上海长租公寓火了！它和“群租房”有何区别？
以今年6月青客公寓获1.8亿元B轮融资、魔方公寓获华平集团2亿美元投资为标志，许多业内人士判断：长租公寓市场彻底火了。从2010年前后多家企业进入这一领域起，这个长期以来依靠政府驱动或仅在高端市场有所作为的行业，终于在今年迎来市场爆发点。
一位不愿透露姓名的从业人员告诉记者，目前，在大宁等不少热门板块，长租公寓企业收纳房源的竞争已经白热化，几乎“不计成本”；正在运营的房源，租客几乎全满。同时，网上针对长租公寓服务差、收费高等抱怨也层出不穷，甚至有人租了没多久就大呼“上当”。
长租公寓究竟怎样火起来的？火了以后，又将何去何从？记者走访了沪上几家长租公寓。
品牌化长租公寓在沪供不应求
长租公寓看似新鲜概念，实则由来已久。早在商品房诞生之前，就有政府主导的“代理经租”机构，负责收纳各处房源，再出租给需要房子的人。
当前长租公寓主要分两类：一是“代理经租”式的分布式公寓，即企业从个人房东手里收取房源，经装修后租出，负责日常运营服务；二是集中式公寓，即企业购买或租赁整栋房屋，对其内部进行改造，再出租给房客。
“这个行业能做起来，很大程度有赖于技术提升所带来的快速规模化。”青客公寓市场总监屈成才告诉记者。长租公寓的盈利模式并不复杂，本质上就是通过运营服务令物业增值；在房租价格相当透明的今天，要在这个“增值”部分实现盈利，靠的正是运营成本的降低。
过去，长租公寓难以红火，就是因为运营成本居高不下，只能依靠政府支持、或集中在毛利率高的高端市场。如今，互联网技术为长租公寓带来新的可能。以青客为例，100多人团队的工程师，在房租支付、门锁、电费统计等项目上，通过互联网与大数据不断优化流程，使规模化成为可能，并借此降低成本。
空置率也是长租公寓的重要指标。从目前情况来看，品牌化的长租公寓在上海仍供不应求。“青客算发展得最大的，目前也只有2万多间房源，与整个租房市场比起来，还是沧海一粟。”屈成才说。魔方公寓是国内集中式公寓的行业翘楚，但迄今在上海只有十多处布点，房客两三千人。
争夺热门板块房源“不计成本”
今年上半年，全国多家长租公寓都获得大笔投资。获千万级别投资的有贵州御居公寓、武汉可寓公寓、上海寓见公寓，魔方公寓和青客公寓则获得上亿规模的投资；加上去年8月获得雷军亿元投资的YOU+公寓，以及以“自如”品牌进入长租市场的链家地产，整个市场撬动的资金近30亿元。甚至不少连锁酒店品牌也在考虑转做长租公寓。这其中有两条关键因素：一是租房人群的变化；二是清晰的行业盈利模式。
“现在租房的普遍是90后，他们对居住条件要求很高，宁愿多出点钱，也不肯忍受群租或‘二房东’。”魔方公寓高级品牌经理徐时宁告诉记者。魔方公寓定价每月2500元—3500元，单间，30平方米左右，带有独立卫生间和迷你厨房，选址一般在地铁站附近1公里内。
青客公寓性价比稍高，普通民居中的一间房每月1500元左右，也在地铁站附近。运营人员告诉记者，这个价格，在真正的“二房东”手里，租到的很有可能是用木板隔开的群租房。
提到盈利模式，当下互联网企业有明确盈利模式的不多，真正能够挣钱的更少。据第三方机构统计，长租公寓如果能做到满租，利润率可达25%左右。
传统地产经纪企业则携带房源优势杀入这一市场。刚刚进入上海不久的链家集团推出“自如寓”，将上门到链家挂牌出租的房源，全部纳入到“自如”体系。为了争夺房源，“自如”与“青客”在多个热门板块展开“不计成本”抢房。一位不愿透露姓名的从业人员告诉记者，像大宁板块的房源，无论是老公房还是商品房，“来多少收多少”。
这是要花很大代价运营的行业
然而，伴随着市场爆发期一同到来的，还有各式各样的问题。
在百度搜索上述数家长租公寓的品牌名，可以看到很多来自房客的抱怨。服务差、房源与承诺的不一致、水电煤收费定价过高、押金无法及时退还……大学毕业生小Y通过租房中介租住了一间长租公寓，住了不到半年，已决定到期后不再续租。
“的确，这是个需要花很大代价去运营的行业。”屈成才坦言，“我们确实需要提升。”一些试图以增值服务吸引房客的企业，也收到不少“吐槽”。“楼下的公共空间搞得不错，可房间条件还不如大学宿舍”、“衣服都没有地方晾”……一定价格下，居住环境仍是多数房客的首要考虑条件。还有个别的小型集中式公寓，在将厂房、商用房改建为住宅时，手续不齐备，或对周边民宅产生干扰，潜藏风险。
但无论如何，机构化运营的长租公寓，比普通“二房东”更有竞争力。无论舒适度、性价比还是增值服务，雄厚资本支持的技术升级和大规模复制，是“二房东”无法比拟的。几乎所有的分布式长租公寓，都严格遵守“N+1”的规定，即一套房子至多将客厅拦为房间，居住“N+1”户房客，这与政府解决“群租”的思路一致，亦有望获得更多来自政策层面上的支持。
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