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写字楼市场风云变幻九龙仓布局从容制胜

https://www.biud.com.cn 2015年07月29日08:13 家居装修知识网

随着中国经济地位的稳步上升，越来越多的国际资本进入到中国市场，包括作为中国支柱产业之一的房地产市场。

戴德梁行最新披露的数据显示，全球房地产基金投资将有逾460亿美元（约合人民币2855亿元）进入中国房地产市场。

而外资的目标首先指向了一线城市的甲级写字楼，它们拥有巨大的增值空间。但在当前的情况下，一线城市的写字楼市场正进入巨量新增供应阶段。

2015年中国高端写字楼市场究竟是喜是忧？各大项目又该何去何从？且听九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官的一番解读，他是业界知名的高端写字楼推手，已为九龙仓集团打造过多个业内首屈一指的标杆级项目。

市场变量：从容应对，乐观其成

过去20多年间横跨香港与内地，邵永官已对这两个截然不同的市场积累下了丰富的操盘经验与深刻洞见。

这位高端写字楼推手早在1994年就已加入九龙仓集团，2003年起负责大名鼎鼎的海港城写字楼租赁，2007年转战内地，负责九龙仓集团在内地所有投资物业的办公楼租赁业务和部分项目的运营管理。包括大上海时代广场、上海会德丰国际广场，以及成都、无锡、苏州等多地的国际金融中心。

在邵永官的眼里，上海一直是中国无可争议的一线城市，始终拥有最好的投资环境。作为“长三角”的龙头，上海的经济地位多年来毋庸置疑。

“虽然2015年上海写字楼市场面临大规模新增供应，但作为一线城市写字楼市场，后劲依然充足，长期处于良性发展。尤其是上海、北京这样的超一线城市，外企只要在中国，就会将总部设在这里。”身为会德丰国际广场的掌门人，邵永官除了对整体市场表示看好，对自身项目前景亦始终强调“乐观”二字。

而对于经济增速放缓可能引起的“空置率”问题，邵永官认为，空置率与供需关系相对应，达到均衡需要一个周期性。在有前景的市场，空置率不会一直维持很高的水平。具体到上海，优质项目的空置率实际并不高，大约在10%以内。

今年，上海的甲级写字楼市场将达到供应的顶点，到2016年将趋于饱和，短期内预计不会再有这样的集中供应。

“大量新项目入市必然会带来一个如何去化的问题，但上海的发展前景无需担忧。CBD地区更是寸土寸金，核心区域内成熟的甲级写字楼面对的压力相对不大，只要应对正确及时，空置率问题就可达到最小化。但个别业主如持有一些新落成同时体量较大的项目，未来两至三年恐怕会面对空置率和租金的双重压力。”邵永官说。

以会德丰国际广场为例，作为浦西CBD地区标杆性甲级写字楼，开业四年来一直处于增长期。尤其是2013年以来，连续三年每年的总租金收入都在上涨。目前会德丰国际广场的出租率在95%以上，平均租金高达365~465元/平方米/月。

当然，偶尔也会有一些租户因客观原因搬离市中心，这也恰好给续租企业腾出了更大的扩展空间。邵永官表示，会德丰不会过分在意短期内部分租户的一些 “去中心化”搬迁行为，而是选择将目光放远，时刻关注整体市场的动向，坚持自己的品牌营运定位，并确保服务的领先优势。相信做好自己，就可避免在大环境风浪中受影响。

在邵永官看来，过去经济一直保持上升，现在放缓也未必是坏事，反而促进企业去思考。对于新项目，当然要考虑如何良好开局，哪些综合性举措有利开拓市场，增强去化动力；对于已成功的项目，亦是一个阶段性复盘的好时机。

租赁现状：定位准确，服务领先

面对经济增速的放缓与市场变量，邵永官沉稳一如往常。

他说：“我们的租赁其实是在和经济增长竞争，而不是和对手竞争。当下的会德丰国际广场务实进取，根据市场现状和自身租户结构，应对不同需求拿出度身定制的策略组合。”

