看鸿坤这家中型房企如何来操盘金融
鸿坤转型
地产百强鸿坤控股的创新转型以及亿润投资集团的飞速发展获得了各界的广泛关注。界面新闻记者独家获悉，鸿坤正式将金融提升到与地产平齐的地位， 原有的健康、文化等业务也被纳入金融，将以投资的视角和手段切入。作为一个规模中等的区域性开发商，做金融有何优势，它能否在这个集体转型的大弯道上实现快速超车？房地产企业正在集体冲向“金融”风口，像鸿坤这样的区域中型企业，会如何制定自己的转型方案。
“白银十年，房地产转型是唯一的希望，所有房企都是这样。”毛大庆7月底在鸿坤集团内部首次亮相，解读了这家起家于北京南城的房企转型方案。
界面新闻记者独家获悉，7月底鸿坤集团半年度工作会议正式宣布了集团内部整合和转型方案，将原先的地产、金融、健康、文化四个板块正式整合为“大地产”和“大金融”两个板块。这里面最重要的变化，就是将金融提升到与地产平齐的地位，而原先的健康、文化等业务也被纳入金融，将以投资的视角和手段切入。
国家发改委城市和小城镇中心主任李铁曾表示，当前我国房地产行业面临着结构性过剩危机，转型调整势在必行。提升金融地位，将原先“重”的房地产业务轻盈化甚至弱化，是近期大型房企转型的主流。万科、万达、碧桂园、绿地等一众房企都在全力冲向风口，无论是借力（与金融机构合作），还是一城一池的收购，抑或借助互联网金融“先切一刀”，方法不一而足，而紧迫感和慌张感却是相同的。房地产企业做金融，总体而言大家都没有多少经验，更很难谈方法论和道路选择的对错。
鸿坤作为一个规模中等的区域性开发商，做金融有何优势，它能否在这个集体转型的大弯道上实现快速超车？
“北方地区第一支有限合伙基金就是我们做的，2007年6月1号合伙法修订后实施，我们就去天津注册了。其实我们一直是地产和金融双轮驱动，而现在要进一步加强金融这个轮子。”鸿坤地产集团董事、常务副总裁兼控股机构首席投资官朱灿说。
据他介绍，2015半年会后，鸿坤将以前所有跟金融相关的业务，全部整合到了亿润投资集团旗下，具体业务划分为股权投资、互联网金融、财富管理、地产基金等。并试图通过投行的思维、以股权投资的模式，把正在搭建的健康医疗、文化艺术业务整合延展。
亿润创立于2007年，2014年入股了有“民间中投”之称的中民投，正式进入了民营投资第一梯队。亿润目前资产管理规模已超过百亿，投资了20多个企业项目，包括蓝色光标、歌尔声学以及刚刚宣布IPO的三夫户外等。2015年亿润开始更多的战略布局，包括在原有参股两家商业银行的基础上，继续并购一些金融公司，与大型金融集团展开战略合作。
站在已有金融投资基础上的鸿坤，显然比其他房企更有优势。
鸿坤的目标是在未来的3-5年，通过并购等方式构建一个“全牌照泛金融集团”，以互联网金融为切入点，弯道超车，然后把全集团业务通过金融打通。
“传统金融是没办法超车的，我们会借助互联网金融切入，然后加上传统金融的积累和经验。”亿润投资集团副总裁刘清华说。据她透露，目前亿润已经涉足了小贷、再贷款、保险等行业。今年年底资产管理规模能突破100亿，未来的目标是3年实现资产管理规模300亿，10年实现千亿。
刘口中弯道超车的互联网金融，就是亿润旗下的社区金融综合服务平台——乾坤袋。
乾坤袋是专注于社区金融的互联网金融平台，倡导“投资您熟悉的人和事”，通过线上网络平台与线下门店相结合的方式，在社区范围内提供有针对性的金融服务。它的模式是希望能摸索出一套服务于社区的金融模式与规范流程，输出社区金融服务的标准与方法，为社区居民提供更精准的服务。
