我国既有建筑改造项目开始启动

当下，既有建筑改造已成为我国经济社会发展和城市建设过程中的一个重要问题。为推动我国既有建筑改造工作健康快速发展，8月8日，“既有建筑改造政策法规与市场机制创新研讨会暨中国既有建筑改造产业联盟大会”在北京开幕。住房城乡建设部科学技术委员会常务副主任、中国建筑装饰协会会长李秉仁说，从宏观层面讲，今年乃至“十三五”时期，我国住房建设和住房保障以棚户区改造为重点，城市棚户区改造包括城市旧区改造、城中村改造和老旧住宅小区综合整治。从中观层面考虑，我国正步入老龄化社会，老旧住宅楼适老性差的现实已摆在人们面前。目前，京、沪等大城市60岁以上老龄人口占比已达15%左右，大量多层住宅建筑没有安装电梯，老人上下楼举步维艰，在一定程度上影响了他们的生活安全和质量。从微观层面观察，房屋功能不完善、居住环境差、停车难等问题突出，难于实施现代（现代装修效果图）物业管理，城市环境和居民生活质量难以保障。所以，既有建筑改造将成为我国一项重要的经济转型支撑点和关乎民心民生的国家战略工程。

既有建筑改造分为公共建筑的安全节能改造、居住建筑单项或综合改造，住房城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰表示，公共建筑方面，以前建造的大型公共建筑，多为不节能的普通玻璃幕墙结构，普遍存在能耗高、安全隐患大等问题，公共建筑改造主要集中在这类建筑，居住建筑改造方面，近年来，我国一些城市陆续进行了居住功能、建筑安全性能、围护结构节能、设备设施、环境性能等改造，但囿于经费等各种原因，很多改造效果并不理想。而且，这些居住建筑改造主要是在北京、天津、上海等一些大中城市开展，目前还没有形成全国性的大规模推广。尤其是旧有住宅包括加梯加层在内的综合改造，还处于探索阶段。中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会副主任孙克放说，我国居住建筑改造之所以停留在“试水区”，还没有进入“深水区”，主要原因是综合改造项目建设涉及业务主管部门多，协调起来头绪多、难度大。比如正在探索的加梯加层改造，就涉及土地管理中的二次开发、房屋管理中的产权登记、规划管理中的容积率、建筑间距等一系列问题。既有建筑综合改造不同于新开发建设项目，各相关业务部门的政策法规及程序上面临一些突破。“既有建筑改造政策法规与市场机制创新研讨会”的与会领导专家和企事业单位代表，对我国既有建筑改造如何由“试水区”向“深水区”推进纷纷献言献策。代表们结合北京、天津和上海地区的实践经验，探讨和总结了对下一步工作起到指导引领作用的市场机制、办法及市场运作模式。中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会秘书长赵路兴认为，为解决和突破我国既有建筑改造所面临的困难和瓶颈，推动整个行业的健康快速发展，目前急需一个能整合融合既有建筑改造上下游各个环节、贯通整个产业链的专业平台，中国既有建筑改造产业化是行业的需要，也是大势所趋。这次研讨会为我国既有建筑改造有关政策法规与市场体制机制创新，提供了新的发展模式和解决方案，对既有建筑改造的规模化开展和深层次推进将起到积极的推动作用。

中国新型房屋科技建设投资联盟理事长兼秘书长范忠福说，城市老旧小区改造是一项新兴事业，也是一项重要的民生工程。当前宏观经济存在下行压力，通过自主创新，推进老旧小区综合改造工程，可以拉动投资和消费，既保持经济稳定增长，拉动诸多行业发展、形成经济增长的产业链，解决传统产业的产能过剩;又可以增加就业，顺应人口结构变化，实现人民安居和社区养老。既有建筑改造，尤其是老旧住宅小区综合改造面临着有关政策法规、管理机制、标准规范和资金来源渠道等问题，亟需研究和解决。比如，加梯加层改造，涉及土地二次开发、容积率和建筑间距、产权登记、资金来源及管理模式等问题。需要制定地方、企业、行业乃至国家标准规范、编制施工导则，研发关键技术及配套工艺等工作。需要一个整合上下游产业链的工作平台来带动推动整个行业的工作健康快速发展。经国务院批准，中国新型房屋集团有限公司以政策性房地产开发为主营业务，具有国家一级房地产开发资质，涵盖城乡房地产开发，新型房屋开发建设、国家新农村建设、小城镇建设、保障型住房、新型环保节能建筑材料开发、交通基础设施投资建设，新能源开发应用，污水处理环保技术开发，节能投资管理等领域。中国新型房屋集团所生产的新型房屋建材材料已拓展至海外，远销沙特阿拉伯、南非、欧州等国家。践行“央企市营”模式及“国进民进”的经营理念，致力于为保障房建设、新农村建设、海岛建设、建造学校医院、旧城改造、抗震减灾建设、节能环保智能化建筑等提供全套解决方案，携手民营企业进行资源整合，共生多赢。借助集团品牌、资源、综合成本等优势，通过整合深圳、湖南、重庆、四川、贵州、河南、江苏、浙江、上海、新疆、福建、云南等省市的近二十家控股企业资源，初步形成包括保障型住房、棚户区改造、政府三旧改造、养老地产、文化地产及配套设施在内的国家政策性房地产开发建设板块，随着水泥、玻璃等传统建材产业的规模形成，目前作为世界第二大建材商的中国建材集团决策层已经将中国新型房屋集团的国家新农村建设(契合国家决策层的新型城镇化概念)、新型房屋等主业作为新的经济增长点并列为今后发展重点板块。中国新型房屋科技建设投资联盟组建和整合了策划、设计、地产开发、建筑、工程、装饰、照明、污水处理、智能建筑软件研发等房地产产业链专业队伍，计划成立专家委员会、顾问委员会、发展规划、招标委员会、商业开发委员会、产业园区委员会、咨询委员会、供应商等委员会和中国产业科技大厦，成立门户型中国产业信息化官方网站。组建中国建材科技置业投资有限公司、中国建材深圳投资管理有限公司、中国建材上海置业投资有限公司和美国、德国、新加坡、韩国等100余个国家新型房屋产业化投资管理平台。在海内外发展中国科技之家、中国北斗科技中心、中国产业总部、全球华人之家、中国联盟之家五星级商务连锁酒店（酒店装修效果图），建设中国科技会展中心、中国科技装备采购洽谈会、中国产业总部大厦、专家公寓和新型房屋科技企业配套住宅等综合体。面向全国开展投资开发与配套建设工作，建设各地北斗科技城、各地智慧城、老年中心、清华附中、301远程健康中心、中国海绵城市、中国科技城、中国低碳环保生态城项目。

