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昆明这个冬天有点冷：房价连跌14个月

https://www.biud.com.cn 2015年08月31日09:01 家居装修知识网

8月18日国家统计局发布的2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也从数字上显示了昆明楼市冬天的寒冷。在该项统计数据当中，昆明新建商品住宅价格7月环比下跌0.3%，同比下跌6%，二手住宅价格环比下跌0.5%，同比跌5.9%。

“行业的冬天并未过去，也可能是最寒冷的时候了，大家都要做好长期冬眠的准备了吧。”一家国内大型房产中介公司云南分公司负责人8月12日在其微信朋友圈上发了这样一条消息。

发这样的感慨，是因为他刚刚得知云南房地产界的“传统节日”——一年一度的昆明秋交会宣布延期举办了，这是这项“传统赛事”19年历史上的第一次。

昆明秋交会的举办方昆明市房地产开发协会8月12日发布的通知称：“原定于2015年9月10日~14日在昆明国际会展中心举办的2015昆明房地产交易会将延期举办，具体时间待综合各有关方面的意见后另行通知。”在谈到昆明秋交会延迟举办的原因时，昆明市房地产开发协会秘书长刘践透露，是“因为参展房企未达招展预期”。据介绍，该展会实际有效参展企业不到20家，而该协会称要达到30家才能顺利开展。

在全国房价总体延续上涨趋势的背景下，昆明的“逆势”下跌令人瞩目。实际上，根据国家统计局的统计，自去年6月至今，昆明房价已连续14个月下跌。

据前述房地产中介负责人称，虽然今年政府出台了多条提振市场的政策，但目前无论刚需还是改善性购房者都处于观望中，公司销售仍持续处于低谷。

“秋交会”变“冬交会”

显示行业寒冬

“本届秋交会究竟办不办，决定权其实并不在我们，而是在市场和房企手中。”刘践表示。

刘践直言不讳地表示秋交会招商惨淡与昆明房地产市场低迷有关：“由于整体市场下行，且考虑到对于行业发展及企业利益的保护，组委会决定将本届秋季房交会延期。”

刘践认为，去年以来的楼市调整严重拉低了房地产行业的整体市场预期，使得开发商销售情况欠佳，为拉动项目成交，开发商把更多精力放在了销售端，加之现阶段市场销售业绩下滑也使得开发商资金紧张，出于控制营销费用的考虑，多数开发企业会采取相对更片区的渠道进行营销宣传，同时更关注直接的效果，关注项目的实际成交，因此对房交会参展意愿下降。

“房交会的式微与互联网电商的兴起也关系很大。随着电商、渠道分销等新兴营销模式的发展，房企销售模式在发生剧变。分销代理、电商渠道、电话、短信、微信直销等低成本而效果直接的营销手段更受开发商青睐。”克而瑞昆明机构总经理芶敏菲认为。

营销模式的悄然转向，导致房交会这种传统的营销模式被“抛弃”。“虽然昆明秋交会从7月启动招展以来到目前为止，已有60多家房企递交了参展申请，但多数参展企业都只预定了免费展位，甚至有企业表示只会派工作人员进场发放宣传资料，免费展位则用来堆放物料，导致实际有效参展企业不到20家。”刘践在媒体说明会上感叹。

从昆明市房协在媒体说明会上“达不到有效参展房企数量宁可不办”的表态中，可以看出今年秋交会如果最终招展不理想，也不排除最终停办。

吊诡的市场：

成交破万套价格却下跌

实际上，从成交量上来说，7月的昆明楼市是很有看点的。

尽管今年开年以来昆明楼市持续疲软，房价跌势难止，成交数据在中央和地方的各种刺激政策之下仍然难以抬头。不过进入6月份之后，成交量开始攀升，显示市场的回暖迹象。7 月，昆明楼市延续了6月份的成交量上涨态势，累计成交10658 套商品房，成交面积86.1万平方米。环比6月份成交套数增加1202套，增幅12.7%，成交面积增加3万平方米，增幅为3.49%。

不过根据国家统计局数据，7月份昆明新建商品住宅成交价格下跌0.3%，跌幅比6月份的0.1%又有扩大，之前业界所期待的7月份房价“止跌回升”又成泡影。

成交量上升，价格加速下跌，显然是部分开发商争相降价、“踩踏出货”的结果。据克而瑞昆明机构、房价点评网监测的数据显示，7月份昆明新房均价为7817元/平方米，环比每平方米下跌132元，以1.66%的环比跌幅居全国第三。

成交量的上涨与开发商竞相降价不无关系，也显示了开发商对市场基本面的担忧。而这种担忧，从土地市场上也可见一斑。7月份昆明土地市场仅有2宗城镇住宅用地面市，最终均以底价成交。包括昆明交投房地产开发有限公司拿下的官渡区金马街道办事处地块，面积39926.85平方米，成交金额9001万元，还有昆明重久房地产开发有限公司拿下的五华区红云街道办事处，地块面积19938.76平方米，成交金额7088.67万元。土地市场堪称冷淡，实力房企在土地市场上均以沉默相对。

政策面利好会否让

昆明楼市找回状态？

不过，对市场情况的判断在业界也有分歧。“7月成交量破万套就是一个回暖的迹象。实际上这种回暖从6月份就已经很明显了。”克而瑞昆明机构总经理芶敏菲表示。

实际上，虽然昆明整体房价下跌，但从区域来看，情况依然各不相同，主城核心区的价格依然坚挺，尤其是紧靠滇池的环湖区域的西山区和官渡区的价格，随着高端洋房、别墅项目的成交增加而环比上涨明显。从克而瑞房价点评网发布的7月份昆明主城和呈贡新区的新建商品房价监测数据看，五华区8090元/平方米，环比上涨0.32%；盘龙区8508元/平方米，环比出现5.12%的下降；西山区9973元/平方米，环比上涨7.29%，环湖高端洋房、别墅项目整体拉升区域房价水平；而官渡区8015元/平方米，环比上涨9.09%；呈贡新区4654元/平方米，环比上涨0.69%。

此外，从8月1日起，昆明“取消住房公积金个人住房贷款轮候期”、“降低按揭合作保证金比例”、“省内施行异地住房公积金贷款”3项公积金新举措同时落地，政策层面的给力也给后市带来了持续回暖的机会。8月之后昆明楼市能否扭转价格下跌的趋势，走上量价齐升的回暖之路，业界也在拭目以待。