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特价房不能网签开发商负违约责任

https://www.biud.com.cn 2015年08月13日10:57 家居装修知识网

　　台州李先生受低价的诱惑，买了一套特价房，付完首付款后开发商却对李先生说没法签《商品房买卖合同》，原因是这套特价房售价过低，不符合政府关于商品房的最低备案价格限制，需要上调价格才能签订购房合同。

　　看来这特价房，便宜背后也藏着麻烦，这该由谁来负责？

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　　案例：

　　买了一套特价房

　　却不能签合同

　　台州的李先生买下特价房的时候，还以为自己运气好买房省了十几万，但之后却遇到了特价带来的糟心事儿。

　　事情发生在去年9月，李先生看中台州当地某开发商挂出来的一套特价商品房，单价仅8888元/平方米，140平方米总价在125万元左右，比平时在售的价格便宜了大约十几万元。当下，李先生便心动了。

　　由于是特价房，不少客户有购房意向，按照规定，对该套房源有意向的客户需填写一份《特价房申请协议书》。9月15日，李先生前往售楼处签订《特价房源申请协议书》，当天支付5万元定金，一旦申请成功，交纳的5万元定金直接在签订《商品房买卖合同》后转为购房款，否则便退回。

　　过了十几天，李先生接到开发商通知称其申请的特价房已通过审核，符合购买资格，可前往售楼处签订《商品房买卖合同》。同年9月29日，李先生前往售楼处支付了37万元首付款，也拿到了开发商开具的销售不动产统一发票。由于买卖双方都很配合，手续效率也很快，按流程该签订《商品房买卖合同》了，但这时，开发商方面的工作人员表示，因为电脑系统原因，当天没有办法与李先生签订《商品房买卖合同》。

　　之后，李先生多次前往售楼处催问工作人员何时能签订合同，一直没得到回复。

　　直到去年10月份，开发商方面正式回应，称由于政府最低备案价限制（注：所谓备案价是指开发商在房管部门的官方网站上向社会公布的楼盘售价，开发商对外销售的价格不得低于最低的备案价），李先生购买的那套特价房价格过低，不能网签，需在总价上调高11万元才符合要求，能够完成网签。

　　对这一要求，李先生表示不能接受。双方多次协商，但始终达不成一致的意见。事情就这么拖了两个月，李先生委托律师向法院起诉，要求解除双方签订的《特价房源申请协议书》，开发商返还37万元首付款及这一期间产生的银行贷款利息，此外由于开发商违反了定金罚则，需双倍返还定金10万元。

　　开发商方面则辩称，之所以无法签订《商品房买卖合同》主要责任在于李先生。2014年10月23日双方曾就该套特价房达成一致意见，额外签订一份补充协议书，表明李先生同意以房管局最低报备价申请报备，而其购买的特价房仍以原先约定好的价格结算，因报备价与实际成交价不同导致的差价、税费由开发商承担。但之后李先生反悔，坚持必须以8888元/平方米的价格签约、报备，否则便退房。为此，开发商与房管局多次沟通，终于房管局同意李先生购买的这套房源以8888元/平方米的价格备案，但李先生依然未签约。同年11月21日，开发商方面甚至给李先生单位及住所各快递了一份《关于要求客户签订购房合同并办理按揭手续的函》，通知李先生前来签订商品房买卖合同，快递记录显示李先生已签收。一切都按着李先生的要求操作，但李先生依然坚持退房，是其违约在先，开发商表示，按照定金罚则，应没收李先生交纳的5万元购房定金。

　　法院听取双方各自的陈述及庭审出示的证据，认为开发商提供的补偿协议书未经双方签字确认，无法证明双方已经达成一致意见，因而该补充协议书对李先生没有约束力。

　　此外，因房源单价过低无法备案登记不影响商品房买卖合同的签订，不能成为开发商免责的理由。因此，法院判定开发商违约，应当依照定金罚则双倍返还，同时退还李先生预付首付款及这一期间产生的银行贷款利息。

　　律师点评：

　　因单价过低无法签订合同

　　开发商负主要责任

　　胡增冬：浙江六和律师事务所律师

　　根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，卖家通过认购、订购、预定等方式向买家收取定金作为签订商品房买卖合同担保的，如果因某一方原因未能签订商品房买卖合同，则按法律有关定金的规定处理；若因买卖双方原因导致商品房买卖合同未能签订的，卖家应将定金归还给买家。

　　上述案例中，导致买家李先生未能与开发商签订商品房买卖合同的原因是由于房源单价过低、无法备案登记，是房管局的行政管理行为，不影响双方签订商品房买卖合同，责任主要在开发商一方。因而法院裁定，开发商应按定金罚则双倍返还给购房者，并退还首付款及这一期间产生的银行同期利息。

　　本报记者江嘉宜