通州“控涨”放大 或波及商住
通州“加强版”限购或许只是通州楼市管控的一个开始。
8月14日推出的通州加强版限购政策“打击”的目标只是商品住宅，商住房看似幸免于难。但实际上，北京市住建委对商住房的管控早已开始。“早在7月份，我们就针对价格的问题与北京市住建委协商过多次，本来预计7月中旬开盘，但至今住建委也没有发放预售许可证。”通州一迟迟未开盘的纯新项目销售总监周礼（化名）对记者表示。
除了放缓发放预售证，土地供应层面的控制也是北京对通州进行“控涨”的后手，据业内知情人士透露，关于通州限制土地供应的相关文件将在近日公布。
预售证管控
“从我们近期与住建委沟通的消息来看，预计到8月底也难发证，现在正是管控最严的时候。”周礼无奈地说。
周礼告诉记者，这一项目早在7月初就已完成了蓄客，约定的开盘时间已经延期两次，但由于预售证始终不能下发，因此现在仍在等消息。
而据记者在北京市住建委网站上查询到的消息显示，从今年6月份通州“副中心”的概念传出后，通州区域只有通州富力运河十号项目获得了预售许可证，其余多个包括绿地、保利等大型房企的商住项目都未拿到预售证。
另外，根据搜房网8月开盘项目数据显示，截至目前，通州新入市楼盘寥寥无几，仅有的几个新楼盘以别墅为主，纯刚需的楼盘项目几乎为零。
“放缓商住房的预售证只是北京市住建委的一项临时政策，预计后期对商住房还会有购买门槛方面的限制。”北京一位品牌房企负责人告诉记者。
在通州“加强版”的限购政策出台后，市场就传出消息称，“9月1日起通州限购政策恐再次升级：对50年产权产品实行全新的限购政策！”
业内人士分析，对商住房的全面限购的可能性较小，但对于公寓或LOFT等产品的购买人群或将设定较高的购房门槛。
亚豪机构统计数据显示，截至8月16日，通州区共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交962套，其中商住类产品占比高达近50%。
“由于通州区近年来宅地供应的稀缺，使得区域内商住项目近乎占据主导。”亚豪机构市场总监郭毅表示，限购之后，通州区商住类产品表现将更加活跃，商住成交所占市场比重将进一步上升。
“近几年通州价格上涨最明显的是商住公寓市场，2015年成交均价达22902元/平米，而库存则维持在8000套左右。”专家表示，从未来供应量看，商住房的潜在供应量相对较大，如果按计划供应，通州楼市还会迎来放量的成交。
“据初步估算，近期受到预售证管控影响的项目至少有6-10个。”北京一房地产代理机构负责人告诉记者，“仅从我们代理的几个处在前期销售阶段的项目看，就有2个项目受到了影响。这些项目不是无房可卖，而是想卖的不能卖，想买的也买不到。”
实际上，通州限购启动后，8月15日，以富力运河十号、朝北8080为代表的商住项目都迎来了销售高峰。据悉，富力运河十号的售价已经从今年3月份的2.8万元/平米上涨到目前的4.2万元/平米起。
控制供地？
除了在住宅销售方面做文章，在土地供应的层面，北京市预计也将对通州的土地供应出手“干预”。
“现在北京市正在研究对土地供应的协调控制，按照北京市的规划，北京四环以内将不再增加住宅土地供应，同时，通州区域也将纳入到土地管制的范围内，预计在较长的时间内，通州也将难有住宅的土地供应。”一位接近北京市政府的知情人士对记者表示。
实际上，最近几年通州区域土地供应一直较为稀缺，这也加剧了供求关系。据中原地产的统计数据显示，最近3年通州供应的住宅土地只有8宗，供应集中在台湖等新区，而且其中大部分的还是自住房等属性。
根据北京市2015年度国有建设用地《供应计划部分指标分解》，通州是继朝阳区、大兴区、昌平区之后的第四大供应区，计划供应住宅用地83公顷。但截至目前，北京已成交地块和正在挂牌的地块主要集中在大兴区和朝阳区，通州只挂牌出售了一块台湖的地块。按照供地计划，通州下半年还应有大约68公顷入市。
“全年供地计划并不等于实际供地计划，下半年市土储中心仍会根据市场的情况推出土地。”北京市土地储备管理中心一位负责人对记者表示。
而从整个北京市的土地供应来看，北京市已经整体缩减了土地供应量。自今年3月以后，北京土地市场进入半休眠期。其中3月仅推出1宗住宅用地，4月2宗，5月无住宅用地推出。住宅用地进一步稀缺。据北京市国土资源局官网公布的数据显示，2015年上半年，北京土地出让金大幅降至约656亿元，创3年来的最低纪录。
“从城市战略定位和产业调整方向以及京津冀协同发展、疏解非首都功能要求看，上半年供地瘦身减量也是适度的，供地节奏也比较合理。”上述接近北京市政府的知情人士表示，京津冀一体化过程中需要考量如何引导房地产开发商将目标转向天津、河北，减少北京供地压力。
“不过，从长期来看，通州仍然是我们比较看重的区域，如果有土地供应，我们也会全力以赴。”荣盛发展(002146,股吧)负责人在其阿尔卡迪亚品牌发布会上告诉记者，近年来荣盛在北京周边的廊坊、香河等地频频拿地，准备适时进京发展。
根据北京全年土地市场的入市计划，下半年北京土地供应市场将加推地块。朝阳、房山将会是供地的主力区域。
业内一位分析人士表示，上半年经营性用地供应量明显减少，是符合“瘦身减量”的年度供应计划编制原则。“根据今年4月本市下发的全年供地计划，今年本市国有建设用地供应总体思路为减量发展、结构调整、保障民生和集约节约。”
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