的商业性的配套，这就相当于三个商街，这三个商街加起来20万平米，这个商圈从今天就已经完全的凸显出来了，也就奠定了这个基础，在未来两年这个地方也就形成真正意义上的，以前也是老城的商圈所在地，未来是更加繁华的商圈所在地，所以还是回到地段，是我们中昂选这个地最大的初衷我们要选择一个核心地段，也要打造一个核心地段的综合体，我们目前来讲集团想的我们也是做到了，对于消费者来讲这也是对他们最坚实的保证。

记者：中昂时代广场除了商业优势外，还有其他的优势吗，比如说教育？

徐乐：核心仍然跳不出在主城区整体所依托的氛围，我举几个例子，第一我们看去选择这个房子的时候，从消费者来讲一定看重的是配套，配套涵盖几个方面，第一是生活配套，交通配套，刚才生活配套我的商圈整体它未来的展望还有很多，包括我们，包括华远都做了很多主力店，这个地方我敢说是门城最方便的地方，逃不出这个范围两三公里。

第二是交通性的配套，交通性的配套跟每个居住在这个区域的人生活是息息相关的，因为你每天都要出行，在我们这个区域来看核心更重要的就像主城区，仍然依托最重要的就是阜石路，阜石路是在2010年修通，当年作为北京的60大事件之一，当年实际上这条路没有修出来之前，石景山，包括门城，包括海淀的西四环外沿线的这个地方，它的交通状况是很糟糕的。那么这条路在2010年修完之后，实际上盘活了两个区域，一个石景山区，一个就是门城。这条路的贡献也非常大，因为它非常好走，全线基本上红绿灯很少，从三环可以通到二环，这个便利性是很好的，而且全程都是高架桥，是唯一一条没有收费的高速，所以这个生活的便利性还是很大的，西部地区有一个特点它的供应居住人口的密度相对来讲还是有限的，所以这条路的路况也是比较好的,这可能是开车的状况.

还有就是公共交通的发达性，中昂时代广场自己的配套公交体系很发达，我们旁边就是公交总站，坐车十几分钟就可以到苹果园了，还有地上的地铁，快速公交，倒数第二站离我们项目走路7、8分钟就可以到，这个快速公交跟地铁是一样的，因为是走单独路线的，非常快，可以换乘现在的6号线，海淀五路居站，还有10号线的西钓鱼台，基本上20分钟就可以到了。还有一条就是阜石路沿线，也就是你们可以查得到的现在已经在修建的地铁6号线，它目前的终点站是在海淀的五路居，现在已经往西延，它未来到2016年的12月28号要沿到苹果园再往西一站，叫做静安桥，现在已经在施工了，往东延到通州，你可以坐快四，也可以坐公交，大概几站就可以换乘地铁，对于卖房者来说是最大的实惠。

再说医疗性的配套，因为我们在主城区，门头沟最好的医疗配套就在我们这个区域，基本上在我们项目走路在5分钟范围之内就可以到，第一个是门头沟的区医院，然后还有一个门头沟的中医院，从我们项目都是步行5分钟，而且这些医院的医疗设施条件是比较好的，在我们这个板块是占比较大的优势的。

再说教育，因为门城的教育从北京的近郊区县来讲还是比较靠前的，我们最近的小学是门头沟的大峪一小，和大峪二小，基本上是区重点，或者是市重点，在这块包括我们很近的西山意境也有北京八中的引进，这些实际上它的教育资源都是非常好的。所以在这几个跟生活息息相关的配套来讲，他就是有独特的优势在里头，主要还是离不开主城区的概念。

记者：区位上还是最大的一个优势。

徐乐：核心还是要回归到地块的价值上。

【产品升级打造“定制化”概念】

记者：据我们了解中昂时代广场一期在去年的11月份开盘，二期也将在8月底开盘，二期这个产品相比较一期户型方面有什么不同，它改变的初衷是什么，还有请您具体谈一下定制个性化这样的一个概念？

