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北京房价变化：波动中稳步上升，区域间分化明显
·北京新建商品住宅成交均价波动中稳步上升
图：2008年以来北京新建商品住宅（不含保障房）成交均价及同比变化
备注：本报告所述的新房指新建商品住宅（不含保障性住房），价格指成交均价，下同
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2008年以来，北京新建商品住宅成交均价波动中稳步上升。相对的价格低谷分别出现在2009年初、2012年初、2014年年中左右，高峰分别出现在2011年初、2013年底左右。今年4月以来，市场加快回暖，北京商品住宅价格同比降幅逐渐收窄甚至转涨。6月北京商品住宅销售均价为27856元/平方米，是2009年历史低谷时的2.6倍。
图：2012年以来北京二手房成交均价及同比变化
备注：二手房数据统计口径包含全市范围，价格指成交均价，下同。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
二手房价整体趋于上升趋势，今年6月达到高点。由于北京土地资源有限，三环以内再无新增土地供应，面对强烈的改善、学区住房需求，更多购房者选择购买二手房。2012年以来，北京二手住宅成交占比逐渐扩大，提高至6成左右。需求增加自然带来二手房价格不断攀升，今年6月受楼市利好政策影响，房价再次攀升达到顶峰，为36224元/平米。
· 2012年以来丰台、大兴房价涨幅明显，西城、海淀凭借学区优势价格始终保涨
图：2015年6月北京新房和二手房分区域价格表现
东城、西城分别跃居新房和二手房分区域价格榜首。2015年6月，北京新房价格最高的区域是东城区，新建商品住宅成交均价为60627元/平米，其次是西城和朝阳，均超过4万元/平米；二手房价格最高的是西城区，为57280元/平米，其次是东城、海淀、朝阳区，二手房成交均价保持在4万元/平米以上。
图：当前时点（2015年6月）新建商品住宅成交均价与三轮调控低点时房价比值
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
丰台、大兴等区域新房价格涨幅较为显著。与2014年年中低谷相比，大兴、西城、朝阳、丰台、昌平、东城、怀柔7个区域或受成交结构影响房价保持上涨，涨幅多超过20%。
图：当前时点（2015年6月）二手房成交均价与两轮调控低点时价格比值
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
西城、海淀等区域凭借优越学区资源和完善配套，二手房价格始终保持上涨。2012年以来，二手房成交均价整体呈上升趋势，曾出现两次低谷，分别是2012年初、2014年年中左右。
2影响因素：需求旺盛驱动房价持续上涨，但资源分布差异加剧区域房价分化
2005年，北京新建商品住宅销售均价为5853元/平米，2015年6月，北京新建商品住宅成交均价为27856元/平米，十年平均价格上涨了近4倍。哪些因素引起北京房价快速上涨？除了经济拉动、政策支持、成本上升等因素外，优势资源集聚效应导致需求旺盛、资源分布差异等因素也是造成北京房价不断上涨及区域分化的重要原因所在。
· 优势资源集聚效应吸引人口涌入，需求旺盛驱动房价持续上涨
优越的公共资源优势和发展机会吸引人口不断涌入北京，对房地产需求日益旺盛。据统计，目前北京拥有52家包括协和、同仁等全国最知名的三甲医院，拥有26所包括清华、北大等全国最高学府的“211工程”重点大学，拥有7家5A级景区，在各城市排名第一。2015年全国106家世界500强企业有52家总部位于北京，英特尔、IBM、惠普等知名跨国公司的中国区总部均设在北京……这些全国最优秀的资源都集聚在北京，优越的公共资源吸引了大量人口不断涌入。不断扩大的新增人口，必然要购房置业，从而增加了对房地产的需求，需求旺盛驱动房价持续上涨。
数据来源：中国指数研究院综合整理