中国科技投资集团有限公司董事长兼总经理范忠福说，近几年来，传统房地产产业扮演了经济与社会发展火车头的角色。传统意义上的房地产目前的发展，无论是理念上还是方式上，都还是粗放型、消耗型的发展，这样的发展方式越来越受到资源、环境、社会公平等因素日益增强的影响和制约。我国传统的磨坊式的房地产产业发展方式，是建立在传统磨坊式的城市化模式基础上的，是一种面包面粉式的发展方式。新型城镇化战略的提出和实施，也恰恰给传统房地产产业的转型提供了新的发展方向和市场定位，新型房屋产业这一新型产业为其可持续发展提供了一个很好的环境和时机，新型房屋产业本质上是服务业，新型房屋产业具有服务和金融双重属性，整合资源、服务运营、金融支持是房地产的重要功能;新型房屋产业的价值是贯穿于土地运营、项目开发、后期运营三个阶段、全寿命周期的价值。传统房地产只有“房”，有“地产”，而没有“新型”，的概念;新型房屋产业的本质功能和价值，即为产业和城市发展服务的，整合资源、服务运营、金融支持的功能与价值被抬到一个崭新的高度;而这些功能和价值，是新型房屋产业在推动经济和社会发展中最为重要的功能，是房地产最具动力也最可持续发展的价值。在中央推进城市化战略的背景下，既有建筑改造以全新的面貌和全新的市场定位以及全新的管理和发展理念锲而不舍的走一条适合于中国房地产集体转型的道路，并在此领域做出了许多的探索和创新，总结了很多成功的经验和案例，中国新型房屋科技建设投资联盟秘书处将联合中国建材集团、中国供销集团、中国新兴集团、中国建设集团、中国电力建设集团、中国能源建设集团有限公司、中国城市建设控股集团有限公司、中国铁建股份有限公司、中国科技投资集团有限公司等单位，加快投资建设城市老旧小区改造项目，应用节能新技术和新产品，把城市老旧小区的智能化、信息化、产业化和市场化建设全面推进。也将这些案例建成了行业的实战教学基地，促进了新型房屋企业自身的重塑与可持续发展，推动了行业的转型和新型城镇化的发展。既有建筑改造，给新型房屋产业转型和创新创造了巨大的机遇;新型房屋产业的创新，又为新型城镇化注入了持续的动力，两者相互促进，形成良性的互动，对实现新型城镇化具有非常重要的战略意义。新型房屋产业的转型创新和新型城镇化的发展，都离不开改革。制度性、结构性改革是推进新型房屋产业转型创新和新型城镇化的内在动力，改革是最大的红利。城市老旧小区改造项目从2015年下半年全面起步，中国新型房屋科技建设投资联盟秘书处在全国各地省、市、县建立或控股一批规模较大的投资公司、开发公司、建筑公司、设计院所、招标采购、物业管理及门窗（门窗装修效果图）、电梯、新型建材、智能产品、防水、监理、装修、消防等项目单位合作共建，强强联合，优势互补，实现多赢。改革不可能凭空而降，需要从实践中积累案例、总结经验，边干边改。要明确方向、累积共识、解放思想，鼓励既有建筑改造和城市老旧小区改造项目在实践中创造性地探索和实践，在实现自身企业成长的过程中，也为中国房地产行业的转型创新、为和谐社会建设和新型城镇化的发展做出更大贡献。

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