乾坤袋创始合伙人、亿润金融互联网金融中心总经理王利丽透露，乾坤袋目前上线三个月，由于扎根于社区，业主对其有强烈的信任基础，目前平台资金规模已经过亿，单人平均投资金额达到了12.5万，单笔投资金额多为10万-30万之间，投资期限为一年的标的达到65%。
乾坤袋目前最大特点是，投资人的投资金额大，期限长，这种情况只有在强信任关系下才会出现。乾坤袋的资产端目前对接的是优质的供应链金融融资，接下来会针对社区业主做更广泛的金融服务，开放业主的抵押贷、信用贷等产品类型，加大对社区居民自身的投融资服务。在社区中，人与人的关联度更强，信用评估的效率和准确度更高，这不但能降低金融风险，还可以提高金融服务的效率和精准性。这也是乾坤袋能够迅速打开局面的关键。
P2P行业经历野蛮生长，泥沙俱下，作为后来者，没有雄厚的平台背景，很难通过大而全的模式在竞争中脱颖而出。因此，越来越多的P2P平台选择了一个细分市场介入，专注某一类借款人或者某一类资产类别，打造一个“小而美”的P2P平台。通过在细分领域的深耕细作，提高对投资者的回报，从而在激烈的竞争中获得生存机会。
对于鸿坤这样的拥有现成业主资源的房企来说，他们很自然的选择了社区金融，这其实也是很多开发商都看到了的一个万亿级风口。
“当其他社区金融还在说投资抵扣物业费的时候，我们已经有五万多积分在使用了，目前乾坤袋80%以上客户是鸿坤业主，其余是业主的亲朋好友。我们的扩张基于物业积累的大量用户，目前西红门的开发面积是200万平方米，常住人口6万，注册人口达到了10万。”王利丽向界面新闻透露。
鸿坤在开发规模上只能算是中等，但却能在社区金融领域快速转型，王利丽认为，主要原因是其他开发商的项目和客户相对分散，200万平方米的大盘不多。“O2O服务要落地必须是大盘，才能达到效果。这就是我们为什么转型这么快，其他开发商比不了。”她说。
据了解，鸿坤在北京金融谷、香河、涿州、天津武清等18个盘都是大盘，亿润投资旗下的健康产业包括了互联网医疗，也可以快速进社区。“和互联网金融一接，这就是我们的优势，其他开发商即便项目多，但都在外地，每个项目体量偏小，这样它做020的话管理成本会非常高。”朱灿说。
2009年鸿坤的地产战略确定只布局北京和环北京区域，即当时的大首都经济圈，现在看来也赶上了“京津冀”的快速列车。所以，其他开发商一直在大举扩张，跑马圈地，鸿坤近年来在规模上并没有形成优势，但也没有二三线城市库存的压力，有可能这就是他们得以快速转型的原因。
乾坤袋作为打通整个社区服务的工具，未来还将承担打通整个鸿坤产业地产、住宅、商业、医疗、艺术品等各个板块业务的核心。更重要的是乾坤袋现在已经通过对外合作的方式将触角伸向更多鸿坤以外的社区，合作伙伴既有物业、地产公司，也有专门服务于社区的移动互联网公司。
“以前我们是想做大规模，十年千亿，但现在我们想法变了，千亿不是销售规模，而是轻资产，我们要做高端产业、商业的运营管理者。万科是找诺亚配合，我是自己的金融配合地产。未来的目标一定是互通，艺术品基金，美术馆，医疗，互联网金融，让他们都通过金融联通起来。”朱灿说。
相关知识
看鸿坤这家中型房企如何来操盘金融
中型房企蜂拥苏州“抢地” 两天内土地收金250多亿
中型房企寻求差异化突破 复地退出虹桥项目
第一梯队加速领跑 中型房企寻求突围
蓝光样本：200亿房企如何突围？
“500亿”诱惑： 中型房企的规模命题
“赌”城市宽松政策新规 房企涨价推盘抢窗口期
房企涨价推盘抢窗口期 北京五环内供需紧张
泰禾净负债率达546% 中型房企资金链“走钢丝”
长楹天街、鸿坤广场开业 房企进入商业地产实操期
