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30家房企上半年净利润一览转型并非万能药

https://www.biud.com.cn 2015年08月28日10:34 家居装修知识网

截止昨日，已有万科、绿地、保利在内的70余家房企先后发布了2015年半年报。每个房企都在半年半中突出提及了自己的亮点，万科半年销售业绩已破千亿，绿地金融产业利润大增，保利地产市场占有率提升了0.41个百分点…

但东边日出西边雨，亮点数据的背后，是房地产业利润的大范围走低——60家房企净利润率仅为8.4%，有些房企下滑幅度超过了50%。

就像一场以利润为衡量标准的淘汰赛，从20%滑至个位数的行业平均净利润，让部分房企早已已入不敷出，淡出、撤退、逃离，都已见怪不怪。

但未必逃出的，就能迎来利润的逆转。

从20%滑至8.4%　净利润下滑已成行业普象

房地产行业长期高达20%以上的净利润早已成为历史，从2012年开始，房地产行业的利润就在一路走低，且一路滑至个位。

2012年上半年，香港和内地上市房企的平均净利润为21.3%；2012年底，这一数字滑至18.41%；2013年，房地产行业平均净利润为11.97%；2014年，这一数字又跌至10%。

而今年上半年，Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了 2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业27家，占比近四成。

而中原地产研究部方面的统计数据显示，截至25日，已公布半年报的60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率仅8.4%。就连标杆房企绿地、万科、保利、招商的净利润率也分别只有4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

楼面价继续攀升土地成本压缩企业盈利水平

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年上半年房企利润的大范围拉低，与当年拿地成本的过高有关，“今年上半年销售的项目，大部分是2013年拿的地，拿地成本偏高，但今年上半年的房价在5月之后才出现上涨，涨幅也不大，高额的土地成本压缩了企业盈利水平。”

记者查阅到，2013年，全国的土地出让金收入决算数达到了39073亿元，是预算数的152.6%，创下了当时的历史新高。仅上海、北京、广州、深圳等四个一线城市的卖地总收入就超过5166亿元，全国前20名卖地收入超1.5万亿元，同比涨幅达63.69%。

今年上半年，为了应对土地成本所带来的压力，部分房企也放缓了拿地节奏。据上海易居房地产研究院数据显示,今年前7月,10大房企新增土地储备面积约1133.8万平米,同比下降25%，土地成交金额1078.3亿元,同比下跌13.6%。

最新的财政部数据显示，今年前7月，国有土地使用权出让收入下降38.2%，即地方政府卖地收入降了38.2%。

中原房地产市场研究部方面数据也显示，截至目前，十大典型城市合计土地出让金为3953亿元,同比跌幅高达32%。且中原预估，今年全年十大城市的土地出让金将在5000亿元左右,同比跌幅超过40%,将可能创6年来的最低点。

但一方面是房企谨慎拿地，一方面是单块土地出让金的攀升。数据显示，今年前七月10大房企拿地的平均楼面价为3694元/平米,同比上升19%。

面对高压的土地成本，房企的盈利空间依然不容乐观。

转型并非一劳永逸业务分拆受众捧

面对不甚理想的利润预期，许多房企或者踏上了“转型”之路，更多的中小房企选择了逃离。

近期高新发展和浙江广厦的“退房”事件早已不是先例。据统计，近五年间有超过100家A股涉房企业退出房地产业务，并有部分进入了与之毫不先关的领域，如苏宁环球和浙江广厦进入了影视领域，莱茵置业改名莱茵体育进入体育领域。

根据国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算，目前房地产行业的平均利润率大约6%-15%，而餐饮业、服务业和娱乐业的平均利润水平都已高过房地产业。房企选择“退房”去发展陌生领域，也不足为奇。

从部分转型房企的半年报中可以窥见，转型也是深门道的技术活。

莱茵体育半年报显示，上半年公司共亏损2592.71万元，而上年同期，公司为盈利2499.26万元，净利润下滑幅度达203.74%。

2月时更名为宜华健康的宜华地产，中报显示上半年的净利润下滑幅度为83.59%。

严跃进认为，转型是把双刃剑，对于房企来说，总是希望能寻找新的市场机遇或者和房地产业能进行结合的新领域，但因为许多房企原先业务都是围绕传统房地产开发模式发展的，突然地转型到其他领域，转型成本增大的同时，也未必就是个合适的切入点。

而对大房企而言，他们更倾向于多元化并存，以及分拆旗下业务寻找高利润点。

继万科、中海、碧桂园后，近日，富力地产首度披露，集团正在研究物业管理业务分拆上市。

彩生活成功分拆后市值与利润数据的亮眼，让业内刮起了一股物业分拆风潮。且效仿的房企想法“青出于蓝而胜于蓝”，如万科、碧桂园等企业，不仅要分拆物业，还要分拆教育、家装等板块。

业内分析人士认为，即便有足够的资金作底，分拆也并非人人都能“玩得起”。分拆上市的意义其实是一种企业规模成长的必然，也是在集团运作的基础上，各板块独立运作的体现，本质上都是为了实现对市值的最好管理。对于一些多元化战略的房企来说，分拆上市的收益程度会更大。而对于一些分拆业务也属于房地产关联的，那么分拆的意义并不大，甚至会因为分拆导致业务协同效益的削弱，甚至和传统房地产开发业务有一定的竞争影响。

附：

30家房企2015年上半年净利润一览表