香港楼市供应创11年新高 7月成交同比大跌21.9%
瑞银中国内地香港房地产研究主管兼执行董事李智颖表示,目前市场虽然预期美国在今年年底至明年初加息25-50个基点,目前香港按揭利息仅为2.1%-2.2%,“25-50个基点的加幅对供楼负担影响有限,因此对香港楼市的心理影响大于实质影响,除非加息的步伐和幅度超出市场预期。”
同时,她认为,香港经济前景不明朗,或将成为影响楼市最大因素,“市民对未来经济增长缺乏动力的预期,将会动摇买家入市的决定”。
受到旅游业不景气、出口增长疲弱的拖累,香港今年首季GDP增长仅为2.1%,较前一季度下跌0.3个百分点,并录得连续两个季度放缓,相比去年全年实际增长2.5%有明显下降。
供应创11年新高
她续指,由于政府不断增加供应,持续多年供应短缺情况有望改善,未来三至四年可供出售的单位亦创新高,供应不断上升,对楼市亦有一定影响。
香港政府于五年前开始加快卖地,目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前,这项政策已有所成效,私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后,已连续五年持续增加。
香港特区行政长官梁振英在8月3日的网志中表示,根据政府最新数据,未来三四年间,连同未出售单位、未售期房和随时可动工的项目,共可提供8.3万个单位,按年增加约1万个单位。
他透露,截至6月底,香港已落成楼宇但仍未售出的单位为5000个,正在建筑中的单位6.3万个,扣除已预售单位9000个,再加上已批出土地并可随时动工的项目2.4万个。累计未来三四年共有8.3万个私人住宅单位将陆续推出市场,创下自2004年9月的历史新高。
同时,由于经济增长放缓,楼价居高不下,成交已出现放缓的迹象。香港土地注册处数据显示,7月送交该部门注册的所有种类楼宇买卖合约共7338份,按月及按年分别跌8.2%和21.9%,楼宇买卖合约总值554亿港元,按月及按年分别下跌7.3%和12.5%。
其中,住宅楼宇买卖合约占5393份,按月及按年分别下跌6.6%和30.8%;合约总值446亿港元,按月上升3%,按年则下跌22%。
根据香港金管局公布的数据显示,6月份住宅按揭新申请贷款个案为1.17万宗,较5月份减少2.2%。
为此,多个香港大型地产商本着“货如轮转”的原则,亦纷纷加快推盘节奏。以李嘉诚旗下的长实地产为例,集团今年年初制定香港市场的销售目标为250亿港元,今年前八个月已经出售逾3000个单位,合共套现逾220亿港元,主要涉及的楼盘包括将军澳致蓝天、将军澳峻滢II、红磡悦目等项目,业已完成预定销售目标的88%。此外,长实在未来四个月仍有三个楼盘项目酝酿推出。
内地楼价有望稳中有升
随着各地政府放宽限购限贷等措施影响下,今年上半年内地楼市已出现明显回暖。
李智颖表示,内地今年楼价趋向稳定,全年一线城市楼价料升5%,二、三线城市楼价预期平稳或微跌5%以内。同时,她预计,明年一、二线城市楼价升幅在5%以内,而三线城市则维持平稳。
她续称,目前一线城市的房屋库存量约九个月,整体情况健康;二线城市库存为18个月,预期明年初会进一步减少;但三线城市存量仍达24个月以上。“因此形成绝大部分开发商都集中在一二线城市,而三、四线城市存量占到全国的六成半,情况并不健康,难以在短时间内得到改善。”
“由于发展商需要清理库存,预计今明两年新开工量减少,地价高企令发展商减少新增土地储备,内地楼市已于2014年见底,并于今年达至供求平衡,明年更可能首次出现需求大于供应的情况。”她指出。
瑞银的研究数据显示,今年内地全年房屋供应量将同比减少14%至9.82亿平方米,房屋需求量则上升5%至9.1亿平方米,维持供过于求的局面。相比之下,明年全年的房屋供应则将继续减少13%至8.59亿平方米,而市场需求则有望增加8%至9.76亿平方米。
然而,虽然近期内地楼市价格企稳及销售改善,但内房股表现却相对逊色,她认为,这主要由于地价偏高,影响地产商买地的意愿。“以北京为例,过去两三年,地价大约是将来项目落成后售价的40%,但现在已升至60%-70%,再加上建筑费和利息,基本上只能打平,甚至要亏本。”
发展商买地积极性不高,会影响公司的回报率(ROE)及资金周转率,因此,她指出,投资者需要重新调整对内地开发商的评估标准,“销售增长未必能够改善股价表现,反而投资者需要判断地产商是否有足够的土地储备。”
同时,轻资产发展策略或许是中国开发商未来数年转型的一个大方向,“这有助提高回报率及降低资金投入,而目前出现初步的房地产信托(REITs),在内地减息的环境下具吸引力,地产商也可缩短投资期,提早套现投资物业的投资回报,降低股价对资产净值的折让比率。”
目前已有一些发展商试水REITs项目。去年,中信证券将其两幢自有物业打包设计出国内首只RETIs产品,采用专项资产管理计划形式私募发行。今年6月,鹏华前海万科REITs获准注册,成为国内首只公募REITs。
但是,她强调,未必所有地产商均可受益,全国能够发展轻资产的地产商可能只占小数,例如物业管理业务需要依靠大量住户基础,成立REITs则需要投资物业有租金支持,龙头企业以及具有国企背景的开发商会较有优势。
“适合发展REITs的项目必须有稳定的租金回报、健康的租售比等,比如优质的写字楼、商场等,相比之下内地酒店的整体入住率偏低,仅为50%左右,不太适合发展这类项目。”她表示。
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