较高的收入水平支撑了购房者对高房价的支付能力。2014年，北京城镇居民人均可支配收入达43910元，是同期全国水平的2.2倍。据相关报告称，截至2013年末，全国个人资产600万元以上的高净值人群达290万人，其中北京49万人，占16.9%，是全国拥有高净值人群最多的城市。需求旺盛，同时较高的收入水平也支撑了对高房价的承受能力，这在一定程度上加速了房价上涨。
数据来源：中国统计信息网、2014中国高净值人群心灵投资白皮书
· 资源分配不均加速各区域房价走势持续分化
俗话说“物以稀为贵”，房地产市场也不例外。供地资源、学区资源、商务资源等资源分配的不均衡，造成了北京城各区域房价的差异性，某些优质资源的稀缺性引发房地产价值提升，价格不断上涨。
中心城区土地资源日益稀少，供不应求；新区开发楼市价值被挖掘，房价涨幅明显。北京住宅用地成交自2010年达到历史高峰（1453万平米）后开始滑落，2011-2014年年均成交946万平米，仅2013年成交供地较多，其余年份成交面积均不足千万平米水平。需求扩大，而供应日益紧张，必然加剧价格上涨，2014年地价水平（14557元/平米）较2010年增长1倍。
从商品住宅成交销供水平看，2010年以来，东城、西城、海淀区域商品住宅呈现供不应求，销供比分别为2.0、1.7和1.4，房价累计涨幅均超过70%；通州、延庆、昌平、房山、大兴供需基本保持平衡，房地产价值洼地逐渐被挖掘，因此房价涨幅也较为明显，超过70%；密云、平谷等地区供应相对充足。
图：2010年1月-2015年7月北京商品住宅（不含保障房）销供比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
学区资源对房地产保值增值贡献较大。中国有句俗话“再穷不能穷教育”，反映了人们对教育的重视。北京中小学划片入学政策造就了“学区房”的诞生，其单价往往高出同区域非学区房几千甚至数万元。通过对海淀、西城等区域重点学区资源项目调研发现，一般学区资源会给房地产带来10%-40%的增值空间，个别项目由于产品品质差异，价值增值空间可能更大，甚至达到1倍或以上。经验表明，学区房在市场形势不好的时候抗跌性更强，在市场形势好的时候保值增值能力更强。
表：北京市部分重点小学资源与周边房价涨幅情况
数据来源：中国指数研究院综合整理
· 轨道交通规划带动沿线土地和房产项目快速增值
国外历史经验表明，轨道交通可以很大程度的提升交通节点或枢纽，以及沿线地区土地价值和房地产价值的提升。
表：国外典型城市轨道交通对当地房地产价值的影响
数据来源：中国指数研究院综合整理
从北京已开通地铁对周边房地产价值影响看，5号线、10号线、房山线、大兴线自开工以来，沿线地区房地产项目价值就会被放大，在开通一年前后，这种价值体现得到最大化。一般说来，去除市场因素，一条轨道交通平均会为沿线楼盘价格带来8%—20%的上涨幅度；以地铁站为核心，周边半径1公里以内的区域，其房地产商品价格显著高出其他区域；轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均有300-500元/月的上涨幅度。
表：北京部分地铁线路开通前后对沿线楼盘价值的影响
数据来源：中国指数研究院综合整理
3置业建议：二手房重点关注海淀、丰台等区域；通州、大兴、延庆郊区市场潜力大
· 二手房成交占比逐年扩大，可重点关注海淀、丰台、通州区域
图：2007年至今北京新房与二手房成交套数及占比
备注：该图新房统计口径指住宅（包含保障性住房）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
近年来，北京二手房成交比例在不断上升。2011-2012年新房和二手房成交占比基本相当。2013年以来，二手房成交占比明显高于新房。2015年上半年，北京全市二手房共成交91057套，同比大幅增长58%，占比为67%，远高于新房成交占比。
