招商系地产重组：注入的不只是土地
◎每经记者 白亚静
前不久，招商地产披露了前7月的销售业绩，尽管同比有所增长，但销售情况距离公司自身的预期仍有距离，前7月仅完成年度目标的四成左右。
招商地产如何重回一线房企？招商局集团给出了答案——重组。
深圳之于招商地产
没有“深挖”深圳，或许是招商地产掉队的原因之一。《每日经济新闻》记者注意到，招商地产在每一次做大背后，都有招商地产实际控制人招商局集团内部整合的身影。2004年，招商地产剥离港口、石化等业务资产，深耕深圳，并在全国开始扩张房地产业务，并由此成为“万保招金”中的一员。
由于保守的财务风格以及项目定位偏重高端等，2005、2006年，招商地产的销售面积持续以两成左右的速度下降。但这些问题在当年并没有得到充分暴露，而是被销售单价的提升掩盖了，尤其当时深圳地区项目占比高，2006年深圳花园城等项目的销售单价较其他楼盘有大幅上涨，因此当年招商地产房地产业务收入仅微降3.59%，利润居然大涨40.97%，利润率上涨11.49个百分点。
但在宏观调控趋紧、市场行情出现反复时，上述问题开始暴露。2008年前后，招商地产陆续出现负利润项目，当年对佛山依云上城和苏州雍景湾两个项目计提存货跌价准备。
到2011年，招商地产逐渐有掉队的迹向，而这时招商地产管理层做出的十年规划并没有缓解其落后趋势。当时，珠三角地区的营业收入是其他地区总和的1.4倍，珠三角地区的产品以高达60%毛利率居于首位，然而，招商地产的发展方向不是继续扩大深圳市场份额，反而大规模进入二三线城市。
到了2013年，上述决策的后遗症开始显现。2013 年，产品毛利率较高的珠三角地区收入结转占总收入比例同比下降，因此整体的房地产业务毛利率有所下降，苏州、杭州、青岛、烟台等项目陆续计提了存货跌价准备。2014年年报显示，当时南京紫金山一号项目尽管已竣工，但预售比例仅6成。
2014年招商地产的地区收入划分显示，珠三角地区仍为招商地产贡献约一半左右的营业收入。在毛利率上，深圳项目的贡献比例更高。
彼时，招商地产也意识到了上述问题。2013年，招商地产控股股东招商局蛇口准备将位于蛇口的三幅地块作价48.65亿元注入招商地产，然而这一方案由于引发了价格争议，最终被迫放弃。
第二次“深耕”深圳
为了重整旗下地产板块，招商局集团拟将所有地产业务全部放进上市平台。招商地产公告称，招商局集团正在推动招商地产与招商局蛇口的整合，招商局蛇口换股吸收合并招商地产，然后再申请上市。这意味着，招商局蛇口将取代招商地产成为招商系地产板块的上市主体，其手中所拥有的前海蛇口自贸区土地将一并注入。
目前，招商局集团在前海拥有390万平方米的土地，占前海自贸区约1/4。此外，招商局蛇口还在蛇口片区开发了1100万平方米的土地，大量商住用地属于自持项目，用于综合园区开发。
近年来，深圳住宅用地供应持续萎缩，2014年仅一宗纯住宅用地进入“招拍挂”程序，而且深圳市场是本次楼市下行以来房价唯一持续上涨的城市。因此，上述土地注入给了市场相当大的想象空间。
银河证券指出，预计招商地产的土地储备有望一次性大幅增长，招商地产完全可能通过外延式增长实现千亿门槛的跨越。
可以预期的是，此次注入大批量深圳优质土地之后，未来几年招商地产在高毛利率的珠三角片区产品占比将大幅提升，此次资产重组可谓给了招商地产第二次深耕深圳的机会。
注入的不只是土地
在此前招商系地产板块的业务分划中，招商地产负责房地产开发，招商局蛇口负责整体园区开发。前者业务更偏重住宅地产，手中持有部分商业地产、园区供电等，后者偏重产业地产，持有部分商住项目。
虽然各有侧重，但业务交叉仍较多，而且招商地产一直有布局房地产产业链的想法。招商地产同时拥有招商供电、租赁等，只是由于不做产业地产，所以内部联动效应并不明显。
去年，招商地产规划了三个新的发展方向，体验式综合体、主题特色产业园和健康地产。业内人士指出，未来的新招商地产不论在现实基础，还是战略目标上，似乎都更接近华夏幸福的产城模式。
记者注意到，目前，招商地产的商业地产涵盖了写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型。其中有相当一部分其实是工业地产，而在持有的这部分厂房中，有些配套老旧，难归类为产业地产。
虽然上述投资物业的90%集中在蛇口，随着去年前海蛇口自贸区的开发建设，增值情况可观，但作为投资物业，这部分资产的运营情况并不尽如人意。以写字楼租赁为例，招商地产财报显示，2014年的出租率为73%，2013年更低，只有64%。
招商地产其他投资型业务的出租率也难言乐观，公寓出租率73%，别墅出租率63%，厂房出租率80%。
此次将招商局蛇口纳入上市平台，势必将注入蛇口网谷、光明科技园等产业地产项目，以及深圳南海酒店有限公司、深圳招商美伦酒店管理有限公司手中的酒店业务。
戴德梁行工业及物流部董事严其发介绍，布局互联网及电子商务的蛇口网谷运营情况不错，基本相当于满租，而且产业园内的产业氛围浓厚，定向招商带来的产业关联度较高。此外，招商局蛇口在深圳做的几个产业园的情况也大致如此，在业内具有深厚资源与经验。
同时注入的或许还有招商局蛇口手中的物流、水务、客运等业务。招商局内部人士认为，虽然目前具体方案还没有公布，但是如果将招商局蛇口手中的综合配套服务体系纳入，整合旗下水、电、船务客运、物流、酒店业务，新上市平台将继承招商局蛇口的园区运营能力。
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