人民币贬值2000点冲击楼市：短期影响海外融资
中原地产、中信建投分析人士表示，央行主动让人民币贬值，是应对美元进入加息周期的防御性举动，目前还不能判断人民币贬值趋势已经形成。万科高级副总裁谭华杰表示，中国房价整体在10年内基本安全，但房价单边上涨已经结束，波动加大。而此次的人民币大幅贬值，正是楼市波动的意外推手。
本报记者 张晓玲
实习记者 朱晓丹 深圳报道
8月11-12日，央行接连“抢头条”，人民币对美元汇率中间价报6.3306，贬值超2000点。
一夜之间，持续十年的人民币升值似乎将要逆转。潘多拉的魔盒打开，以人民币计价的房地产资产价格，是否将步入下降通道？
包括中原地产、中信建投在内的分析人士表示，央行主动让人民币贬值，是应对美元进入加息周期的防御性举动，目前还不能判断人民币贬值趋势已经形成。
而今年以来的楼市回暖，在3·30新政加持下，尽管7月出现下滑，但成交相对仍处高位，易居中国联席总裁丁祖昱认为，经过7、8月淡季之后，9月市场有望迎来反弹，回暖持续可期。
此前，万科高级副总裁谭华杰曾对21世纪经济报道记者表示，中国房价整体在10年内基本安全，但房价单边上涨已经结束，波动加大。而此次的人民币大幅贬值，正是楼市波动的意外推手。
短期影响海外融资
得益于包括人民币持续升值在内，过去十年内房价不断被抬高。
以上海为例，中原地产统计的二手房成交均价数据显示，从2005年1月到2014年2月，上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米，9年上涨1.87倍。
进入2015年以来，受美联储加息预期升温、世界经济复苏进程不稳、全球大宗商品价格下挫等因素影响，今年以来全球多数新兴经济体遭遇显著的货币贬值。从国内来说，经济下行压力大，同时货币政策的持续宽松也造成了自身贬值的诉求，这一次校正对于人民币来说亦是合乎情理的。
尽管如此，人民币连续两天的贬值还是给房地产市场带来了冲击。
中原地产首席分析师张大伟指出，虽然目前看贬值的趋势未确立，但短期对房企的海外融资等将形成负面影响。
中原地产研究部统计数据显示：6月房企海外融资合计33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下调幅度达到了48.9%。在5月创年内新高后，房企海外融资难度加大。前7月房企合计海外融资183.1亿美元，同比2014年同期431.54亿跌幅达到了57.6%。
中信建投发布的报告也表示，人民币贬值对房企最切实的影响是在于海外融资环境发生变化。一方面资金可能回流美国市场造成供需结构倒转，海外市场资金利率上行压力加大；另一方面人民币贬值预期上升可能带来企业外债融资成本高昂，外债利息支出、偿还成本提高。
然而对于国内上市房企以及部分内房股而言，在当前国内融资渠道趋于畅通的背景下，海外融资的影响其实有限。
中信建投表示，目前海外融资依然仅限于部分龙头企业，且海外融资的比重也相对较小。而规模房企如今仍能享受相对低的利率，中小房企则需要思考海外融资的必要性。另一方面保利、万科等巨头已经成功发行中票、公司债等，融资渠道拓宽使得房企整体融资成本中枢下移，能够有效对冲海外融资成本影响。
中金公司地产分析师宁静鞭也指出，通过梳理A股地产公司海外发债情况可见，A股地产公司海外发债占总债务比不超过15%，风险相对可控。
居民资产配置多元化
中国人民银行研究局首席经济学家马骏表示，人民币中间价大跌两千点，是由于此次完善报价机制所带来的一次性调整，不应该被解读为人民币将出现趋势性贬值。
张大伟提出，目前中国经济依然平稳，所以出现趋势性的长期贬值可能性不大，但市场相关方必须做好预案，防止巨量的海外融资发生汇率风险，引发房企资金链紧张。
中信建投报告指出，当前环境与此前最大的不同在于“存款大搬家”，居民资产配置发生了较大的变化，2012年以后高净值投资者房地产投资的比重开始出现下降，预计2015年在资本市场的投资份额有望和房地产持平。人民币贬值压力下，居民资产配置中房地产的配置比重是否进一步下降，目前还没有数据支撑，但预计趋势是下降的。
张大伟分析，人民币贬值后，将更有利于抑制楼市投资投机需求。而由于资源分配的不均衡，全国一二线城市和三四线城市，已经出现了两种完全不同的走势，地段仍然是买房最重要的因素之一，一二线城市的核心地块作为居住需求，价格仍然可以支撑。
建银精瑞资本管理集团董事长李晓东则认为，相对国内的房地产资产，中国居民配置海外资产的积极性将会提高。根据RP Data房价指数显示，随着2014年底澳洲房价的一波强劲增长，澳州首府城市全年房价平均增幅飙高至7.9%，在20国集团中位居第四，成为移民、置业新热土。
他指出，美国年内加息的可能性不大，“因为美国经济增长也是有些周折的，去年的情况特别好，但今年上半年有一些反复，所以初步判断加息的可能性不大。”
对于今年下半年的楼市，张大伟认为，各线城市7月集体成交下滑，既有市场进入传统淡季的因素，也有前期市场冲高带来的阶段性回调带来的影响。他预计后期，更多的地方楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一二线城市影响相对较大。
值得注意的是，尽管7月销售数据环比下滑，但相对来说仍处于今年的成交高位，楼市回暖趋势似乎并未改变。易居中国数据显示，刚刚过去的8月份前十天，延续了7月份走势，一线城市仅上海、深圳成交上涨，北京、广州分别环比下滑11.38%及28.46%。二线城市下滑更为明显，仅武汉表现抢眼，环比上涨30.84%。
“8月份情况虽然不会特别好，但也没必要过于悲观，基本面没有大的变化，政策面也不会有大的调整。”丁祖昱说，8月份后20天随着最恶劣气候的过去，房地产的淡季也将进入尾声。离“金九银十”越来越近，开发商的注意力也都集中到了即将到来的9月份，各地诸多楼盘都已蓄力，将在9月开盘。
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