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“房婶”拥6套房收租生税率不超CPI不卖房

https://www.biud.com.cn 2015年07月26日08:58 家居装修知识网

近几年来，楼市都有一个有趣的现象，就是住宅一旦销售红火了，房地产税就立马成为媒体炒作的话题。日前，中国政法大学财税法研究中心主任施正文透露，房地产税立法初稿已基本成型，现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见，进行完善。一时间，房地产税又稳稳占据各大网站的头条。而在众声喧哗之中，房地产税立法也渐行渐近。

“房婶”住别墅还坐拥6套房靠收租过活

“只要税率不超过CPI，就不会卖房”

对于即将到来的房地产税，徐女士特别关心，她是标准的“房婶”。早期拼搏买了套别墅自住，而后老房子拆迁又在珠江新城补了两套，“没有别的技能，就将早期做生意的钱买了房子出租。”她告诉记者，村里很多家庭都这样，“年纪大了，没了土地，就靠拆迁补偿的钱买房子出租维持生计。”她自己承认，除了别墅自己居住之外，另外在天河、海珠、番禺还各有两套。“这个房地产税，到底该怎么征收呢？”

三四套房不会递进征税

固定税率预计2%左右

目前最新的说法是，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，其他的诸如土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税。目前，争议最多、也最关键的是自住房免税的边界划定。此前，上海、重庆都对部分个人住房征收房产税试点，“但效果并不好。”参与房地产税设计的财政部财政科学研究所原所长贾康认为，即将到来的房地产税税负应该比上海和重庆试点的税负稍高一些，覆盖的范围也会更大一点。第三、第四套房子征税的税率可能不会采取递进原则，而是固定税率，预计在2%左右，超过3%的可能性非常小。

从这可以看出，拥有四五套房子的，也不用过于担心征税，所以，房地产税吓不倒“房叔”、“房婶”。徐女士透露，上海、重庆开征房产税时她就非常关注，但都没有超过1%，“只要跑不赢居民消费价格指数(CPI)，就不会考虑出售。相比钞票，房子保值增值更多。”而据国家统计局发布的最新数据显示，2015年6月份，居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.4%；今年上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。

三问房地产税

进展如何？

立法初稿已基本成型

早在2011年，作为房地产税中的一部分——房产税已在上海和重庆两地试点。但收效不甚理想。公开的数据显示，上海每年征收的房产税只有20亿至30亿元。而重庆平均一年的房产税征收额仅1亿元左右，在地方财政收入中几乎可以忽略不计。

日前，财政部部长楼继伟表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。中国政法大学财税法研究中心主任施正文也表示，房地产税立法初稿已基本成型，但还未到向专家等社会各界征求意见的阶段。

怎么征收？

现有房产税和城镇土地使用税合并

目前最新的说法是，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础。其他的诸如土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税。

第一套房子免征的可能性很大，即使这套房子是豪宅，第二套房子则有可能从轻征收房产税。第三、第四套房子的税率，可能实行固定税率，预计在2%左右。

何时开征？

两三年内征收房地产税的条件并不具备

按照财政部财政科学研究所原所长贾康的说法，中央要求财税体制改革在2016年基本完成重点工作、任务，从时间表看不应拖到2017年全国两会后；不动产登记今年3月开始实施，到2018年完成，故2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。不过，另有业内人士却认为，短期内(两三年内)征收房地产税的条件完全不具备。

人口增速放缓租赁盘源却增两至三成

珠江新城豪宅降价15%才租出去

如果“房叔”、“房婶”的房屋在房地产税到来时并不出售，那只能与现在一样——出租。从金融角度上来说，在合理租售比以下，买房划算；而超过合理租售比，说明房价被高估，自然租房比买房划算。

所谓租售比，就是房价和月租金的比值。因为中国情况特殊，而北上广深等一线大城市就更加特殊，因此，业内普遍认为，广州的合理租售比应比欧美最高的160倍还要大幅提高，约为240倍。但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍。以珠江新城中海璟晖为例，一套88平方米的两房，售价360万元，月租金约5200元/月，租售比快到700倍，而在北上广深，租售比超出800倍的随处可见。

7月9日，潘石屹做客某脱口秀节目时透露，目前全国人均住房面积已经近40平方米，整体而言，中国已经不缺房子了。他的公司今后将会减少开发楼房项目，已经开发出来也可能不卖了，将改成出租房。言下之意，因为房子太多，房价大涨的基础已经不存在了。

记者查看了2015年广州的租赁盘源，来自几大中介的不完全统计显示，2015年，广州人口增幅放缓，租赁盘源却增加了两至三成。中原地产珠江新城分店的中介人员告诉记者，珠江新城有部分房东在房子空置三个月后，开始接受10%的降价。

徐女士也向记者证实，她在海珠区的房子依然以原价(与去年一样)租出去，番禺的房子有一套空置了一个多月，降价200元/月租了出去。珠江新城的房子更难， “可能价格太高，直到降了15%还多，才租出去。”徐女士说，“或许，应该趁现在房价还在上涨，赶紧将房子卖掉算了。”

记者观察

反腐？降房价？房地产税非万能药！

“一个家庭十几套甚至几十套房，不仅滋生腐败，还炒高了房价。”这种论调是民众热盼房地产税出台的重要动因之一。记者梳理了一下，发现目前我国的房地产业税收集中在建设环节和交易环节。据统计，在2013年的房地产税收中，建设环节税收收入占35.6%，交易环节税收占54.9%，保有环节税收仅占9.5%。 “目前中国在房屋保有环节的税费太少，而历次调控均以交易环节税收为主，效果并不明显。”贾康表示，房地产税改革的初衷，就是增加房屋保有环节的税费。理论上来说，这对“房叔”“房婶”的杀伤力会很直接，有利于平抑房价，因为拥有的房子越多，房价越高的房屋，税负越重。

但是，也很有可能“事与愿违”。全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵直言：“指望房产税来抑制房价简直就是‘天方夜谭’。”前两年房地产比较火的时候，一年的投资回报超过10%，“就算再多，房地产税也只有1%左右，如何压抑楼价？”

至于说房地产税将成为地方财政收入的主要来源，或许会降低地方政府的“土地财政”，中国房地产业协会副会长任志强更是“嗤之以鼻”：“国内的房地产税加起来大体占到国家税收的11%到13%，高的时候占到17%到18%。而土地收入占地方财政收入的比例，高的时候达到78%，地方政府愿意要哪头？答案显而易见。”