万达的新城谋略
7月3日，万达发布建议A股发行公告，称公司就建议A股发行向中国证监会等相关监管机构申请。万达拟发行不超过3亿股A股，估计集资净额最多120亿元，将主要用于开发万达在南京、济南、徐州、成都、合肥等5个城市的物业项目。
从公告上不难看出，万达此次重启A股IPO所募资金，将全部投入二三线城市，而且基本全部是这些城市的新城区域。
当很多开发商，甚至是那些龙头品牌开发企业已经陷入二三线城市造城运动的泡沫中的时候，万达却反其道而行之，非但没有宣布回归一线大城市，相反，却要通过A股市场募资之后加强对这些区域的投资，那么万达所提出来的这个概念，是否会得到A股市场的认可呢？
带着这样的疑问，在本期调研中《中国房地产金融》的调研团队走访了位于南京的仙林万达项目。
南京的座上客
尽管，南京并不在一线城市序列中，但六朝古都的历史地位，以及南京在长三角经济商圈中的经济实力，对于任何一家品牌开发商而言，南京在其战略版图中都绝对是必争的重镇之一。但所谓店大了欺客，就算像万科、保利那样头顶着龙头企业光环的巨型开发商，想要在南京获得一些特殊待遇似乎也只是痴心妄想而已。
但万达却是一个例外。
2014年12月31日，万达集团在没有任何竞争对手的情况下，以36亿元的底价竞得了南京仙林湖G89地块。
资料显示，万达获得的仙林湖G89地块，位于规划中的仙林湖湿地公园南侧，与江苏省重点中学，始创于清光绪14年（1888年）的南京金陵中学仙林湖分校仅一街之隔，是一块融学区房和景观房双概念的商住混合用地，出让面积为24.45万平方米，容积率3.77，挂牌起始价36亿元，起始楼面价为3906元/平方米。
事实上，据南京接近万达的消息人士称，这一块地可以说是南京市政府为万达度身定制的，这一点从土地竞拍被安排在年末的最后一天就可见一斑。“政府就是为了避免竞争对手的出现，确保万达能以底价竞得，才将拍卖安排在了最后一天。”该消息人士说。
而从仙林湖板块此前的土地出让记录来看，似乎也印证了上述消息人士的说法。
资料显示，2010年11月，南京恒越（万科）置业在经过36轮的争夺后，最终以8.6亿元的价格拿下了仙林湖的一块住宅用地。根据推算，万科拿下该地块的价格为楼面价4261元/平方米。而前不久刚刚在仙林湖拿下另一块居住用地的保利地产，所得地块的楼面价为4578元/平方米。
一年以后，另一家品牌开发商金地集团，则是经历了更为严酷的竞争才得以入驻仙林湖区域。
是年6月，金地集团在经历了艰难的66轮举牌之后，以总价28.7亿元，成交楼面价7863元/平方米，溢价75%，从与保利、万科、绿城、中粮等开发商竞争中，竞得了仙林湖西侧的一号地块。
而更值得一提的是，万科、保利与金地所获地块，均毗邻万达地块，彼此都在对方的视野范围内。
难怪在土地竞拍结束后，就有南京网友戏言，“2014年最后一天，‘定制地块’仙林湖G89商住地终于出嫁万达。”
新一代“日光”神话
在南京房价点评网主编卞玮玮看来，所谓万达“定制地块”绝非空穴来风的戏言之词，基于万达多年来在南京的表现和业绩，南京市政府与万达在仙林湖开发升级问题上，彼此倚重，心照不宣地上演一出“定制”大戏也在情理之中。
根据南京房价点评网的数据监测，万达目前在南京已经有三座万达广场，其开业运营后均有效提升了区域商业、办公能级和辐射力。以河西万达广场为例，它是万达第三代城市综合体，构筑了都市中的居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交等各类功能复合，具有强大的客群吸引力，在短期内就将江东门商业由邻里型升级为区域商圈，目前正与金鹰等其他综合体项目共同打造辐射大江南北的大河西商圈，从而缔造城市多级中心，验证了万达广场的宣传语：“一座万达广场,一个城市中心”。
与此同时，卞玮玮指出，他们的检测数据也显示，万达广场对居住价值的提升更是显而易见的，可以说万达广场开到哪，房价涨到哪。以河西万达广场为例，河西万达广场于2009年圣诞节前开业，客流量即达到10万人/日左右，热闹空前。其万达东坊2008年11月开售住宅和公寓。根据克而瑞数据显示，当年开盘时成交均价只有8999元/㎡，一年以后东坊基本售罄，成交均价最高达到13217元/㎡，涨幅为47%，而同期同地段同类高层住宅的平均涨幅仅为11%。
而这一次，万达在仙林湖的表现也再一次证明了南京市政府并未白做人情。
今年5月，仙林万达茂中的住宅项目首次开盘，就出现南京楼市久违的“日光”效应。一个月后，万达二次加推了一批房源，再次“日光”，在万达茂的开盘现场，购房者之间最常见的对话是“摇中了吗？”其受追捧程度可见一斑。
据卞玮玮介绍，仙林湖万达茂从拿地到首次开盘只用了5个月的时间，让人们再一次见识了所谓的“万达速度”，更为关键的因素在于，万达茂是万达第四代文化旅游综合体，一个城市只有一座，预计投资达到150亿元，其建筑体量是河西万达的1.5倍。由于其属于旅游目的性消费场所，因此辐射半径可涵盖全南京及其2小时都市圈，因此较之前的商业综合体更具有升值潜力。也正因其极高的性价比和巨大的升值潜力，才能两次开盘均当日售罄，还有大批购房者因未摇中而扼腕叹息，转而到周边其他楼盘选房。
据不完全统计，万达茂两次推盘，周边项目当日客户到访和认购量均较平时有两至三成的提升。以一盘之力带动区域的热销，这恐怕也只有万达能做到了。
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