徐乐：首先你刚才提到了我们8月底要开的二期，我们有一个最大的区分，就是我们产品有一个大的升级，因为之前一期卖的是毛坯房，从二期开始后期的包括三期，全部都要做精装修，因为Loft这种产品上来讲，就是它的特点就是可塑性很强，空间自由，然后时尚，实际对于客群来讲，对于Loft有千百种的印象和想法，在深入打造我们二期产品的阶段，就是你提到的定制化，从某种角度上来讲我们很多都是原创的。第一就是在Loft这种楼板的专业技术性打造上来讲我们下了很大的功夫，我们是唯一能够在Loft产品当中做这种错层楼盘的形式，就是以我们设计的一些精巧一些细化的设计，然后使客户的这种空间感都能够达到一个最好的舒适度的平衡。我们在一层和二层的楼盘搭建是有一定的错落性的，保证了一层的这种空间不受压制，同时又巧妙的缓解了二层的空间，我建议大家感兴趣的都可以去我们实际的现场，就是我们售楼处就在我们项目下，可以实地感受一下我们产品的特性，这是其一。

第二个就是我们在做这个所谓的定制化的深度精装修，我们可以理解成一个概念，就是接近于拎包入住的概念，我们把很多的储物空间，因为Loft有一个特性，它的百变性很强，它的家具并不常规，如果客户自己去买家具的话，有很多地方可能需要定制，我们在产品打造里面把这些因素都融进去了，可能一个小小的接近40平米的建筑，接近于60平米平层户型来讲，我们可能会做5到6种配制，每个细节的角落都会考虑进去，让你充分的利用这个空间，完全很舒适，又不占用过多的使用空间，这也是我们很大的特性。比如说在小户型里面，Loft的小户型能够做玄关柜的很少，因为在目前Loft，居住的舒适度也好或者其他的追求来讲，一定是千方百计的去完善于它的配制。我们在这块来讲，比如说刚才提到的楼板的这种调整，然后我们楼梯的使用面积的合理优化，包括它的安全性，包括精装修材质上的合理优化，中昂时代广场这个二期这种深度定制化，最接近拎包入住的精装修是有我们自己非常独特的特点。我可以很有信心的讲一点在门城的Loft产品，目前我们这种套型这种户型我们有很多独特的自己的特质，即使在北京放眼很多Loft产品当中，我们仍然是很有自己的特点的。我们可以做到安全化的楼梯，耐久性的楼梯，错层的楼板的这种搭建等等，结合储物空间，结合小面积，同时舒适灵动功能性又这么完备，这些有点我们这个项目还是做到了我们自己独特的优势在里面，也欢迎很多感兴趣的朋友可以到现场去感受一下我们这个实际的东西，我们做这个精装修基本上就是实打实的。

记者：初衷就是为了让购房者得到最大的实惠感。

徐乐：对，因为有些事情开发商去做要比个人去做更有系统性、管理性，它的成本对于买房者来说也是一个很大的实惠。如果我们个人去装修一个Loft，你要有楼盘，要有楼梯的一些装修，然后Loft的这种空间百变性又很强，要请专业的设计团队给你设计户型，加上设计费，后期装修的人工成本，购房者的时间成本，然后再加上装修各方面的费用，包括你可能选择的品牌都仍然没有我们开发商选择这些品牌更好。我们更有质量的保证性，施工的把关，施工验收到后期的这个服务，售后我们都是一条龙，对于业主来说是一个利好，近期我们这个产品推出之后，在市场上客户对我们这个产品也是很大的认可，这也算是我们中昂时代广场对于客户来讲，在二期这种产品打造上交出的一个比较好满意的答卷，这个我们也付出了很大的代价，光我们这个设计团队用3到6个月的时间，完完全全扑到这个产品的研发上来了。

【未来推盘计划】

记者：纵观北京房地产市场，像Loft产品在今年推盘上是面临着很大的一个库存这样的问题，那您作为一个推盘手您有什么样的感受，基于这个市场的变化，您觉得中昂时代广场在接下来有什么样的计划？

