杭州15万套“天量”库存 不少楼盘卖了五年还没卖完
□本报记者 许晓蕾
目前，杭州楼市的库存量虽然从16万套的高点回到了15万套，但是仍被业内认为“库存量太大”。一面是楼市热销，一面是难降的天量库存，颇为矛盾。
其实，这15万套的天量库存中，很多是“静态盘”：他们大多数销售周期都已经超过三年，但仍有超过300套房源在售，且剩余房源的去化速度非常慢。
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早已“售罄”的柳浪东苑，还有37套房源待售
去年，有一个非常低调的楼盘，还未开盘就已经售罄了。经常去吴山广场玩的人可能会记得，在劳动路与河坊街的交界处，有几栋房子悄然建起。这几栋房子的边上就是柳浪东苑，对面即是曾经叱咤杭州的西湖八号公馆。这个楼盘从建设到销售都非常低调，网上几乎搜不到太多项目自身的宣传资料，项目本身也没有建售楼处，甚至连案名，都低调到叫“柳浪东苑二期”。
然而，在很多人还不知道这个楼盘的情况下，柳浪东苑二期刚刚领出预售证一周的时间内，上百套价值500万元到2000多万元的豪宅，瞬间销售一空。这样的销售奇迹，足以秒杀杭州其他豪宅，即使向来以地段著称的武林豪宅，也相形见绌。
但是，近日记者惊讶地发现，原来这批房子并没有真正“售罄”。7月28日中午12时，记者在透明售房网上看到，该项目仍有37套房源可售，其中住宅26套，面积从98到200平方米不等。
由于未能联系到柳浪东苑的开发商，记者只能跟一位专门从事湖滨一带高档二手房源销售的中介人员联系。他告诉记者：“据我所知，柳浪东苑应该是无房可售了，这个项目一直就是内部销售的，外面的人根本买不到。现在小区里倒是有少量二手房拿出来转手，但是基本上一拿出来就会被抢走。”
据悉，目前该小区的二手房价在70000-80000元/平方米左右。“这个价格，对有能力购置豪宅的人来说，应该还是比较划算的。再往南一点的中大吴庄、吴山鸣翠苑的挂牌价，都要10万元/平方米了。”
至于项目仍有在售房源一事，几位中介工作人员均表示：开发商手上应该是没有可售房源了，这些房子可能只是暂时没有网签而已。
卖了四年的铁建国际城，还有四成房源待售
城北楼盘铁建国际城这几年的销售一直都不太乐观，与近期热销的铁建江南国际城的销售情况截然相反。
记者从透明售房网了解到，截至7月28日中午12时，位于浙大城市学院附近的铁建国际城，仍有1109套可售。并且，这个数字从7月23日到7月28日期间，没有发生过任何变化。数据显示，整个楼盘共有房源2523套，其中住宅1556套、商贸496套、写字楼448套、其他类型房源23套；目前各类型房源可售的数量依次是282套、404套、423套和0套。
该项目自2011年9月以来，销售数据一直不是非常乐观。当初，项目以20968元/平方米的起价开盘，就没有得到市场的认可。当时，楼市整体环境较差，购房者的观望情绪比较浓厚。再加上购房者普遍认为该区域的配套比较匮乏，周边整体环境仍有待改善，所以对超过20000元/平方米的价格，并没有很认可。
后来，由于板块氛围一直较差，配套也没有相应升级，购房者对该楼盘的认可度一直没有很高。直到2013年，铁建国际城宣布签约文澜学区，项目的关注度才有了一定的起色。但是，随后首期交付时的业主维权，以及“真假文澜学区”之争，又给项目的销售蒙上了阴影。
自首次开盘到现在，4年的时间过去了，随着项目自身的宣传力度减弱和人们的审美疲劳等因素，项目的销售情况仍没有太大起色。记者了解到，项目最近一次开盘是5月底加推7号楼88-130平方米的户型。截至7月28日中午12时，透明售房网显示，7号楼的已售房源仅为25套。若按照20720元/平方米的近期销售均价来算，这批房源仅回笼资金4800万元，相当于两套柳浪东苑二期的价格。
