“全面放开二孩”将拯救20年后楼市败局？

“全面放开二孩”如一石惊起千层浪，尽管国家卫计委称全面放开二孩暂未有时间表，然而不少人口及社会学专家预测，全面放开二孩或在明年“十三五”初期实行。

对中国目前的人口结构而言，“全面放开二孩”已经成为一个预期，更成为不少行业的“及时雨”，尤其是房地产业，更是翘首以盼。一个“小屁孩”，将成为20年后逆转房地产颓势的“救命稻草”吗？楼市的结构会因此产生巨大的改变吗？可别小觑这个“小屁孩”，这一定就是猴子派来的救兵！

一个“小屁孩”，拯救20年后楼市败局

必须敲警钟了，楼市赖以野蛮成长的最重要土壤——人口红利正在逐渐消失。生之者寡，食之者众，假如不试图改变当下的人口结构，未来20年后，楼市将迎来一个真正拐点的“大败局”。

方正证券(601901,股吧)首席宏观研究顾问苏剑教授告诉羊城晚报记者，日本和欧洲部分国家和地区在人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降，中国楼市的人口拐点已越走越近。

中国社科院财经分院城市与房地产研究室专家李超也认为，人口出生率越低、老年人口抚养比例越高，住房需求就越低。“随着年龄增长，很多老人开始抛售房产。比如澳大利亚楼市便是如此，老人在55岁至60岁开始大量抛售物业。”李超认为，中国开始全面实行计划生育的一代——1976年出生的小孩，到 2025年是 49岁。也就是说，假如人口结构未能改变的话，2025年前后将成为中国老人抛售房产的高峰。问题是，抛售的房子谁来接手？只有适当调整并改变人口结构， 否则楼市大衰败的结局几乎无可避免。最直接的政策是适当放开二孩生育，这将会增加20年后的住房需求。“现在的新生儿，二三十年后将会成为住房市场的新增 主体，可以接棒二三十年后的住房市场需求。”李超说。

一个“小屁孩”，改变未来的楼市生态

假如全面放开二孩的话，家庭人口结构发生改变，居住形态也必然会发生改变，楼市的产品结构也将发生全面的变革。最直接的影响是——“小三房”、“小四房”要上位了。

首先，房子的产品结构将会截然不同，“小三房”、“小四房”才是刚需户型。在现在的住宅市场里，两房是刚性需求；对部分较阔绰的购房者来说，小 三房也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间，如果不需要老人带孩子，父母一间、孩子一间，还有一 间可以作为书房或者休闲空间。但如果有了二孩，三房只能算是“勉强挤挤”，四房成为刚需产品。在考虑到总价不能太高的基础上，预计开发商会设计出更多的紧 凑户型，如八九十平方米的“迷你小四房”。“目前广州（楼盘）一手住宅市场中120-150平方米的四房户型只占大约一成，而且主要位于郊区，绝非主流产品。”中 原地产项目部总经理黄韬介绍，如今广州一手楼市中的主力产品依然是两房及三房户型，整体占七成以上，未来假如全面放开二孩，在楼价高企的背景下，总价相对 较低的小四房可能会更加吃香。

其次，在户型功能设计方面，将会更偏重孩子的需求。比如之前只在高端产品中出现的保姆房也许会列入常规户型设计范围，孩子的储物、交流空间会更加注重等。

此外，不得不提醒准购房者的是，被称为“宇宙中心”的学位房，以后的地位将会更加不可动摇，价格有可能还会继续上涨。因为对生育两个小孩的家庭 来说，孩子的教育将成为重中之重。合富置业市场经理梁燕明认为，如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母的压力。所以，学区房及入读名额的争夺将会越发激烈。

从不买房的潇洒姐为二孩买学位房

主人公：李梓琳

职 业：律师

年 龄：34岁

李梓琳是朋友圈中出名的潇洒姐，这位有一个3岁儿子的“辣妈”，在儿子才1岁的时候，就带着小家伙跟着越野车队开始并走完了长达一个月的草原之旅。

李梓琳一直没有购房，有了儿子之后，一家三口租住在番禺某小区。李梓琳说，自己的搬家本领一流，有本事在一天之内把一个家从A点搬到B点，且 搬得妥妥帖帖。“家里没有多余的东西，每隔一段时间我就会清理掉家里的闲置物品。各种东西的分类、收纳，我都会随手收好。”李梓琳笑称自己是“搬家专业 户”，在广州婚后10年，大的搬家就超过10次。

李梓琳一直认为，没有必要买房，因为租房很舒适、也很随意，没有经济压力，还可以随时换一种生活环境。充裕的家庭积累让他们一家三口的生活过得很有质量，比如休假、旅游，甚至换工作，都不会让潇洒姐有选择的困难，李梓琳不想让自己成为各种“奴”，包括孩奴、房奴。

然而，随着儿子渐渐长大，李梓琳坦言自己的观念不知不觉地就改变了。现在不仅计划买房，而且计划买学位房，让朋友们跌了一地的眼镜。“孩子读书 的问题还是不能回避的，好的私立学校学费不菲，而且我纳税了这么长时间，凭什么我的孩子不能读公立学校啊。”李梓琳笑嘻嘻地说，想过不少办法，比如交赞助 费什么的，但后来发现，买套学位房入户，孩子的教育问题自然就迎刃而解，是解决孩子就读最简单的捷径。

更重要的是，这一两年李梓琳还打算再生一个小孩。“我是铁定要生二孩的，有了学位房，两个孩子用，相当于打5折，房价再贵都是抵的，总比去读高价私立学校的学费要便宜吧。”