据了解，丰田通商、瀚纳仕人才管理、艾奕康、东芝、恩比建建筑、LG化学、盛智律师事务所、康泰纳仕、蔻驰、无添加、莱珀妮、华尔卡、宝理塑料等不同行业的优质租户都把办公地点选在了会德丰国际广场。

全部租户中，共有16家公司承租了整个楼层，2家公司分别租下两个楼层，还有1家医药公司和1家设计建筑公司租下了整整三个楼层总计约6400平方米的办公区域。

吸引它们进驻会德丰国际广场的主要原因，是项目优越的市场定位、便捷的交通、宽敞的楼层空间以及国际水准的物业管理。

“还是那句话，做办公楼不是单纯的买跟卖。”邵永官说，“会德丰合作对象均为优质租户，本就彼此认可，并且非常重视相互间的品牌效应。在市场起伏中，大家换位思考，共同进退，才符合九龙仓和这些优质企业长远稳健合作的共识。”

在会德丰国际广场，外资企业和整层租户占到80%以上。对这些实力颇强的企业而言，租金并不是第一位的；写字楼的形象、定位和圈层影响力，均是它们的综合考量因素。而一流企业也非常注重人才的吸纳，着力于为员工提供良好的工作条件。因此，一流的办公环境、周到的服务，以及方便的交通及配套的商业设施都是不可缺少的。

身兼开发商和管理运营方，会德丰的管理层显然洞悉市场需要并清楚了解自身优势所在。针对不同的客群，会德丰拿出的是不同的配套思路，并适时与租户沟通制订合理及可持续的租赁方案，同时不断优化服务水准，保持服务的领先地位。

当租户及其员工在会德丰享受过一流的服务标准后，多会产生不愿“将就”的心理因素。此时再外出比较，很可能就会有相当大的落差。“坚持做好自己，以同样价格，令客户享受到满意的增值服务”是会德丰长期坚持的理念，也是稳定既有租户的最好办法。

对于新进客户的招租问题，会德丰同样胸有成竹，采取的是个案化租赁政策。针对每个独立租户对症下药，看重租户业务的发展稳定性。

会德丰注重自身的品牌价值，也注重租户的品牌价值。假若该新租户品牌在市场占一席之地，口碑亦受认可，有持续的业务增长及发展潜力，那么会德丰就会以独立的个案分析去评估租赁策略，给出租金优惠，定出持续租赁方案，助力租户共创商业价值。

对此，邵永官阐述道：“面对这样的市场环境，激烈的竞争是必然的。租金的上浮下调，均为正常的业务生态。况且写字楼租金是由市场厘定，很难一刀切，并要根据正常业务生态调整，而租金底线也非铁板一块。”

正是因为经营服务手法上的持续创新和诚信共生的合作意识，加上本身的黄金地段、高端定位、先进的硬件和无与伦比的优质服务，以及与之匹配的租户引进策略，令会德丰国际广场始终受到租户的倚重及长期信赖。

未来发展：理性应对，顺势创新

未来十年，很可能是写字楼市场的“黄金十年”，同时也是转型升级的十年。

伴随着中国力主经济结构的调整与转型，写字楼市场将会经历租户行业结构调整及内源性增长的自然过程，同时要面对由之产生的一系列变革。

目前，中国写字楼市场的租户行业结构已随着金融、消费、医疗、专业服务、科技创新、文化创意等第三产业的扩张发生了明显变化。

对于商业写字楼来说，如何顺应租户的动态行业需求，并应对随时可能出现的变化，将是长远发展的需要。

但顺应不代表盲目，成熟的企业和项目重视潮流，却又不被外界牵着鼻子走。

面对当下大热的由“创业潮”带来的短租型办公模式及金融类租户的迅速崛起，会德丰表现出颇为理性的态度与应对之道。

事实上，九龙仓管理层一直关注“创业潮”给市场带来的变化。根据过往在各地营运写字楼的经验，会德丰在楼宇规划初期就意识到服务式办公室的重要。楼内的JumpStart盟诺商务中心，就是大楼的第一批入驻客户，也是该集团进驻国内的第一个据点。

