房山：“面粉”拉动“面包”？

业界人士表示，房山在售项目众多，造成购房者可选择面较大，区域内部形成了激烈的竞争，各项目都面临着巨大的销售压力。

最近，房山良乡区域因上周新成交了两幅地块而受到市场广泛关注。直追目前区域楼盘售价的商品住宅楼面价，更成为关注的焦点。

在市场遇冷时颇受打击的房山楼市，在迎来新的高价地成交的同时，能否由此获益实现楼市升温？而区域内那些曾经的高价地，是否能够借着这一机会打一场翻身仗？

未来供地或持续减少

继大兴区多宗宅地遭“疯抢”之后，7月16日，房山区良乡板块两宗地也遭热捧。其中，良乡高教园区西部生活区西区在经过43轮激战之后，由恒大以15.7亿元总价收入囊中，溢价率为41.2%。该地块的居住部分将按要求全部建为自住型商品房，限定销售价格为17500元/平方米。

另一宗成交的地块是良乡高教园区西部生活区东区，由天恒以31.78亿元、配建71000平方米限价房的代价拿下，剩余可售商品房折合楼面价高达2.1万元/平方米。在同区域内，这一楼面价仅次于万年基业摘得的理工大学9号地，也直逼当前区域在售项目的成交价。

“对于开发商来说，眼下高价拿地，很大程度上是看好未来。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“目前北京在逐年缩减北京的住宅用地供应，这与北京的经济结构和人口调整有着密切的关系。对于想在北京扎根的开发商来说，即便是高价，也是必须要拿地的。”

市场反应相对平淡

“房山两地块拍出48亿，楼面成本已超区域现房”，高价地一出，已有部分项目借此由头在网络上进行宣传。然而记者在近日的走访过程中发现，高价地对于市场的影响并没有迅速显现。

目前，良乡板块的在售项目包括五矿·铭品、首创紫悦台、苏宁·尊悦大厦、北京城建[-3.46% 资金 研报]胜茂傲山等数十个项目，售价在22000元-27000元/平方米之间。在良乡大学城附近，还聚集了首开熙悦睿府·书香、北京时代广场等一批商住商办项目。

7月22日，记者来到位于良乡大学城附近探访。在首开熙悦睿府·书香和北京时代广场的售楼处，没有看到购房者的身影。在良乡大学城地铁站出口，一个身着长袖白衬衣的售楼员在烈日中拼命扇动着手里的宣传单。他说：“高价地对于目前的商住产品影响不大，毕竟不是同一类客群。”

“虽然有高价地成交，不过现在的购房者对于这一类信息的反应越来越理性。虽然最近项目的来访和成交都有一定提升，但也是政策和大市场回暖的综合因素推动。”良乡长阳片区一在售楼盘的工作人员如是说。

■ 热点问题

房企高价拿地底气何在？

天恒深耕房山，恒大有成本控制优势

天恒拿下大学城地块的商品房楼面价高达21000元/平方米，相当于周边项目在售价。而恒大拿下的自住房地块限价在17500元/平方米，业内人士认为恒大成本一旦超出5000元/平方米，就将面临亏损。面对高地价，房企拿地底气何在？

据业内人士介绍，北京整体住宅用地供应减少、房企看好后市、深耕或熟悉区域市场后再顺势拿地，都成为房企敢拍高价地的原因。

据了解，在2010年房山地铁线开通前后，万科、首创等大房企纷纷进驻引发房山抢地第一轮热潮。天恒是西城区的国企，早在2008年就进驻房山，在六环外开发天恒乐活城，目前处于尾盘阶段。据悉，今年三季度，乐活城将推出公寓部分，报价13000元/平方米，同时现房住宅在售，报价17000元/平方米。深耕房山近7年、原有项目已近清盘的天恒，有意在房山再扩大版图。今年初已在房山周口店拍下了一综合地块，折合楼面价3529元/平方米。

而接近恒大的相关人士处表示，恒大在北京积累了丰富的自住房开发经验，而成本控制也是恒大的优势。据悉，恒大北京今年的销售目标是80亿元，上半年已认购签约近50亿元，其中两个自住房项目贡献颇多，下半年恒大还将推出位于大兴义和庄的恒大翡翠华庭自住房。

高价地能否搅动市场？

目前市场反应平淡，多项目销售压力仍大

“房山此次高价地的成交，对于区域楼盘去化具有一定推动作用，但是对于价格提升基本没有作用。”亚豪机构市场总监郭毅表示，由于在售项目众多，造成购房者可选择面的加大，区域内部形成了激烈的竞争，各项目都面临着巨大的销售压力，不利于区域整体成交量的复苏。

“房山区之前供应的部分商业用地，由于区域里没有商业配套，很难打造成写字楼等商办产品，因此才演变成商住产品。此类产品的潜在供应量巨大，去化压力也不小。”郭毅指出。

同时，据亚豪机构统计，今年上半年，房山楼市回暖的速度相较通州和大兴明显偏慢。截至7月15日，房山区共成交纯商品住宅4609套，而通州和大兴则各成交了6168套和5337套。从整体的均价水平上，房山也低于通州和大兴，截至7月15日，房山区纯商品住宅的整体成交均价为20061元/平方米，而大兴是27423元/平方米，通州也在22177元/平方米。另外，截至目前，房山还有10224套纯商品住宅待售，按此前6个月房山纯商品住宅成交的均值来计算，这一库存的消化周期为15个月。

不过也有业内人士指出，从目前北京整体市场来看，售价在2万元/平方米左右的刚需盘最集中的区域就在房山，随着这一类产品存量的进一步消化，房山区域未来的价格水平极有可能会水涨船高。

老项目能否解套？

区域缺乏配套和人气，老项目去化还需时间

时隔近一年，房山再现高价地，原有的高价地项目能顺利解套吗？在业内人士看来，天恒的地价并没有创下房山新“地王”，除了长阳板块在万科、首创两大开发商的打造下已初具人气，其他板块如大学城等由于仍然缺乏配套和人气，老项目的入市、去化还需时间。

据悉，2013年-2014年土地市场火热时，五矿、远洋、万年基业、首创等房企在房山频频砸钱买地，楼面价在15000元-23000元/平方米之间，这波高价地在拿地近2年后也在陆续入市。

如距离地铁良乡大学城站约1.5公里的新盘五矿·铭品，2013年8月成交时的楼面地价为17500元/平方米，今年1月取证后推迟到6月才入市，目前的签约价不到25000元/平方米。记者在探访时，项目销售人员直言“现在是亏本卖，后期肯定要涨回来”。

远洋春天著也颇为尴尬。2014年1月，远洋拿下该地时商品房楼面价达18600元/平方米，项目从2014年底就开始蓄客，但至今未开盘。销售人员表示，一期预计推出4.2米的loft精装产品，售价或为21000元-22000元/平方米，算上建筑、装修等成本，开发商并没有太多利润。

郭毅表示，房山的新盘供应规模过于集中，由于配套滞后，仍是以刚需为主力市场，但目前刚需市场上基本已经变成政府导向的自住型商品房市场，虽然近期由于楼市回暖房山的成交也上升，但消化库存需要一个周期。

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