万科价值重估是怎样发生的
万科已经告别了重资产的传统房企，其价值重估也就到来了。
近期，资本市场发生了一起令人关注的事件：前海 人寿连续两次增持万科，一跃成为万科第二大股东。此举到底是财务投资行为，还是“门口”野蛮人的控股投资？在当事人双方保持沉默的情况下，我们作为局外 人，自然不好做评价。但有一点是确认的，那就是万科的价值被低估了，或者到了需要重估的时候，而这一机会被“潮汕帮”背景的前海人寿发现了。
自 2013年提出“城市配套服务商”的转型目标后，万科认为新房开发空间已见顶了，用万科现任总裁郁亮的话来说，谁再“拼规模”，谁就死得更快。于是，万科 在转型上动作频频，比如进军商业地产，试水万物仓、幸福驿站等社区配套，通过“万万合作”输出“操盘”能力，城市公共设施代建，推进小股操盘和事业合伙人 等创新。
但是，相比前三次转型的春风得意，万科第四次转型来的非常艰难，“动作不少、效果却不大”，就连王石都抒发了“下一个倒下的可 能是万科”的悲情。转型不得志，万科第二代精英管理团队的人才开始流失。而且，流失的高管转而投入了像创客空间、房产电商等等房产新型领域，更凸显了万科 在转型上的窘境、坚守传统上的老态。
同时，对于销售规模见顶的判断，加上转型牵扯精力，万科在销售上投入的力量相对减少，老大的地位差 点被绿地超越（销售金额已经被绿地超越）。而且，恒大和碧桂园等地产行业的后起之秀也步步紧逼。事实上，销售规模见顶的判断，确实有一点早了。2015 年，国家对于楼市未来发展态度明确，即房地产刚性需求是长期的，并提出了促进自住性和改善型住房需求的新主题。
转型不如人意，加上龙头 老大地位岌岌可危，万科股价一路走低也就不奇怪了，7月中旬沪深两市反弹前，万科PB（市净率）只有1.4，远低于行业整体1.8的平均PB；市盈率 11.2倍，比行业31.83倍的平均市盈率也低很多。幸亏，踏错节奏后，迷途知返的步伐还算快。首先，万科抓住国家政策激励的大好时机，及时补仓捍卫行 业老大地位。今年上半年，万科拿地同比增长了47.8%，货值可持续性得到改善，未来业绩增长预期改善。
与此同时，万科在销售方面持续 发力。今年上半年，万科实现签约销售额1099.6亿元，成为唯一“破千亿”的房企，而恒大和绿地等“追赶者”没有了去年底的锐气，销售额仅为823亿和 824亿；4-6月份，万科月销售额同比分别大幅增长39%、42%和30%，销售持续超预期，龙头老大的地位再次凸显。
对比恒大、绿 地和万达的新玩法就知道，转型不能再坚持“理想主义”的信念了，而是要遵循资本市场的“新玩儿法”。凭借“上天入地出海”，绿地上市前就将故事讲到了极 致。借壳金丰投资实现上市后，绿地凭借2000亿元的市值一举超越了万科。2015年，绿地讲故事延伸到了互联网金融，傍上了蚂蚁金服和陆金所等互联网金 融老大。
万达分拆商业和影院，并分别在香港和内地上市，创造了在港融资最大IPO，赚足了眼球。进入2015年，万达高调宣传其新四大 支柱（商业、文化、旅游和金融），并在半年内狂掷170多亿元大肆收购兼并转型相关行业，宣誓每一个版块都将分拆上市，并将做到全球最大。恒大也不甘示 弱，地产和恒大健康已经上市，足球、文化以及矿泉也在新三板上市，集团旗下粮油以及乳业也有望相继上市，六大多元化产业和资本运作平台隐现。
由 此看来，万科调整策略势在必然。5月，联合鹏华基金，万科发行境内首只公募REITs（房地产信托投资基金），开启轻资产转型；6月，通过物业市场化及事 业合伙人机制议案，加速万科物业市场化输出、分拆上市及引入事业合伙人制度；介入微生物技术，探索“垃圾围城”下的盈利机会；从物业管理入手，延伸到社区 教育、医疗等社区配套，未来将形成物业、养老和医疗、物流、酒店和度假等五大板块，以事业部制和分拆上市推进转型。从维护行业地位，或是转型上，万科已经 告别了重资产的传统房企，其价值重估也就到来了。7月中旬股灾后，无疑是“抄底”的最佳时机，而万科的股价在近期创下2008年以来的新高，就是价值重估 的反映。
（作者系深圳房地产研究中心研究员）
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