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基金拿地+联合开发越秀地产“轻资产”获认可

https://www.biud.com.cn 2015年08月27日09:44 家居装修知识网

原标题：基金拿地+联合开发越秀地产“轻资产”生意经获认可

白银时代的到来不仅使得以往“暴利”的房地产行业变得微利，也使得房企们放下以往端起来的架子，以更开放的态度对待合作。五月初的万科、万达两大千亿级房企的合作，已经让人觉得没有什么合作是不可能的。近日，在广州征战了三十余的国企越秀地产也宣布和绿地控股集团有限公司、中国平安保险(集团)股份有限公司的附属公司合作，成立两家合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的两幅地块。

强强联手：越秀地产+绿地集团+平安集团

越秀地产计划通过公司拥有95.48%权益的附属公司广州盈胜投资有限公司与绿地集团旗下广州绿地房地产开发有限公司成立合营公司，双方各持50%权益，以开发位于广州市海珠区广纸片区的广纸地块一。

与此同时，越秀地产还通过广州盈胜与平安集团旗下的深圳联盈投资管理有限公司成立合营公司，双方分别持有51%和49%的权益，以开发广纸片区的广纸地块二。

资料显示，地块一的地价为人民币26.33亿元，占地面积约2.22万平方米，总可建筑面积约22.95万平方米，其中计容建筑面积约16.46万平方米。该地块于2015年6月26日由绿地子公司广州市晖邦置业有限公司底价26.34亿元获得，楼面价为人民币1.15万元。

地块二的地价为人民币88.97亿元，占地面积约10.30万平方米，总可建筑面积约73.55万平方米，其中计容建筑面积约55.61万平方米。该地块由2015年6月26日由老东家越秀集团旗下的广州盈胜投资有限公司--广州越秀仁达六号实业投资合伙企业以88.98亿元夺得，楼面价约为人民币1.21万元。

在越秀地产的规划中，这两块巨无霸地块将打造成包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街、酒店等在内的大型社区。但以该地块目前的规划，吃下这总价115亿的土地、开发近80万平方米的综合社区难度不小。

因为综合两块地的出让资料均显示，围绕在周边的几乎都是邓岗小区、汇俊园、南箕花苑、保利海棠花园等住宅小区。周边商业商务项目稀缺，商业氛围也比较差。这就使得新出让的广纸地块商业配比偏高，操盘者越秀地产不仅需要建起大比例的商业物业，还需要将其培育成熟。

于是，为了更好地开发为数不少的商业物业，越秀地产引入了绿地集团和平安集团，越秀地产表示：“越秀地产首次与两家联合开发项目，有助充份发挥资源优势和品牌效应，实现地块的成功开发。这是公司近年来创新合作模式、整合发展资源的又一突破，有助公司稳健快速扩张规模和提升经营质量。”

房地产新主流：联合开发+小股操盘+房地产基金

在一位行业高管看来，在此前的“黄金十年”，房地产开发是以重资产为主，拿地、开发等环节都是由开发商自己完成，导致房企债务很重。由于以往房价是单边上涨，重资产模式有利于房企获得更高的利润。

但随着单边上涨的市场一去不返，房地产行业虽然总体上是保持平稳波动，但也会有下行周期，一旦碰到熊市房企风险会很大，房企向轻资产转型将成为趋势。以联合开发、小股操盘、房地产基金为代表的轻资产模式将成主流。

越秀地产：轻资产模式先行者

在轻资产模式上，越秀地产无疑是行业先行者之一，早在2013年，越秀地产频频与投资基金合作，在广州、武汉等地拿下多宗优质地块。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，越秀地产的基金合作拿地模式，主要体现在拿地初期越秀投资占比较小，基金占大头，在一到两年以后，越秀选择是否回购。

越秀地产采用这种创新的轻资产合作模式并非是由于“钱紧”，而是希望通过资源整合和优势互补，提高财务灵活性，在保持较低负债率的同时拿到优质的土地项目。

对于有观点质疑基金拿地模式的风险，在一位房地产分析师看来，越秀地产与基金联合拿下的项目均为一二线经济发达城市的优质项目，地块具备稀缺性，销售风险并不高。

而是否存在赎回风险取决于越秀地产的资金回笼状况，但近年来越秀地产销售快速增长，现金储备达到130亿元，赎回项目对于现金流并没有压力。

得益于轻资产模式，让越秀地产成为业绩增长最快速的中型房企之一。克而瑞发布的TOP100房企销售额排行榜显示，越秀地产于去年年末排名为30位，但在今年年中已经飙升至24位，距跻身TOP20房企仅一步之遥。8月20日越秀地产的中期业绩报告显示,2015年上半年，集团实现营业收入约为人民币66.25亿元，同比上升4.7%。总营业收入（含出售投资物业收入）约为人民币68.41亿元，同比上升7.9%。

资本市场对于越秀地产的发展模式也给予充分地肯定，包括惠誉等国际评级机构均维持公司投资级别的信用评级，交银国际最新的研报指出，越秀地产拥有良好的负债水平、低成本融资优势和快速盈利增长前景，维持公司“长线买入”的评级。