2012年以来北京二手房成交主要集中在西城、海淀、朝阳、丰台等中心城区；西城、海淀主要凭借优越的学区资源和完善的配套，始终成为购房者改善置业需求的首选；丰台区相比其他中心城市，价格仍存在洼地，因此近年来成交量在不断放大。上半年，北京各区县二手房成交套数同比增幅最大的三个区域分别为海淀、通州和大兴，未来这三个地区仍是热点区域。
· 大兴、房山、昌平、顺义近郊区新房供应较为充足，新房置业者可更多关注
图：2013年以来北京各区域住宅用地成交量
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2013年以来，北京住宅用地成交主要集中在大兴、昌平、房山、丰台、顺义等近郊区。这些土地供应目前多数已经形成项目在售。其中供应最多的是大兴区，共成交26宗土地。昌平、房山、丰台、顺义、朝阳累计成交住宅用地均在10宗以上，规划建筑面积均超过200万平米。
图：2013年以来北京各区域住宅用地成交楼面价格及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
可以看出，西城区土地成交溢价率最高，高达1.1倍，延庆县、海淀区、大兴区平均溢价率均超过40%；丰台、朝阳、房山、顺义这些区域平均溢价率也是接近或超过30%，可见开发商对这些区域的开发价值较为期待。如果购房者青睐新房，可更多关注大兴、房山、昌平、顺义等供应相对充足的区域。
· 受规划政策利好，通州、大兴、延庆区域未来房价增值潜力较大
通州：政策利好强力引导，短期房地产市场热度攀升，长期看好
通州作为北京未来的行政副中心，政治地位提高了，对资源的吸引能力也随之提高，必然带来通州潜在土地价格和楼盘价格相应提高，2015年6月，通州商品住宅成交1776套，居北京各区域之首。截至7月底，通州区域住宅库存仅为7600余套，库存量已经是通州住宅市场最近六年来的最低值。与通州楼市库存大量去化形成鲜明对比的是通州的土地供应量。2014年仅成交2宗，今年以来仅有1宗土地成交。未来土地如果没有新增供应量，那么通州楼市有可能出现供应紧张。成交量走高，库存下降，供应紧缺，政策利好、配套逐渐完善，这些必将带来未来房价上涨。
尽管此次通州限购提高了购房门槛，但对于具备相关条件的置业者来说，尽快在通州出手仍不失为当下的合理选择。
大兴：新机场和机场地铁线促进区内配套完善，区域及沿线楼盘房价增值潜力大
据悉，新机场线将穿越大兴和丰台两区，与新机场形成完整的交通体系，30分钟即可到达市区。交通的便捷必将为区内经济发展尤其是房地产市场发展带来新机遇。2005年大兴区商品住宅成交均价仅为3101元/平米，到2015年6月达到31340元/平米，十年间，大兴房价上涨了10倍。
据业内预测，到2025年，新机场将为北京带来985亿元的旅游收入，而周边将集结180多家酒店入住，扶植院校100多所，社区卫生服务站、医院等卫生机构300多个。新机场及新机场线建设将为大兴带来更丰厚的地区红利，势必会利好大兴南城房地产市场的发展，大兴楼市将长期看涨，尤其是靠近新机场区域和新机场地铁沿线区域房价增值潜力较大。
延庆：冬奥会场馆建设，推动相关产业地产发展，为当地楼市带来新机遇
历史经验表明奥运会级别体育赛事将带来大量的基础设施建设投资和房地产开发投资。北京市从申办到举办奥运会期间的GDP增速一直保持在10%左右的较高水平。自2001年起，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重迅猛拉升，窜至五成以上的高位运行，2004年更创下58%的历史新高，大大高于全国15%左右的平均水平。
2022年冬奥会的申办成功将为北京尤其是延庆县带来新机遇。延庆冬奥场馆的投资建设，在一定程度上将改善当地的基础设施建设，基础设施的改善客观上起到价值转移的作用，会引起地价上涨，房价也将水涨船高。同时也将推动当地第三产业及相关产业地产发展，促使城市经济增长点向第三产业转移，特别是冰雪产业地产、旅游地产、酒店商业地产以及养老、度假、第二居所等，相关房企或将加大投资力度，借冬奥会东风，延庆房地产市场发展将进一步提速。
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