律师案例解析：房屋漏水该如何维权

案例：

2010年，德州庆云县的张先生在银河城小区购买了一套住房，该楼房是六楼顶楼。2012年交钥匙之前发现房屋由裂纹找开发商维修，交钥匙时，又发现有裂纹找开发商维修，交钥匙后，又出现了裂纹，再次找开发商维修。装修后住进楼房，裂纹慢慢出现有20多条。更主要的是：客厅北墙的窗户上边，下雨时就渗水，很严重，找小区物业公司，物业公司告诉张先生需要找开发商，又不给张先生开发商的联系方式，开发商一直拖着不给维修，张先生只能等，像张先生家楼房出现渗水情况的还有好多家，都没有得到维修。

张先生向山东广播“关注质量”栏目反映情况后，2015年8月5日，主播、记者和律师一起到银河城小区张先生家现场查看，发现张先生反映的问题基本属实。由于，“关注质量”报道了张先生家顶楼渗水的情况，引起了开发商的重视，主播、记者和律师到银河城小区张先生家现场查看时，开发商对张先生家渗水的楼顶处已经进行了维修，还看到小区内其他楼房的楼顶和外墙也进行了维修。现在正值多雨的夏季，开发商的维修应当能够解决张先生家渗水的问题。

律师分析点评：

庆云县的张先生向“关注质量”栏目反映的是两个问题。一个是墙壁出现裂纹的问题，另一个是客厅北墙窗户上边在下雨时渗水的问题。

主播、记者和律师一起在银河城小区张先生家仔细查看了墙壁上出现的裂纹，这些裂纹虽然有20多条，主要是东卧室门东上边对称出现的两条，都不严重，是水泥砂浆正常收缩和楼基正常沉降引起的。这种情况一般出现在底楼和顶楼，以及一栋楼两侧的单元内。张先生购买的楼房是顶楼，又在整栋楼的西单元西户，出现这些裂纹是正常的，不会影响楼房的安全性和实用性，但毕竟也是一个质量问题，通过补一下仿瓷涂料就能够解决，至于张先生担心这些裂纹引起楼顶断裂、塌落的问题，应该是多余了。

关于张先生家客厅北墙窗户上边在下雨时渗水的问题，这是一个非常普遍的问题，也是业主们非常郁闷的问题，往往是引起业主们与物业公司矛盾的起因。主播、记者和律师在银河城小区张先生家看到了因渗水形成的大片印迹，极不雅观，还有一股霉味，如果张先生家是铺木地板等精装修，造成的损失会很大。

楼房渗水的问题，一般是有以下几个原因引起的。一个是楼顶防水层出现了质量问题，雨水透过防水层渗入到楼房内，主要出现在顶楼，随着我国新型防水材料的使用，以及防水材料质量的提高、防水施工工艺的改进，这个原因引起的渗水问题在逐年减少。

楼顶防水的质保期一般约定的是五年，在五年内出现了质量问题，由开发商免费维修。其实，是开发商要求防水的施工方进行维修，如果开发商及时支付给施工方工程款，出现楼顶渗水的问题后，施工方维修的积极性高，会很快得到维修。一般是开发商的资金紧张，即便资金不紧张，也不及时支付防水施工方的工程款，还扣10%的质保金，在出现楼顶渗水的问题后，施工方维修的积极性不高，能拖则拖，拖过质保期了事。这也就是，为什么出现楼顶渗水的问题后久久得不到处理的根本原因。业主找物业，物业将问题反映给开发商，开发商再联系建筑商，建筑商再找防水工程的承包施工方，施工方到现场勘验后，再确定是否是防水施工方的责任，是否要进行维修。这一大圈转下来，倒霉的只能是业主了。

如果渗水很严重，给业主造成了很大的损失，律师建议业主首先要保全证据，为了尽快解决楼顶渗水问题，及时通过诉讼的方式会取得更好的效果，给业主造成的损失也会得到赔偿。

另外，出现楼顶渗水的问题，不是防水施工方施工质量的问题造成的，而是其他业主在楼顶安装太阳能热水器、天线等物品时，破坏了防水层造成的楼顶渗水。如果是这个原因造成楼顶漏水，防水施工方一般会拒绝维修，法院也不会支持业主的请求。根据我国《侵权责任法》第二十八条规定：“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任”.业主只能要求在楼顶安装太阳能热水器、天线等物品的其他业主维修和赔偿。

造成张先生家客厅北墙窗户上边在下雨时渗水的问题，还有一个原因是由于外墙出现裂缝，雨水通过裂缝渗入楼房内。主播、记者和律师在银河城小区张先生家看到北面的那栋楼的南外墙有已经维修的裂缝，这说明在银河城小区因外墙裂缝造成楼房渗水的问题也是存在的。张先生家客厅北墙窗户上边在下雨时渗水的问题，就是有楼顶防水层出现的质量问题和女儿墙下外墙出现裂缝两种原因引起的。目前，随着楼房新型保温材料的使用，以及外墙采用干挂石材、真石漆、挤塑板、防水涂料等外墙装饰材料的使用，除严重的地基下沉引起外墙出现裂缝外，很少会出现外墙裂缝了。

最后，再谈一下其他原因引起楼房渗水的问题。

住宅楼房一般有三种通水的管道--上水管、污水管、落水管。一般在厕所、厨房和阳台部位出现渗水现象，其原因是管道出现断裂等质量问题、防水层被破坏及使用不当三种原因造成的。

上水管道断裂一般是管道本身质量的问题、安装接口处的质量问题、水压过高的问题、冬天冻裂的问题引起的，前两个问题找开发商解决，第三个问题找自来水公司解决，第四个问题业主自己解决。

污水管断裂一般是管道本身质量的问题、安装接口处的质量问题、被撞击断裂的问题。其实因污水管引起的渗水问题，主要是使用不当造成的堵塞，该问题我在第四篇《下水道堵塞，永远是挥不去的痛》中有详细叙述。前前两个问题找开发商解决，第三个问题找侵权者，找不到侵权者业主自己解决。

落水管一般会在风雨中脱落，房顶流下的雨水会通过窗台渗入楼房内，给业主造成损失。落水管属于公共设施，应有开发商或者由物业动用维修基金解决。

住宅楼房的厕所、厨房的地面是必须做防水处理的，阳台一般不做防水。楼上的业主在装修厨房、改造厕所、安装洗浴设备时，非专业施工人员会破坏防水层，造成楼下渗水，该责任当然由楼上的业主负责。

使用不当造成渗水的原因很多，具体问题应具体分析。不管怎样，出现以上的渗水问题，应首先分析造成渗水的原因，查明原因，就能分清责任，由责任人解决渗水问题并赔偿损失。

案件启示：

随着城市化进程的发展，越来越多的人告别了小平房，住进了功能齐全的楼房，不管是什么原因引起的渗水问题，都会给业主带来不必要的麻烦，影响业主正常的居住生活，增添郁闷，在短期内不可能杜绝渗水现象的发生。所以，一旦遇到自己楼房出现渗水的问题，应首先分析造成渗水的原因，找出责任人，保全好证据。如果得不到及时解决，就要拿起法律的武器，用法律的手段保护自己的合法权益。

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