走向理性的北京二手房：“量增价不暴”

最近，北京二手房成交量复苏，但房价却没有因为成交量的放量而暴涨。每平方米3000元的涨幅，在不少热点成交区域就用了一年，而房价下跌3000元，用时不到4个月。

经纪人

房价变动与先前不一样

周一傍晚6点，经纪人王彦斜倚着电动车，站在一片树荫下。店门面对的马路，算得上是潘家园周边住宅区的一条“干道”，纳凉的、散步的、回家的……行人络绎不绝，王彦却很少用眼光观察他们。除非，某个人对着支在路边的房源信息板注视30秒以上。

6点07分，一位约莫30岁的女士，在信息板前驻足了约40秒。接着，王彦走上前主动攀谈。不过，交流五分钟后，他就知道，这是位只看不卖的业主，她想要的每平方米4万元的价格，比目前的市场成交价格高出了足足每平方米5000元。

“关键是，我怀疑市场还能否回到那么高的价格。”王彦形容，近半年的二手房市场，完全是个“政策市”，一项新政出来一次，成交就红火一阵子，比如“3·30”、营业税“5改2”。然而，集中签约两到三周后，成交的速度就会放慢下来，直到下一次新政。如果用图像形容，就像几个连续的V形，难有持续的火爆。“而在2013年的上一轮上涨期，仅需要一项新政，成交就会持续且快速地回升。”

当然，更明显的不同，则来源于价格的浮动。

去年的7月份，是二手房价格的最低点。王彦清楚地记得，他手中一套54平方米的一居室，业主从180万元报价起，一路调低，175万元、172万元、170万元、165万元，直到降到163万元才找到买家。即使算上10万元的税费，折合单价才每平方米32000元。“那会儿的房源，如果不标上低价急售，都找不到诚心的买家。”

他介绍，在2013年年末，这种小面积、低总价、低税费的房源，曾是市场中的紧缺户型，最火爆时“出一套卖一套”，最高单价到达过每平方米4.2万元。2014年春节后，市场急转直下，3月份时成交均价就下降到每平方米3.9万元。而到了7月份，价格下浮到每平方米3.3万元到3.4万元之间。

现在，一年过去了，同样的楼栋，同样的户型，一周前，他刚卖出去一套，成交价是每平方米3.5万元。“业主本来还想卖高点，可很难找到买家了。”做了4年的经纪人，王彦经历过大涨大跌，却第一次感到无论政策如何释放利好，房价都起不来。“这不，从每平方米3.9万元跌到3.3万元，仅用了4个月，可从每平方米3.3万元涨到3.6万元，3000元的涨幅，已经过去一年了。”

购房人

房价算是靠谱点了

涨得没有想象中那么快，并不是经纪人王彦才有的想法。80后的看房人李芳，也在最近得出了这个结论。

在看房人中，李芳属于“思想派”，一直叨叨着要买房，可看了一年半，却依然处于犹豫不决的状态。工作地点在西边的她，一直关注着西南三环的万年花城小区。这个小区曾因为“地王”而风光无限，二手房的价格也在不到半年的时间冲破4万元关卡，暴涨了近1万元。

“前年10月，我去小区看过一次房，50平方米左右的一居，满五年唯一的话，最便宜的报价都到每平方米4.2万元。我当时就被吓坏了，算是‘落荒而逃’。”

她观察到万年花城的房价下降，是在去年5月份。经纪人打电话告诉她，一套满五年无税的58平方米一居，业主报价220万元。而且，因为对方着急出手，不仅可以配合看房、随时签约，价格也能再谈个两三万元。“当时一算，折合单价每平方米3.8万元，半年跌了近10%。”然而，就像很多购房人一样，李芳也免不了“买涨不买跌”的心理。她总觉得，10%的跌幅还未见底。因此，虽然那两个月看了不少套房，可总也找不到满意的。无意识中，市场低谷期就这么被错过了。

买房的事情再度被提上日程是一个月以前，她和男友领证了。“家里人本来都责怪我，低点没有出手，市场回暖的时候买房，价格肯定被抬得很高。不过，实际情况却没有想象中糟糕。”

依然是万年花城小区，经纪人给她介绍了两套房源，一套是52平方米的一居，单价每平方米3.6万元。一套是68平方米的两居，单价是每平方米3.9万元。尽管不是最低点，也就回弹到去年4月份的水平，没有再次被吓到落荒而逃。

“聊了两次后，经纪人也挺坦白，告诉我最近4个月，小区的小户型成交价都稳定在这个水平，不会贸然上涨。”这一次，她决定无论如何都要出手一套。

大数据

供求比从1：5升到1：2

来自中介机构的监测数据，也从侧面印证了成交回升但房价涨幅放缓的现象。

数据显示，上半年，北京二手住宅网签总量为8.43万套，环比去年下半年的网签量上涨了39%，与去年上半年同期的网签量相比则大幅上涨了91%。然而，房价方面，上半年，全市通过中介机构达成的二手房买卖交易均价为每平方米37459元，与2014年全年的二手住宅成交均价相比，涨幅仅为2.9%。

对于成交走出低谷但房价却没有再现前几轮的暴涨，专家告诉记者，他觉得主要原因在于市场供求关系发生了变化。

专家说，2015年上半年，楼市利好消息不断，从先后三次降准、降息，到“3·30新政”加大对改善型购房需求的金融支持力度，减少交易环节税费，再到5月29日公积金实施“认房不认贷”，北京二手房市场在一系列托市政策的利好影响下，改善型购房需求持续入市，支撑了楼市交易量低谷。但从交易量数字背后看，是房源增加的幅度远大于客源。

根据统计，2015年上半年二手房新增房源是新增客源的3.5倍，这也使得二手房供求比从年初的1∶5升到年中的1∶2。“可以说，现在的二手房市场，正从业主占据优势的卖方市场向买卖均衡的市场发展。改善型客户的大量入市，带来的是房源量的增加。这部分换房人群手中，少则一套房，多则两三套房源。”

专家直言，虽然市场环境在下半年还将进一步宽松，但是大批投资客重回楼市的可能性不大，购房需求仍将是以改善型和首次置业型为主。

作为普通经纪人，王彦感觉“房价已经到了一个天花板，由于价格水平和普通购房人的支付能力差距越来越大，已经少有人愿意为暴涨买单。”

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