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九堡老盘悦麒美寓，仍有超300套房源在售
城东老盘康恒悦麒美寓位于九堡沿江板块，近期的销售均价为18177元/平方米。自2009年首次申领预售证开始，该项目的销售周期已经长达6年了。6年后，这个总共1409套房源的项目，竟然还有327套房源可售。按照这个速度来计算，这6年来，悦麒美寓的年去化速度仅为180套左右。
悦麒美寓可以说是2009年前后楼市火爆期的一个典型楼盘。当时，整体楼市都处于快速上升通道，不少多年未在杭州做项目的开发商重回杭州市场，企图“分一杯羹”。当时，购房者也比较癫狂，购房的时候只求买到就好。悦麒美寓在那个时候的销售情况也非常火爆，2009年底首开时也需要购房者漏液排队才有可能抢到。
岂料，2010年开始，楼市就开始下探，直到去年取消“限购”、今年二套房政策的放宽，杭州楼市才真正重回上升通道。
楼市的这一下跌，使得2009年漏液排队抢房的购房者成了最大的受害者。2010年时，房价急速下跌，开发商为回笼资金，不得不降价卖房，房价跌至2009年的八成甚至更低。与此同时，不少本身资金较少、开发资质也不是很好的楼盘，开始了“降价减配”。
2012年时，悦麒美寓的业主开始维权之路。业主在网上诉说了悦麒美寓的20多项“罪状”。他们投诉，销售员告知的项目周边的“东城国际广场”原应于2013年建成并投入使用，但实际上该项目并未确定。直到现在，该地块都没有经过任何招拍挂的手续，上面也没有任何综合体的建筑。除此之外，业主投诉的内容基本是一些比较主观的“品质问题”。
当时，业主甚至还自发组成了维权团队，轮流在售楼处门口堵截新的购房者。一旦有购房者靠近售楼处，业主们就会热情招呼其过去，并对其陈述自己的“惨状”。老业主的维权长达半年，那半年的销售也几乎停滞。
后来，老业主维权事件过去，悦麒美寓又因为不是品牌开发商，加上定价偏高，再次成为滞销产品。后来，悦麒美寓不得不以降价的形式继续销售。记者从透明售房网上看到，项目最近卖出的一套房源的单价仅为14359.21元/平方米，比高点时的25000元/平方米下调了10000元/平方米有余，降价幅度惊人。
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购房者应理性对待
高品质楼盘仍值得选择
根据记者粗略统计，这些卖了很多年还有大量房源的楼盘，主要集中在三个区域：九堡、下沙和滨江。这些区域，有一个共同点，就是房价随市场变化的起伏幅度都比较大。
“这是杭州楼市经过几年调整后的分化结果。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生分析道。他认为，2009、2010年的时候，购房者无论是刚需还是投资，都比较不理性。而经过几年调控，两者都相对理性，在有选择余地的时候，尽量选择大开发商产品或者区域内的热销项目。
其实，杭州购房者一般还是比较“贪新鲜”的：近期没有广告宣传的楼盘，很快就会被市场遗忘。而这些存量较大的楼盘，由于前期销售较差导致现在的营销费用非常紧张，从而进一步导致市场上缺少声音和关注度，项目的销售也就更加不容乐观了。这些楼盘，大都已经进入了这个恶性循环的过程当中，无法脱身。
实际上，购房者在选房的过程中，应该更加理性和冷静。
其实，除了上述表格中的楼盘外，杭州市场上还有大量的存量房源。这些房源中，有些的确是因为产品质量较差造成滞销，有些却是因为开发商定价偏高或开发商营销策略失误，导致滞销。
高院生认为，如果项目滞销原因单纯是因为开发商营销方面的失误，那仍可以购买该项目。并且，购房者可以尝试跟开发商谈价格，一般情况下，库存偏大的项目都有较大的议价空间。
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