防城港“一日游看房”频现购房纠纷
只需10块钱就能包车费、包午餐、包游玩的看房“一日游”，还能参观城市地标，深度考察一些房地产项目。近年来，在广西防城港市，这种看房“一日游”线路每天吸引了众多外地游客报名。然而，记者调查发现，部分“看房团”存在未取得预售许可证就违法预售、夸大事实宣传等行为，一些购房者醒悟后却发现，原来介绍买房的中介机构早已人去楼空。如今，该类事件已引发大量纠纷。
“看房团”广告背后含玄机
与相邻的北海市的房价相比，近年来广西防城港市的房价相对较低，吸引了不少外地人的目光，而一些房地产中介商组织的“看房团一日游”活动也随之出现，王某和侄子王某福就曾经是其中的“看房客”，2013年11月13日，两人一同参加了“一日游看房团”。
在“看房团一日游”活动中，中介公司对这些楼盘的宣传不遗余力：“北部湾经济区发展前沿”、“海景房”、“城市核心区”、“低价格”……听了中介公司讲解员这些诱人的宣讲，王某和王某福分别买了三套房，当即就交了定金15万元和9万元，并签订了《前期认购备忘录》。随后，王某和王某福分别与开发商签订《职工市场运作房建房合同》，两人分别支付了房子的首付款100万元和57万元。
但在回去后，王某越想越不对劲，经查询后他发现，他买的房子所在的楼盘，该房地产公司并没有取得预售许可证，而且房屋性质是职工合资建房，并不是一般的商品房。王某认为，该房地产公司是变相、违规销售，在要求退房未果后，王某到法院起诉了房地产公司。
然而，在王某起诉后，该公司已经取得了预售许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故对两人要求退还定金和首付的诉请不予支持。
相比较王某和王某福而言，李某的遭遇还算“幸运”。2010年12月31日，来自吉林省图们市的李某等5人分别与开发商签了购房《职工市场运作建房意向书》，约定每套房支付2万元诚意金，工程进度达到±0时（即建设工程与地面平齐时）付房款总额的20%，在换签时付清余款。但在事后，李某等人了解到，该开发商并没有取得商品房预售许可证，属于违法预售，遂将开发商和中介公司告上法院，请求判令归还购房款和诚意金。
一审法院认为，该开发商未取得商品房预售许可证的前提下，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，收取的2万元诚意金应予以退还。中介公司明知开发商未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规向买受人收取第一期款55787元，应当予以退还。
中介与开发商互踢皮球
记者采访了解到，类似于王某遇到的房屋买卖纠纷并不在少数。据防城港中级人民法院统计，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房买卖合同纠纷一审案件1804件，其中涉房产销售中介公司违规预售商品房的案件506件。
防城港中院数据显示，此类案件近年才开始出现，但是数量呈逐年上升趋势，分别为2013年149件，2014年165件，2015年上半年达192件，且在商品房买卖案件中的比重越来越高，由2013年的38%上升到今年的78%。案件中的原告几乎都是买受人，大多为外地游客，以北方省份的居多，且大多具有亲属、朋友关系，当初一起买房，发生纠纷时也容易组团诉讼。
“纠纷起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房，买受人要求解除合同，退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港中院民一庭庭长崔静说。
据了解，“看房团”的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司从房款中收取数万元不等的提成。
而在“一日游看房团”活动中，中介公司往往对买受人宣称，其预售的是某单位的职工市场运作建房，可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜，在销售人员的宣传鼓动下，相互影响出手购买，对中介公司要求收取所谓的“避税款”也信以为真。
但值得注意的是，在发生此类纠纷时，由于大部分中介公司经营场所不固定，公司资产较少，中介公司在发生纠纷时往往采取更换经营场所、变更工商登记等方式躲避责任，造成买受人及法院查找困难。即使法院判决中介公司返还买受人支付的款项，在中介公司拒不履行法律义务的情况下，开发商免不了要承担连带偿还责任。据记者了解，目前已出现中介公司人走楼空下落不明，法院采取公告方式送达，开庭时亦不到庭参加诉讼的案例。
专家建议加强监管
在业内人士看来，源源不断涌入的“看房团”似乎已变成“双刃剑”，一方面，对提高当地知名度、繁荣房地产和旅游业有积极的促进作用；但另一方面，一些中介团体利用“看房团”活动违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念，损害买受人的合法权益，从而引发纠纷。
专家表示，政府管理部门应充分尊重市场行为，允许和鼓励开发商采取各种合法手段销售商品房。“一日游看房团”作为一种新兴的商品房销售方式，是一把“双刃剑”，不能盲目排除和禁止，应规范“一日游看房团”活动，重点监管“看房团”的宣传和收费，以保障交易安全。
在具体监管方面，专家建议，首先应加强法制宣传，提高各方法律意识。建议发布商品房买卖相关的法律规范、合同范本，通过发布典型案件特别是开发商、中介公司因违规预售而败诉的案件，对涉及的法律问题进行诠释，指引和规范商品房市场交易行为。在高铁站、汽车站、旅游景点等游客聚集的地方树立广告牌，提醒游客在参与“看房团”活动时要提高警惕，防范购房陷阱。
其次，健全监管机制，严格规范开发商和中介公司的销售行为。建议实行备案登记，开发商需将其与中介公司签订的代理合同报送监管部门进行备案登记，并详细说明代理销售的楼盘基本情况、中介公司的代理权限、收费标准等。经过备案的开发商及中介公司的信息要公布在政府网站上，供购房者查阅。监管部门可采取定期检查和明察暗访相结合的方式对开发商及中介公司的销售行为进行监督，发现违规销售的要及时予以处理。
最后，建立诚信体系，严厉打击违规预售和欺诈行为。加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增加交易活动的透明度。加强市场监测，对“看房团”活动中存在的违法预售、夸大事实宣传等行为，要依法依规及时查处，并记入企业的诚信档案，适时向社会公布。教育和引导“看房团”活动相关主体守法经营、诚信经营，保障和维护购房者的合法权益，规范房地产业健康发展。
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