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千亿级房企开打近身战

https://www.biud.com.cn 2015年08月19日10:16 家居装修知识网

　　昨日，绿地集团成功借壳金丰投资于上海证券交易所实现整体上市，更名后的上市公司绿地控股以超过3000亿元的市值，超越万科登顶中国房地产板块。业内认为，去年万科摒弃规模论而谈回款率时，虽然赢得了一些房企的附和，但当绿地以市值最大房企的身份正式登陆A股时，规模论再次成为了业内关注的焦点。

　　绿地来了

　　一直以来中国的房地产业老大均是一个很纠结的问题，尽管在明面上万科一直坐在这个位置上，但是万达和绿地却因为没有上市而对此一直“心怀不满”。

　　昨日，更名后的绿地控股在上交所以25.1元/股的开盘价亮相，标志着国内房地产龙头绿地集团整体上市完成。以昨日开盘价25.1元/股计算，绿地控股最新动态市值达到3054亿元，位居A股两市市值第16位，属于房地产行业板块首位。

　　不过北京商报记者从绿地发布的上市资料中注意到，绿地的业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个重要行业。其中房地产业务是绿地的第一大业务板块，根据去年该公司未上市时公布的数据显示，2014年，绿地国内房地产销售面积达2115万平方米，销售金额为2255亿元，海外销售金额为153亿元，合共2408亿元。而去年万科的销售额为2151.3亿元。

　　随着在A股整体上市，绿地完成了横跨A股及H股多家上市公司的资本平台布局，目前具有双平台运作模式的房企包括万科和金地，也是分别在A股和H股上市。

　　新争霸战打响

　　一场万科的半年业绩发布会，一场绿地的上市盛宴，虽然两者只隔一天，但对于未来的战略转型，两大巨头却选择了不同的方向。

　　按照绿地上市时公布的战略，绿地将以公众化、资本化、国际化为导向，坚定不移地做强主业、着力推进“三大”战略。未来，绿地将致力于做强做优房地产主业，持续保持行业领先优势，加快商业模式创新转型，推动房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发三大转变。绿地未来的重点是商业地产。

　　“绿地目前开发的住宅类项目较少，比如在北京20多个项目全是商办类产品。”一位接近绿地的业内人士向北京商报记者表示。

　　相对于绿地，万科的战略还是以住宅为中心。万科董秘谭华杰介绍，万科正在实施的五大转型业务包括物业服务、物流地产、教育营地、租赁性公寓以及海外业务。在这五大业务中，物业服务、物流地产以及海外业务是行业此前就有所知晓的万科动作，而关于教育营地、租赁性公寓万科甚少提及。

　　值得注意的是，绿地的未来发展方向主要是商业地产，而万科更侧重的是对原有物业价值的重新发掘。换句话说，绿地做的是运营商，万科做的是服务商。

　　不过对于二者惟一重合的就是在海外市场较量。

　　根据目前公开披露的消息，万科除了与美国铁狮门合作之外，曝光的项目并不多，不过按照王石的设想，未来海外业务将占到万科20%的销售额。与万科相比，绿地在海外就要高调很多，按照去年的业绩，绿地海外销售额已经达到了153亿元，足迹遍及美国、英国、西班牙、韩国等地。

　　千亿的烦恼

　　当然房地产业江湖里不只有绿地和万科，摩拳擦掌暗中较量的房企很多。

　　从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位，竞争异常激烈。不久前招商系的重组让业内着实惊叹了一下。根据公告显示，如果重组成功，招商局地产将更名为“招商局蛇口”，获得招商局集团在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地，同时还会获得更多的优质地块，重返第一梯队。

　　房企为何对于规模如此热衷，业内认为，主要源于目前国内的各种榜单排名全以销售额为主要依据，就如同地方政府为GDP论一样。规模大排名靠前的房企，一方面在项目宣传时可以更好的获得市场认可，以万科为例，在同一区域同一类型的产品中，万科的房子价格会比其他房企的价格要高。另一方面也是最为关键的，中国排名靠前的房地产企业一般可以优先获得贷款，同时在海外融资时成本较低。一些银行和金融机构甚至直接规定，只给排名前50强的房企放款。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为新常态。

　　不过惟规模论的发展模式也给房企带来了不小的弊端。以绿地为例，从2010年的676亿元到2014年的2408亿元，绿地迎来了高周转带来的“甜蜜第五年”。虽然张玉良曾这样解释高周转，“有人有1000亿元的现金流，两年转一次，一年是500亿元。我有500亿元的现金流，一年转四次，是2000亿元。你说哪个资金紧张？我是在流动性和运作效率上下功夫，解决人家看不懂的现金流问题”。但业内普遍担忧，国内房企规模迅速的壮大是建立在快周转的前提下，随之带来的是资金链处于高危险境地以及利润率不断下滑的尴尬。

　　北京商报记者赖大臣/文王飞/制表

　　H股

　　■2012年10月

　　业内人士爆绿地退出传闻或拆分地产业谋求上市

　　■2013年1月

　　张玉良称将通过借壳形式登陆港交所

　　■2013年3月

　　绿地计划分拆部分海外资产香港上市

　　■2013年5月

　　绿地集团耗资30亿元借壳盛高置地上市

　　A股

　　■2013年6月