自从有了购买学位房的计划后，潇洒姐不再潇洒了。“这两年要收紧一点，攒够首期就准备当房奴啊。”李梓琳说，买房也许还有一个好处，就是不用经常搬家了吧。

打算换房买别墅的人生赢家

主人公：老叶

职 业：电商

年 龄：年近不惑

在很多朋友的眼中，老叶就是人生的赢家：大学毕业的时候，进入电信部门工作，工作轻松、收入高；更重要的是，本身颜值就很高的老叶，把大学时的 “系花”追成了自己家里的“那位”，“系花”“系草”成了一家，两人外出时回头率非常高；更更重要的是，“系花”为老叶生了两个儿子，一个5岁，一个2 岁，为了让儿子更好地成长，太太辞掉了工作，在家当全职太太。

按照俗套的故事结局，他们两个已经是“公主和王子幸福地生活在一起了”。

但他们的结局不是这样的。老叶在电信部门工作几年后，积累了一点本钱和人脉，开始追逐大学时诞生的创业梦，和朋友合股开了一家电商公司。也许是 真的有生意头脑的缘故，也许是运气的缘故，总之，几年间老叶开的公司迅猛发展，员工迅速增加到百余号人，一年的营业额有几千万元。公司前景看好，现有大量 资金正考察公司准备投资，老叶的公司也在考察对方，看适合引入哪些投资资金。老叶的公司现正筹备上市，时间定在3年内。老叶说，等公司上了市，一切都上了 轨道，他会抽出更多的时间陪陪太太和小孩。

老叶一家现住在海珠区工业大道某知名社区，带电梯的三房单位。房子是几年前买的，大型社区，小区的环境、规划、户型设计等都很好，配套完善。几年前广州的房价还不算太高，这套百多平方米的单位几十万元就拿下来了。

本来，老叶打算等公司上市之后再换房，毕竟上市后可支配的钱会多一些，可以换一套更好的房子。但现在听说有一条规划路将要从他们小区中间经过， 且距离规划路动工的时间越来越近，不少业主已经准备搬走。老叶一家在这个社区住了多年，很有感情，但如果规划路开工，整个社区的环境将会发生重大改变，他 们只能提前搬走，只能加快换房的步伐。

老叶的太太现在经常带着孩子去看房，看了很多都不太满意，要么是房子面积太大、总价太高；要么是产品不太好；要么是环境不太满意……听朋友说今 年年底在天河区奥体板块会有一些新楼盘推出，并且会有一些面积不是很大的别墅产品，老叶有点心动，买一栋别墅一家人住确实不错。

当然，老叶不会只在一棵树上吊死，他太太还在不断地看房，如果看到合适的，他们也有可能会提前出手。

每天100公里的奔跑为了公主们的城堡

主人公：林哥

职 业：某房企营销经理

年 龄：39岁

从2013年开始，林哥就开始每天上下班往返于广州市中心区与花都区，每天车程接近100公里。林哥自嘲：“除了轮胎耗损更换频率较高之外，其他都是美好的，当时的决定是正确的！”

在“大公主”3岁时，林哥于2013年又添了一位“小公主”。进入林哥花都区的小别墅，一进门就是一张“大公主”趴在林哥背上，小公主被妈妈抱着却嘟着嘴巴和爸爸亲嘴的温馨大照片。照片被喷画制作得很大，足足占了半面墙。

妻子怀上“小公主”之后，林哥便想赶紧换房。林哥坦言，在换市中心区的房子还是换郊区别墅的问题上，一开始还是挺纠结的。“毕竟我要考虑购房预 算，还要考虑生活便利的因素，住市中心区的房子生活方便，但受预算限制买不到太好的。郊区的房子，生活便利方面相对受限制，但可以住得更舒适。”后来，是 两个原因促成林哥选择了后者。

“有一次带着大女儿和怀孕的爱人到郊区我朋友的别墅做客，女儿很兴奋，那天她正好穿着一套蕾丝公主裙，在别墅里飞来飞去，说好想自己有一栋城堡。”

后来的另一件事，更是林哥决定购买郊区别墅的主要原因：林哥的爸爸去世后，妈妈抑郁症越发严重，生活在自己的世界里，不愿意出门，更不愿意与人 交流。有一次林哥带妈妈到郊外走走，发现妈妈精神很好，愿意主动和路人沟通交流如何种菜、如何育儿等。“那时候我就想，郊区的别墅也许能给我的家人过上另 一种完全不同的生活方式。”

决定购买郊区别墅后，林哥在选择楼盘的时候，把楼盘的常住便利度作为“硬性要求”，比如学校、生活配套，小孩要上幼儿园、要上小学，另外，衣食住行的配套也不能太缺。后来林哥选择了花都区某大型社区盘，基本可以满足他80%的“硬性需求”。

“我的爱人是插画师，平常灵活上班。我每天上下班往返大概需要两个小时，习惯了就好。”林哥说，选择在郊区居住，以不多的预算，给自己经营了一 个生活质量更高的家。“有时候置业必须转变一种思维，比如为了学位房住老城区的旧楼梯房；比如为了多睡半个小时挤在充斥噪音灰尘的中心区，我觉得这种人生 很没有意思。我现在每天在小鸟的叫声中醒来，和女儿们说拜拜后去上班，每天晚上女儿们在门口牵着小狗等着我回来，我觉得很幸福，很值得。”

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