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平安入股120天后碧桂园的化学反应发生了

https://www.biud.com.cn 2015年08月03日10:26 家居装修知识网

4月至今，短短120天，碧桂园（02007.HK）的“一线都市”战役初显成效，拿下5幅合计38万平米的土地储备，耗资17.2695亿元。在成立23年后，碧桂园高姿态进入沪广深，只差首都一城，即可完成对一线城市高地的全面登陆。

土地之外，碧桂园的人事与机构调整同步进行。今年5月28日，碧桂园宣布全面进军“北上广深”等一线城市，筹建一线城市区域公司；7月11日，碧桂园对外宣布正式成立一线城市事业部，由集团联席总裁朱荣斌直接统领。碧桂园北京区域投资负责人李东称，“集团的发展战略已经发生调整，今年必进京！”

但朱荣斌在上海拿地之后公开表示：“碧桂园的重点并没有转移，只是把一线市场当作补充，光做三四线满足不了我们后千亿的规模持续发展。三四线依然是碧桂园的优势所在。”朱还强调：“做一二线也并不意味着三四线就做不下去了。”

碧桂园朝向一线楼市的发展转向，有着紧迫的外部环境因素。官方数据显示，今年上半年，全国70个大中城市中，只有上海和深圳两城的住宅销售价格实现了同比上涨。二手房方面，实现同比上涨的只有北京、上海、广州、深圳四个城市。

与此同时，碧桂园传统的三四线城市攻略也开始浮现出新问题，比如，碧桂园进入了三四线城市的时间较早，彼时正是供求局面较为有利的时候，但碧桂园每建一个楼盘都预支了当地好几年的消费能力，随着三四线楼市的持续低靡，库存消耗周期将大为延长，压力可见一斑。

早于数年前，碧桂园曾试探性进入广州。2009年8月碧桂园首次在广州拿地，以总价2.4亿元价位拍得广州南沙区一块住宅用地，从而结束了广州外围6年的徘徊。四个月后，碧桂园又加入了著名的广州亚运城地块之争，加上新拿下的沪深地块，碧桂园已在一线城市拿下五幅地块。

碧桂园来晚了，还是正当其时？

阵痛

思拓地产咨询董事总经理王钺认为，以发展郊县大面积社区著称的碧桂园，在决定进军一线城市后，首当其中就会有水土不服的问题。

碧桂园的小区以大盘、容积率低为主要特点，在三四线城市进行开发非常有利，因为拿地成本低。但到了一线城市，这种大盘模式明显不适合。

以最新拿下来的深圳地块为例，总占地面积合计2.5万平方米。而同样位于坂田的“万科第五园”，占地2.7万平方米，与碧桂园这两块地面积相当，容积率却达到了1.60。

土地资源在一线城市的稀缺性，无法满足碧桂园的大象胃口。这样一来，碧桂园的另一大卖点——大型生活配套能力，比如碧桂园的学校和酒店，是配合大盘模式开发的，在小幅地块上也很难大展拳脚，这些传统优势在一线城市极难彰显。

因此，碧桂园的一线之战，仍然需要从郊区保卫战开始。4月，碧桂园在上海拿下的地块位于徐行镇，7月在深圳拿下的地块位于坂田片区。这两个区域在两个城市都非常偏远，徐行镇在老上海人眼中是“外环的外环”，坂田在老深圳人眼中是“关外的关外”。

但一个共同的特点就是产业集聚，徐行镇有近百家的制造企业，以电子产业为主。坂田是华为公司的总部所在地，华为基地占地百万亩，生活配套一应俱全，早已成为深圳的“城中城”，据一名在福田区工作的“万科第五园”余姓业主介绍，她的邻居几乎都是华为员工，而且多为一手房东。

地域的远近，背后是不同的客群。

思拓咨询王钺认为，传统的碧桂园小区面对的并不是朝九晚五的上班族。“碧桂园平时给大家的印象是田园牧歌似的住宅小区。徐行和坂田两地虽偏远，房价也并不便宜。在这片地域购买住宅的多是城市中收入较高、生活节奏较快的‘新新中产’。碧桂园要想办法在最短时间内改变大家对其标签化印象。”王钺说。

同样的疑问也在上海被提及。朱荣斌回应称，公司目前有大概两种安抚阵痛的“疗法”：一个是调整人员；二个是产品创新。

乐居获悉，开发一线城市的团队已基本组成，人员多是从各大公司挖来的一线高端业务方面很成熟的员工。

产品体系水土不服的问题碧桂园也并没有忽视，但清晰的转变方案还未浮出水面。朱荣斌对此的解释则较为模糊：“我们会做一个比较小的户型，可能会把家具一并考虑进去，并且这些家具在市场上买不到，都是定做的。”

他继续称，“原来我还想做更小的户型，比如做一个100万就能买到的房子，但是大家都不支持我，说面积太小。”可见习惯做大盘的碧桂园，内部对改革的阻力还是存在的。

平安的意志

未来，碧桂园的一线之路，土地供应以孙宏斌式的并购为主，还是在公开市场秀肌肉？

今年6月25日-7月3日，碧桂园多次参与北京7宗土地拍卖的竞拍，均无功而返。碧桂园摘取上海徐行地块溢价率高达62.16%，买下坂田地块走的是股权收购汇联的方法。

这些都是昂贵的进驻。正如2009年碧桂园广州频繁抢地时，业界曾担心碧桂园会出现举债危机一样，碧桂园近期频繁的大宗土地支出显然会带来短期内的负债压力。

有长期跟踪碧桂园的港股分析师对媒体表示：“过去碧桂园擅长的是通过低地价和产品标准化等成本控制来保证利润空间。”碧桂园2014年的年报显示，碧桂园去年净利润约为102.3亿元，同比增长20.1%，但毛利率为24.1%，同比2013年下降了3.6%，净利润率为12.1%，同比下降1.5%。

在一份3月份的研报中，国际投行巴克莱认为，碧桂园未来将难以将上升的地价成本转嫁至买家，预计其存在毛利率未来继续向下的可能。所以碧桂园选择进入一线城市，考验它的将是高地价成本产品的溢价打造能力。

但是，资本的意志更为强烈。今年4月中国平安以62.95亿港元的资金入股碧桂园，位居第二大股东。很难想象，新股东平安对碧桂园上半年的策略转向，施加了多大的影响力。

在朱荣斌的公开表态中，可以明确看到平安意志的存在感。他公开说，“去年我们提的公司投资战略是巩固三四线，环抱一二线。最近两个月的调整有一个很大的原因，是平安跟我们协同作战之后，强烈地希望，除了三四线之外还要加大一二线，因为我们在财务上比过去更有条件做一二线。”

无论如何，碧桂园布局一线城市已成破竹之势。有碧桂园内部人士向乐居深度透露，深圳分部总经理夏建云已经就位，组建工作已进入最后完善阶段。

作者：杨依依，乐居深度报道记者，常驻深圳，深耕华南地产，奉行专业主义，秉持人文情怀。

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