徐乐：其实Loft产品可能在北京整体市场来讲，目前还是很多的，可选择性也会很多，但是在京西这个板块基本上只存在于北京正西这个方向就是门城，门城算下来可能也就4、5家这样的开发商，也是都有实力的开发商，但是京西的需求量是很大的。举个例子我们项目可能是一半一半，门城当地一部分人购买的比较多，外来的像石景山地区的，中关村海淀地区的人来的也很多，尤其是在今年，因为今年整个房地产市场的走势是向上的。那么可能门城的这种山水资源和它的交通便利性，它的生活配套也越来越完善，更多的人会把眼光投到门城这个地区，所以在门城地区性来讲，实际上它现有的供应量是能够跟它的需求量做匹配度的。上半年北京商住型的包括Loft产品，门城的这种成交的成绩上来讲还是非常好的。

前20年至少门城几个项目当中，有我们有融创都在这里面，从市场的认知性来讲是很好的，当然从供应的量体来讲本地部分可能压力大一些，跟西部地区又有一些微妙的区分，这个群体因为西部地区普遍的就是刚才提到的，东富西贵，西边就没有价格非常低的产品，因为它的这种资源性供应量就在这里。

从这个角度来讲门城地区的Loft还是有很大的空间居住的，我也建议买Loft产品的客群，可以更多的关注门城地区，因为门城有很好的自然资源，很好的环境，更重要的就是它现在的交通时间成本非常的低，开车的话从门城走阜石路到三环，到四环基本上就是15分钟到20时间，这在很多地区很多方向的板块是达不到的，这种优势特别凸显。

记者：那中昂时代广场在今年有什么样的推盘计划呢？

徐乐：刚才提到了我们马上8月底就会推出二期产品，实际上现在样板间已经开放了，可以来做一个观摩。在下半年这个阶段，我们整体上还有两期，二期开完了还有三期，因为这个项目是一个综合体，它的体量还是比较大的，更重要的是在Loft公寓这块我们推出还有两期产品，还有一种就是我们刚才提到的我刚才讲到的我们有大型的商业性的我们自己的配套，中昂时代广场他自己综合体的配套，几万平米像物美这样大的主力商超已经拿到了我们还会引进更多的主力店，这样我们商业也会有一部分拿出来销售的，这种类型的商业它本身就具有类似老城区核心商圈改造的历史的赋予他这样的使命在里面，在新建起来之后，它仍然会回归到核心商业配套的属性来，可能很多目前门城居住的，他买东西习惯性来到新侨大街，来到我们这个地方，我们叫做河滩金三角，未来下半年有两期公寓开盘，还有我们的商业，商业也会有一个集中性的推售，所以在这块各位广大的感兴趣的朋友可以去留意和关注我们中昂时代广场下半年整体给消费者带来的变化。

记者：再问徐总最后一个问题，中昂时代广场在8月份开盘，请您给网友介绍一下开盘时候的一些具体情况，会不会有一些优惠？

徐乐：肯定有了，开盘对于开发商来讲是一个热落的过程，对于消费者来讲我们把产品升级了，我们把配套也做好了，把商业的主力店也引进过来了，目前的优惠政策仍然实行提前的排卡，基本上小面积的大概在40平米左右的，建筑面积在40平米左右的是3万块钱抵6万块钱，还享受开盘特殊性的优惠，大一点的户型可以6万块钱抵12万块钱核心的优惠，这个优惠要比我们以往的力度都要大，而且还要享受8月份开盘的优惠，所以最好还是早一点来，你能够看得到你所选的户型是什么样的，所选的位置是什么样的，二期的位置也很好，不仅仅是产品单身，而且它的视野很好，都能够看得见山和水我们项目下面是永定河的支流打造的很漂亮。

记者：谢谢徐总作客我们直播间，也谢谢搜房网的各位网友收看直播。

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