JumpStart盟诺是一家专门为创业型企业提供服务式办公室的公司，入驻会德丰国际广场数年间，租赁情况非常理想。有好几家外企来华拓展业务之初，都选择从那里起步。

邵永官表示，虽然公司对“大众创业，万众创新”保持高度关注，但不会不加分析就急于投入。“我们注重持之以恒，倾向于将市场需要和自身优势进行合理对接，同时作出阶段性调整。因此短期内，会德丰不会仅因为创业潮就贸然成立团队自行营运服务式办公室，但一定会配合楼内租户共创商业价值。例如 JumpStart看到近期小型创业企业的市场需求加大,需要租用更大面积以拓展业务，会德丰必然尽量配合。租户的业务增长,就等于我们自己的发展也理想，这就是双赢。”

除此之外，会德丰国际广场的下一阶段目标是提供更具服务性、功能性、实用性和孵化性的综合性甲级写字楼营运平台。即在原拥有市场认受性的管家式服务基础上，把功能升级，为更多新兴产业和专业服务性产业打造最适合的办公场所。

在服务功能升级的过程中，会德丰也会与楼内租户做深入沟通，了解其实际需求，一步一步优化，把成熟扎实的方案逐步推动出来。

对于快速成长的金融行业租户，会德丰同样有自己的理性抉择和客观态度。

邵永官表示：“金融类租户异军突起，已成为甲级写字楼市场一股不可忽视的力量。来者是客，我们当然欢迎，但目前此类租户尚不是会德丰国际广场的主力租户。我们向来支持健康商务环境，楼内的租户种类也一直取得平衡,不会过分倚重某一类别，亦不会刻意与浦东地区写字楼作直接竞争。再者，为确保大楼内租户质量，会德丰也会仔细核查一些新进客户的业务数据、公司成立年期、业务范围、稳定性及营运手法等，以此作为重要考量标准，小心筛选以规避风险。”

而对于租户行业的“集聚现象”，邵永官表示市场决定去向，不能人为强求，但写字楼依然可以扮演“扶持”的角色。同时每个项目应立足于所在商圈，因地制宜地打造各自品牌特色，发挥自己的核心竞争力。

例如，会德丰国际广场位于上海静安寺商圈，靠近南京西路上的各大时尚品牌旗舰店。由于时尚品牌都喜欢将总部设立在旗舰店旁以方便管理，因此仅会德丰主楼内就自然而然聚集了各时尚品牌的总部办公室，将近十个客户就占了14000平方米。也由此吸引了以出版最精美和最具影响力的期刊而闻名于世的康泰纳仕出版集团；而后北院裙楼的1至4层又迎来全球知名的时尚生活潮牌圣殿10CorsoComo大中华区首家旗舰店的入驻。在这里，时尚类品牌自然形成一个圈层，在会德丰内部打造出一个别具个性的高尚商务生态环境。

九龙仓版图：合纵连横，东西交映

作为九龙仓集团在内地的旗舰项目，会德丰国际广场也成为了该集团在内地扩张的样板。

目前，九龙仓集团在无锡、成都、重庆、长沙、苏州等地兴建五个国际金融中心，其中，无锡、成都项目均已落成。

“经验告诉我们，写字楼市场是需要时间去成熟的。比如上海的甲级写字楼市场，就用了最少15年以上的时间去成熟。对于新落成项目，我们将借鉴之前的成功案例和实战经验，结合当地经济环境及特点，力求把握住当下这个步向成熟的时期。”邵永官介绍，除了先进的办公空间和配套设施，以及无与伦比的景观等硬件条件之外，还要扎实培养出一支具有国际化专业素养的物业管理团队，方能满足租户及市场长远的需要。

无锡国际金融中心总高339米，是无锡市区第一高楼，也是当地备受瞩目的高端商业地产项目。该项目体量较大，写字楼部分于2014年第四季度启动招商后，已经开了一个好头，截至目前共出租了12396平方米的楼面面积，入驻企业17家。

当前，无锡的甲级写字楼市场正由之前的萌芽走向逐渐成熟的阶段。此前无锡的高端写字楼很少，企业的选择面窄，高端需求得不到满足。随着城市的发展，无锡开始有了超甲级写字楼的概念，企业对地标性写字楼的认知得到提升，需求也随之增加。

