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广州楼市成交同比大涨近六成二手房成交量翻倍

https://www.biud.com.cn 2015年07月31日13:17 家居装修知识网

　　“3.30”新政发布已过四个月，广州楼市也在一系列的新政刺激下稳步回暖。数据显示，4个月内全市11区成交套数为32686套，同比去年的20618套，增幅近六成。

　　成交量：中心六区同比增幅近4成

　　网易数据显示今年4月1日至7月27日

　　●11区成交套数

　　今年：32686套，去年：20618套，增幅59%

　　●中心六区成交套数

　　今年：10072套，去年的7373套，增幅37%

　　●11区成交量前三名

　　增城：5753套，成为11区成交量最大的区域，同比去年的3676套增幅57%。

　　番禺：5092套

　　南沙：5080套

　　易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，“3.30”新政刺激楼市成交的逻辑是明确的，即通过降低购房的信贷门槛，进而鼓励购房者积极入市。对于广州而言，其成交套数出现大面积的增长也有类似的逻辑。另外，对于广州来说，房价看涨预期不断强化，也容易助推成交量的上升。尤其市区的物业相对具备稀缺性，改善型购房者会积极入市，进而推高成交量。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，一季度楼市相对低迷，自“3.30”新政后，二季度3个月成交每月放大，并且在5、6月份分别刷新了广州月度成交量的历史记录，其中6月网签高达9600多套。

　　成交价：不升反降

　　数据显示，全市11区成交价格为15226元/平方米，同比去年15886元/平方米不升反降。中心六区成交均价为23761元/平方米，同比23995元/平方米也呈现略跌的势头。

　　针对此现象，邓浩志表示，房价目前基本保持稳定，主要是整体库存在6月份以前都比较平衡。个别资金较为紧张的房企仍采取以价换量的措施，个别供应紧张的区域有项目涨价。所以价格未见大幅波动，自7月开始逐渐进入卖方市场。

　　二手楼市：成交量翻倍

　　广州作为一线城市，“3.30”新政对二手市场刺激巨大，业主一夜返价十多万的例子屡见不鲜，买家则跑步入市，催促了二手房市场的交易活跃。

　　根据搜房网广州二手房数据中心监控的数据显示，广州二手房的成交量已连涨3个月，3月份时的二手成交量在过年后跌至低位，仅3967套，在“3.30”新政后落地后，改善型购房需求爆发，4月份的成交量环比大涨四成，高达5620套，同比仍有7.26%的跌幅。5、6月份，新政余热和楼市牛市双双把广州楼市进一步推高，楼市牛市让不少购房者的资金大增，并且市场上新增了一批原本购房能力不足的首次置业买家，推高成交量，6月成交量同比去年大涨35.40%。而截至7月27日，广州二手网签量已高达4515套，按照6月份二手网签量总数为4978套推算，相信7月份的总成交量会维持在与6月持平的高位。

　　据悉，“3.30”新政刚出台时，曾出现业主一夜返价十多万的情况，然而业主返价、楼价走高并不能阻止买家跑步入市。对此，搜房网二手房电商商圈经理李海峰认为，业主看涨楼价，是返价的主要原因，因此业主返价的现象主要集中出现在“3.30”新政刚落地的4月份。而随着市场逐渐消化新政的影响，成交量的激增消化了大量的库存量，买家心态转趋理性，也导致现时业主的心态从一开始的硬朗逐渐弱化，部分业主甚至会轻微降价。

　　而买家方面，买家的心态现时仍是追涨，不过会渐趋理性。追涨的心理一方面刺激了少部分投资客入市，另一方面也让刚需买家结束观望，加快入市。

　　最新进展：还清首套房贷款再买房首付4成

　　在今年的6月底，广东市场利率定价自律机制曾给多家银行下发通知，“二套房贷首付降至四成”的房贷新政在广州并不执行，明确二套房个人贷款政策暂不变，仍为首付最低七成，利率上浮10%。不过记者从市场中了解到，目前广州最新的贷款政策仍然是，如果首套住房贷款额还完以后，再买房首付可以享受首套房“优惠”，即首付4成，公积金贷款首付则为3成。但是贷款利率则不同的贷款额度不同的银行则有所不同。

　　中原地产项目总经理黄韬告诉记者，现在销售人员都会建议二套房的买家把首套房贷的余额还完，这样再买房门槛就低了不少。据他统计，“听取意见”的买家约占了一半。

　　朱先生就是其中一员，早在2005年就买了一套海珠区的两房单位的房子，当时总价33万，贷款15万，月供约2000元左右。随着结婚生子后，原来的房子早就不够住了，朱先生看好了天河一套二手学位房，总价200万。朱先生按照中介的建议，将首套房的贷款余额10几万还清后，购买这套二套房首付只要80万，否则按照7成计算则需要140万。

　　后市：下半年需防止楼价上涨过快

　　随着上半年广州成交量大增，库存量压力也大大减环。安居客数据显示，目前广州库存急剧下降，库存去年11月为高峰，达到17个月，今年3月仍在14.5个月，而“3.30”新政后至6月份，库存已经下降到11.9个月。

　　严跃进认为，实际上“3.30”新政主要起了一个发动机的效应。从目前广州楼市走势看，市场压力并不算大，下半年市场看涨情绪的变化，能够影响房地产市场的走势。

　　另外需要注意的是，虽然下半年“3.30”新政效应依然会释放，但也要提防房价上涨过快的情况下，二套房贷继续收紧的风险。

　　二手楼方面，搜房网二手房电商商圈经理李海峰也指，6月份广州二手房成交量已经创下17个月以来的新高，从7月份的网签量来看，也能看到7月份的广州楼市仍然非常火热，相信“3.30”新政的影响将会持续到下半年，预计上涨幅度在5～10%左右。