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4宗俏地待字闺中北京新一轮抢地热潮即将上演

https://www.biud.com.cn 2015年08月23日10:41 家居装修知识网

“饥渴”已久的房企将在近期陆续迎来几块“俏地”。所谓“俏地”，即和普通地块相比，它们的地段更好、容积率更低、配套更成熟、区域潜力巨大。

在供应“断顿”多日之后，包括朝阳孙河、东坝以及丰台石榴庄的5宗地块陆续推出，除却一宗为商业地块以外，其他4宗均为“高颜值”的住宅地块。之所以称之为 “高颜值”，因其所在区域均为当前豪宅扎堆的区域，且两宗孙河地块容积率都在1.1-1.3左右，而丰台石榴庄地块则地处三四环之间，另外从地块配建来看，上述几宗宅地配建包括基础教育、医疗卫生以及养老设施等。业内预计，受土地供应稀缺以及地块位置的影响，这4宗宅地将引发企业的激烈争抢，新一轮的抢地大战即将上演。

“出身好”是硬道理

对于土地这种特殊的商品而言，“好的出身”也就是好的地段，是成功的一半。

已经推出的4宗“俏地”分别为：朝阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块机构养老设施、二类居住用地，朝阳区孙河乡北甸西村 2902-18、2902-19、2902-27地块社区配套服务设施、住宅混合公建、二类居住用地，朝阳区东坝南区1106-657地块住宅混合公建用地（配建“限价商品住房”）和丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块。

从地块位置上来看，两宗位于朝阳孙河，一宗位于朝阳东坝，另外一宗位于丰台石榴庄，均是“显赫”之地，豪宅扎堆。其中孙河、东坝近两年已成为新兴豪宅代表区域，而丰台石榴庄地块则是为数不多的四环内宅地。

据亚豪机构统计，近年来孙河区域共实现宅地成交5宗，实际楼面价最高为48000元/平方米；东坝区域共成交宅地7宗，实际楼面价最高超过50000元/平方米；丰台三四环区域成交宅地7宗，实际楼面价最高超过60000元/平方米。

土地也要拼“颜值”

除了出身好以外，长得好的商品往往更受欢迎，作为商品的土地也一样，即将陆续进入交易环节的4宗地可谓“颜值”相当高。

其中两宗孙河地块容积率都在1.1-1.3左右，而丰台石榴庄地块则地处三四环之间，毗邻10号线地铁；另外从地块配建来看，上述几宗宅地配建包括基础教育、医疗卫生以及养老设施等。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，地块配套基础教育较为常见，对于“准豪宅”项目来说，引入名校教育对于项目品质的提升不言而喻，也能使得项目的性价比更加合理。而引入医疗卫生也偶有出现，这主要是基于政府大力推行社区医疗的政策导向所致，这一配套想要对项目提升起到作用，还要有赖于整体医疗体制改革的推进。最后最为少见的是养老设施配建，基于目前国内养老社区稀缺以及偏高端化的特性，这一配建项目如果操作得当，对于项目定位的鲜明性以及吸引力将起到较大作用。

潜力巨大或引发争抢

“由于上述几个区域豪宅化趋势已定性，并且已具备一定市场接受度，后期项目操作难度相对减小，因此这4宗地块必然将遭到‘疯抢’，自8月底第一宗出让开始，北京‘地王’标准将密集被刷新。”任启鑫说。

中原地产首席分析师张大伟也表示，这4宗住宅地块非常优质，特别是从位置看，之前区域内都出现过天价地王，预计4宗地块，将再现楼面价超过房价，竞争将非常激烈。“这4宗地合计起价高达126.82亿，预计最后成交价格有望超过180亿。”

值得一提的是，除了地块本身的特质以外，今年以来稀缺的土地供应也将加剧房企之间的争夺。

根据亚豪机构统计，今年以来，土地市场尤其是宅地供应稀缺，前7个月仅有21宗宅地实现成交，这一成交量也创造了近3年同期的新低。与此同时，住宅市场成交政策刺激下持续回暖，再加上资本市场流动性不断宽松，开发企业资金情况得到缓解，对于土地尤其是宅地的需求开始回升。供应的稀缺与企业购地意愿的增强，使得今年出让的宅地多遭到“抢购”，这4宗宅地也不例外。

阶段性供地特征明显

事实上，和往年相比，今年的土地供应过程中“断顿”的情形较为常见。北京土地市场在7月中旬房山地块成交之后，再度陷入“断顿”。另外，任启鑫认为，今年以来北京土地市场供应呈现出一个新的特点，即阶段性推出冷热门地块。例如年初丰台亚林三环地块与东坝等热门地块集中出让，年中则是大兴、房山偏远板块集中出让，接下来又推出孙河、东坝等4宗热门区域地块。

“冷热门地块的交替推出一方面是为避免出现流拍，另一方面也是为了避免土地市场长期高温。但是由于整体供应的稀缺，因此即便是位置较远的‘冷门’地块也遭到 ‘疯抢’，由此接下来几宗‘热门’地块的命运可想而知。地王标准屡次刷新，这4块宅地未来打造项目也必将成为豪宅一员。”任启鑫表示。

而随着“面粉”价格的上涨，“面包”的价格水涨船高。

“从2013年开始，各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。”张大伟说。

在张大伟看来，北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势。