主业毛利率下降万科发力物业金融谋转型
资料来源：广发证券
房企龙头万科中报显示，毛利率跌至21%，万科称发力扩张物业金融物流等业务。万科再次强调，速度已非其所求，转型探索是重点。万科认为，随着城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。万科董事会秘书谭华杰看好下半年增速，他称合作比例上升符合万科的转型方向，下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。
毛利下降与土地成本有关
8月16日，万科公布期中成绩单，意料之中达成半年千亿销售目标，继2014年后再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的企业。
今年上半年，万科累计实现销售金额1099.6亿元，同比上升9.0%。除此之外，其他经营数据也不错。上半年营业收入502.7亿元，同比增长22.72%，实现归属于上市公司股东的净利润48.5亿元，同比增长0.77%。
“上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中，合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。”值得注意的是，净利润仅是同比微增，对此万科方面如是向记者表示。董秘谭华杰称合作比例上升符合万科的转型方向。
在行业整体下行通道中，万科的毛利润有所下降已经不出乎行业意料。房地产业务毛利率为21.04%，较2014年同期减少0.84个百分点。“近年来地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势，”谭华杰告诉记者，万科正努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。
中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强接受记者采访认为，毛利率下滑可能与土地取得的成本有关系。并且建筑安装费用、人工施工费用这两年变化较大，人力成本也应该算在成本里面。“毛利率大幅下滑说明市场行情不太好，房企对成本的管控存在一定问题，产品价格有所下降、利润率降低，”刘志强向记者分析道。
上半年万科的开发节奏有所加快，实现新开工面积1011.9万平方米，较去年同期增长5.2%。实现竣工面积517.2万平方米，同比增长29.9%。同时，增加26个开发项目，权益规划建筑面积约507.5万平方米。万科方面表示，今年实际的开、竣工面积都有望超过年初计划。
“短期来看，主要城市已经走出成交低谷，市场信心逐步回升，相对宽松的行业、货币政策也为市场复苏提供了稳定基础。”万科总裁郁亮表示，随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。
截至6月底，万科持有货币资金446.1亿元，净负债率仅为15.76%，仍是同行中财务、资金状况最好的企业之一。
多业态多上市平台的控股集团
“未来万科希望培育更多的新业务，以万亿市值作为奋斗目标，从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。”今年不久前的股东大会上，郁亮在谈及万科转型时表示。
在万科多业态格局中，万科物业有望成为万科转型的排头兵。万科称，上半年万科物业明确了市场化发展方向，未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。同时万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力，万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。
作为产业地产的组成部分，物流地产同样是万科重点布局的领域。上半年万科正式成立了万科物流地产发展公司，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外，据万科方面透露，目前已有十多个物流地产项目已经初步达成合作意向，未来有望陆续完成正式获取。
“金融化和证券化”也是万科转型的发展方向之一。上半年万科以前海万科企业公馆为投资标的，设立的鹏华前海万科REITs成为了国内首只公募REITs，万科希望公司能由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升运营商。
而在中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强看来，房地产行业的黄金十年已过去，万科的转型是否顺应市场的发展不太好说。“如果自己的老本行都做不好，想做好别的事情很难说。”
刘志强称，如果做不太相关、跨度较大的领域，对于房企来说可能挑战较大。无论怎样房子都是有市场的，所以关键是企业怎么找准定位。“万科的转型方向和它的本业是相关的，但这些能做到何种程度也不清楚，这些领域的利润率可能会低一些，但相关领域它是会想办法吃干榨尽的。”
“公司将以‘三好住宅’和‘城市配套服务商’为业务蓝图，积极推动业务转型。”郁亮表示，“今年成立五个左右新的事业部，这一目标可以实现。”南都记者陈琳琳实习生邓妍方
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