在邵永官看来，目前在无锡市场上拥有优越位置及实力背景开发商的大楼还是较少，楼与楼之间的核心竞争力差距会更加明显。同时在较强劲需求的推动下整体租金跌幅放缓，一些老项目也会面临租户外迁的可能，如此亦会促使客户在众多大楼中优先选择最新面世的写字楼。无锡国金中心在激烈的竞争中仍然表现抢眼，无论从租金表现还是出租率水平来看，都有持续和稳定的上升趋势。

与上海会德丰国际广场一样的是，无锡国金中心占有“地标建筑”、“便捷交通”、“LEED国际金奖环保认证”等优势。该项目地理位置优越，前临无锡 “城市客厅”太湖广场，后拥京杭大运河无锡段开阔水景，满目葱茏，心旷神怡。甚至还因比邻无锡博物馆和图书馆，平添了丰厚的人文气息。除项目自身商业配套外，该项目与两家五星级酒店和周围的高端住宅小区也近在咫尺，发展及增值潜力巨大。

以成熟扎实的成功案例，促进新项目的联动发展，是经验老到的邵永官早已计划好的。由于无锡与上海相近，九龙仓将上海一些有扩充公司规模需要的客户带到无锡，为他们介绍无锡未来的发展方向，及选址无锡国金中心开立办公地点的好处。同时让客户实地考察经济环境及发展前景，亲身感受无锡国际金融中心国际化的先进办公空间和一流的服务水准。双方经逐步了解到深入沟通，然后再合作商讨出一个可持续的租赁方案。

与华东地区的潜在市场不同，九龙仓最早布局的成都国际金融中心，早已成为集团在西部的标杆项目。

在年初的新闻发布会上，成都国际金融中心公布了令人惊叹的租赁数据：其一号写字楼自2014年1月正式入驻后，在过去一年时间内，共完成了5万余平方米的租赁面积，实现近40%的出租率，达到了租赁率相比同类写字楼两倍的骄人成绩。

最近，成都国际金融中心又再次迎来振奋人心的租赁数据：三号写字楼共2万余平方米的租赁面积，由一家营运商——沪宁商业管理有限公司整座承租，专门提供服务式办公室，以顺应成都中小型及创始型企业，进驻甲级写字楼的庞大需求。

作为中国西部大开发最重要的经济、交通和通讯枢纽，成都成为中国最值得投资的城市之一，正因为认识到了该市场的巨大潜力，在过去一年中，成都写字楼市场产生了井喷，竞争异常激烈。

而拥有两座高达248米，各50层的全成都最高双子超甲级办公大楼的成都国际金融中心则在逆市中实现突围，在去年连续两个季度，荣登成都写字楼成交量榜首，同时也是完成单笔成交最大的写字楼。

得益于无可替代的商圈地域优势以及服务于人的创新精神，成都国际金融中心现已承租租户包括财富500强公司及享负盛名的公司如澳新银行集团、四川大冢制药有限公司、Fullerton　Investments、Goodman、恒生银行、仲量联行、King　and　Wood、Stryker、台湾第一银行、毕马威企业咨询（中国）有限公司等，以及多家投资金融公司及具有领导地位的本地企业，成功吸附了众多优质企业重回春熙路，占领市中心CBD最黄金办公区域。

谈到成都国际金融中心在西部市场的成功，邵永官认为，作为地标性写字楼，必须始终强调从租户角度出发，以卓越营商环境，紧跟经济形势大环境，顺势而为，助力租户，为其创造商机，从而实现“合作共赢”的核心竞争力。

“每个城市处于高速建设时期都有竞争，我们已经习惯了。"城市第一高楼"这张名片确能吸引大家投以注目礼，但真正能促使企业选择九龙仓旗下国金中心的关键，还是品牌及物业管理的质素。我们坚持不懈创造物业价值,并坚信能创造价值的物业迟早赚钱。无论在已经成熟的上海市场，稳步发展的华西市场，还是正待成熟的华东市场，随着经济的增长，未来大家都能享受到经济增长的成果。”邵永官正是带着这样的信念，带领其全国写字楼团队，共同展望明天。