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富力的A股回归路

https://www.biud.com.cn 2015年08月10日14:50 家居装修知识网

2005年，是富力地产永远值得铭记的一个年份。

是年，富力地产在港交所鸣锣上市，不仅荣登市值最高公司的宝座，同时也成为了第一家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产公司。

然而，繁华过后却是沉寂，在随后的十年间，富力地产上演了一部“鲜花着锦时，偏偏最凄凉”的地产版红楼梦。

回归A股的七年之痒

2012年证监会正式公开了发行股票的审核工作流程，披露的在审企业名单中，富力地产排队申请在上海证券交易所上市，保荐机构为中信证券，其上市申请程序处于“落实反馈意见中”。

一年之后的2013年5月，证监会披露的269家终止审查企业名单中，富力地产在列。

两个月后，中国证监会在例行新闻发布会上，其新闻发言人再次强调，“根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号文）和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。我会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，我会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。”

由此，也彻底终结了富力地产试图实现A+H模式的努力，尽管，事后富力高层表示不会放弃回归A股的希望，但亦不会给出再次申请的时间表。

事实上，富力为回归A股可谓锲而不舍。在H股上市不到两年，富力就已迫不及待地叩击A股的上市之门。2007年富力方面就曾计划配售及发行不超过4.5亿A股。彼时，富力地产董事长李思廉还表示，“富力地产将铁定在12月底回A股。”但最终无果。

此后环境风云变幻，富力IPO也因此一拖再拖。2008年5月，公司再次向A股发起冲刺，却受累于地产调控而失败。2010年5月，富力股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定，这已是其第三次延期回归A股。而在2013年，富力地产发起了第四次冲击，此次终止审查也意味着富力四度回归A股宣告失败。

昨日刘郎今又来

2015年1月16日，同样在证监会的例行新闻发布会上，其新闻发言人称上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介机构应当充分核查披露。

证监会的这一表述，被市场人士解读为，A股市场的大门在关闭了近两年后，再一次悄然向房地产企业打开。

与此同时，此举也被认为是国内融资政策向房地产企业放开的一个重要信号，随之而来的就是包括恒大、龙湖、富力等海外上市公司掀起了一股回归境内发债的浪潮，其中，富力更是打蛇随棍上的再一次启动了回归A股的计划。

6月1日傍晚，富力地产发出公告，宣布公司已重新启动于中国境内A股发行，并已聘请相关中介机构开展相关工作。该公司将于短期内召开临时股东大会，以寻求股东批准A股发行，但A股发行未必一定会实现。

对于富力地产再次启动A股上市，券商分析人士认为，像富力这样在内地注册的H股上市公司，回归A股在技术层面没有任何问题，但是从更现实的层面来看，富力回归A股依然困难重重，一方面，虽然内地房地产融资限制放开，但这一年多以来除了绿地等极少数国企能通过借壳等形式在A股上市之外，还没有其他地产企业完成在A股IPO的案例。另一方面，更为重要因素在于，富力地产近年来并不理想的业绩表现，让资本市场的投资人很难对此类题材的企业产生浓厚的兴趣。

行差踏错的富力地产

21年前，从广州天河区政府下海的张力和香港测绘师李思廉联合创立了这家广州房企，他们抓住了广州旧城改造的机会迅速崛起，并在短短数年内将富力发展为广州销售额最大的地产公司。在公司运营层面上，这两位看上去也分工明确，张力侧重北方市场，负责拿地、开发和工程，李思廉偏向南方市场，掌管着财务和市场营销。

巅峰期的2005年，富力在H股上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房企，并荣登市值最高的公司之一。汹涌而来的辉煌，让富力不断膨胀，其声称要取万科而代之，成为中国第一。

“万科魔咒”很快到来。2008年，富力因为前两年过多拿地和押宝商用物业，在这一年楼市宏观调控下销售规模增长停滞，与2007年一样仅实现销售额160亿元，资金链也出现危机。这种被动局面直到2009年楼市回暖才有所改善，2009年富力销售额增长51%至242亿元。

但随着新一轮楼市调控在2010年和2011年的加剧，富力又回危机之中，原因还是以高负债模式拿地扩张，其间负债率一度高达110%，甚至还被投行冠以“最高负债率房企”称号。2014年，张力和他的公司继续受困于中国政府对房地产实施的宏观调控，激进扩张时拿下的土地成为其在行业低谷时的沉重负担。过去7年里，富力已经三次没能完成全年销售目标，曾经的华南地产五虎之首，开始逐渐淡出了一线地产商的行列。

而更为糟糕的是，富力在经历了盲目扩张之后，让自己陷入了一种恶性循环。

一方面，由于资金链问题，富力不得不一次又一次启动再融资，该公司去年高达150亿元的无期限贷款，其利息支出吞噬大量利润。使得其归属股东的核心净利率从16%下滑5个百分点至11%。

另一方面，公司资金链的紧张，也让富力很难在一线城市获得有效的土地储备，被迫转战二三线城市。从富力地产官网上可以发现，在北上广深四大一线城市中，除了富力的大本营广州还有在售项目之外，其他三座城市均没有富力的项目。而在目前富力项目相对集中的诸如包头、梅州、长沙等市场，富力项目的月均销售额还不到一亿元。

销售不力加剧了资金链的紧张，资金链紧张不得不不断进行再融资，过去一段时间，富力地产一直试图在国内寻求更低成本融资方式，去年7月及9月，先后宣布计划发行不超过65亿元及70亿元的境内公司债及中期票据，但截至目前仍未有进一步发行进展。

假如此番能够回归A股，无疑将对改善富力地产财务状况极为有利，但问题在于第一是能不能上，第二是上了以后能完成募资目标吗？