西安千亿城改困境：开发商称没跑路但苦不堪言
日前，总投资超百亿元的西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集开发商现身向《中国经营报》记者表述称，“自己并未跑路且苦不堪言”。
记者多方调查发现，110亿城改项目停工的背后隐藏着开发商与地方政府间难以厘清的利益纠葛。开发商称：项目停工原因是政府拆迁不力、区域规划变更所致；当地政府则称：佳诚长安集停工部分为商业楼盘，多个部门正推进其城改部分进程。事实上，在房地产市场疲软的当下，该项目停工折射出，西安这个国内城中村最多的二线城市，在房地产市场不济的宏观背景下，其千亿城改正在遭遇资金和市场的双重困局。
最大城改停工背后
8月10日，本报刊发《西安110亿项目开发商疑似跑路》一文后，一篇由该项目开发商陕西佳诚房地产开发有限责任公司（下称“陕西佳诚”）的回应出现在微博上。此后，该公司负责人杜旭强约见记者称：“自己并未失联，更未卷款跑路。”
事实上，该公司目前由于西安市城东的韩森寨南村、北村的城改项目进展不力而陷入“苦不堪言”境地。杜旭强透露称，这个西安城东最大城改项目有着太多不为人知的内幕。
在上述开发商的“回应”中，陕西佳诚表示，该公司在本报文章刊发后，立即召开公司股东会，并通过微博对项目情况进行了回应。其回应称：“佳诚长安集项目是陕西、浙江两省重点招商引资项目。当时在政府积极的招商引资政策宣传下，我们浙江等10个股东一次性筹集资金3亿元交给政府用于该项目的拆迁安置，后来又陆续投资现金6300万元和一个股东垫资施工款约6000万元。4年下来股东累计投入本金为人民币约4.23亿元、至今本息分文未归，因此我们是无法、无理由跑路的。”另外，其还披露，该项目实际通过房号认筹获得3.47亿元人民币，连同股东的投资和股东借款3.63亿元，累计投资7.1亿元。在上述“回应”中，开发商还称：“特别向相信我们的购房者致以歉意，我们非常理解你们的不容易，我们甚至比你们着急100倍想解决你们的问题。”
对于佳诚长安集停工以及数千户安置房进展缓慢问题，杜旭强认为主要有两大原因。其一，彼时双方约定由新城区政府负责组织拆迁并在3个月完成有关拆迁，规划指标中建设用地545.1亩、总建筑面积199.5万平方米。但后来并没有在3个月内完成拆迁，而且是“钉子户”零散分布导致无法正常组织施工；其二，在规划面积上由于新增“幸福林带”规划，使可开发用地减少160亩，开发面积减少31万平方米，导致项目盈亏计算无法满足金融机构的测算而使公司的融资和合作无法进行。
另据本报记者实地调查获知，该项目涉及的韩南、韩北共计1659户5997人，拟开发项目达近200万平方米。但从2011年8月两个城中村拆迁以来，其拆迁持续4年，至今仍有80多户未完成拆迁。
而在此期间，不仅当地房地产市场由火爆变为冷清，且房地产融资收紧等背景，让开发商不得不铤而走险进行违规售房筹资。另外，2012年西安市政府出台《幸福路地区综合改造总体规划》，将包括上述110亿城改项目在内的17.63平方公里区域规划成拟改造区域，并拟建幸福林带。其规划涉及西安市新城、雁塔、碑林3个行政区内的30个社区、15个城中村，涉及东方、秦川等6大军工企业和陕汽、杨森等75家企业及24个军工企业福利区。
“我们实际上是被政府拆迁不力拖的耗死了”。杜旭强指出，经测算，上述规划变更导致该公司在上述两个城改项目上的拆迁费将增加3.2亿元，拆迁户成本过渡费增加3.38亿元，融资成本增加3.65亿元。这些成本以及减少的31万平方米开发面积，总体将给公司造成近20亿元的亏损压力。由此，他在外地出差融资之时，还出现了购房户维权事件。
西安市新城区宣传部有关人士就项目进展表示，目前停工的是商业项目，并未涉及安置项目。他透露，目前该区正在就该项目有关问题进行推进协调。
“由于上述项目拆迁4年未果，项目区域地价已经翻番。当地政府可以说，未来在这一区域的土地出让金收益上也会翻番。”数位当地房地产业内人士认为，与政府的土地出让金仍会稳赚不赔相比，开发商却因为政府拆迁不力陷入了资金链紧绷的极端情况，进而导致项目难以为继。
千亿城改或陷困境
作为二线城市的西安，与国内其他城市不一样的是，西安这个城市里拥有堪称全国最多的城中村。其持续进行的城改及棚户区改造的规模也足有千亿规模。不过，在近两年的房地产市场低潮期，当地千亿城改也不断出现乱象，其中，五证不全违规售房、资金链吃紧项目停工等问题都在不断凸显。
资料显示，西安城（棚）改2007年启动前城六区共有行政村624个，共有棚户区324处。截至2014年 12月底，该市已实施189个城中村的改造工作，涉及9.12万户、31.53万人，已有127个城中村6.78万户，23.61万人完成回迁安置，累计 完成投资506.76亿元；另外，该市已实施58个棚户区的改造，涉及9.34万户、31.93万人，已有33个棚户区5.29万户、21.54万人完成回迁安置，累计完成投资201.92亿元。
而“十三五”期间西安市还计划完成43个集体土地上棚户区改造项目，30个国有土地上棚户区改造项目，投资340亿元。
正是在此背景下，佳诚长安集项目才得以上马并陷入困局最终停摆。事实上，佳诚长安集项目并非孤案，从2013年至今，当地多个城改项目就频频出现停工、“跑路”、违规售房等问题。
如2013年10月，央视《焦点访谈》就曝光了西安市一个叫做橄榄湾的城改项目开发商跑路的事件。当时也引发了西安市房管局发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，并进行了为期3个月整顿。本报也曾在报道中援引。西安市经纪人协会房地产专业委员会的市场分析报告数据称，截至2013年5月底，在西安市已经批复并且正在开发建设的共计115个城中村项目当中，只有33个项目“五证”齐全，71.3%的项目是“未取证项目”。但不少项目开发商，打着擦边球进行违规售房，以缓解紧张的资金链。由此，可窥西安城改项目之乱。
陕西省城市经济文化研究会会长张宝通教授等当地学者指出，一方面城改项目需要开发商先建安置房、再配建商品房，而且配套项目的土地需要通过招拍挂方式取得，但开发商是趋利的，同时又有资金压力，因此会冒险违规售房筹资；另一方面地方政府迫于城改任务多、压力大，对于开发商的监管往往是“睁一只眼，闭一只眼”，特别是城改项目监管涉及城改办、规划局、国土局、房管局等多个部门，管理程序复杂，漏洞颇多，难免出现问题。尤其在目前，房地产市场整体低迷以及禁止强拆的背景下，地方政府拆迁难度加大，开发商资金链紧张成为常态的困局，由此千亿城改面临的压力也将暴增。
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