开学日 郁亮把女儿送进了万科自己的学校
9月初，万科与深圳中学合办的国际化学校梅沙书院将迎来第一批入学的学生，其中一员是万科总裁郁亮的女儿。
自称万科教育“义务陪跑员”的郁亮说，合办梅沙书院是在明确“城市配套服务商”战略之下专注于教育产业的一次行动。此前，万科已与上海复旦万科实验学校、北京四中和北京小学以项目配套的形式合作办学。
对万科而言，“万科教育”远不止于此。
在中期业绩会上，郁亮首次披露了万科教育产业的完整版图，目前主要有三个营地：社区营地、城市营地、户外营地以及一些全日制学校。
具体计划是，到2018年开发150个以上的社区营地、12个以上的城市营地、9个户外营地。其中，9个户外营地预计接待人数就超过20万人次。
教育是万科业务转型的重要方向之一，以前主要做社区配套，未来，万科教育将成为独立的品牌分拆上市，开办万科大学。
目前万科已经建立了涵盖九年制素质教育启蒙、培优基地以及户外体验式教育的多层次、多元化的教育产业体系。鲜为人知的是，万科已是中国最大的夏令营组织者。
万科高级副总裁、董秘谭华杰对经济观察报表示：“参考美国和澳大利亚的用户渗透率，万科教育业务未来的收入是千亿级的，利润可能达到百亿级。”
广深样本
万科的转型之路并非由总部推动为主导，而是一种自下而上的试错模式，万科内部称为“赛马机制”。万科教育便是这一机制下的产物。
“万科教育营地业务是广深区域首先开始做的，集团认为其试错是成功的，目前已经成为集团级的未来重点业务。”谭华杰说。
其中的社区营地，最初是为了解决孩子放学后家长没下班的痛点，依托万科住宅社区和商业，做素质教育启蒙基地，这其中包括九年制素质教育学校、周末营、教师创业服务等内容，万科业主的孩子优先入学。
在万科独创的“四点半学堂”中，老师辅导孩子完成作业，直至家长下班来接走。
目前，万科广深区域有14家社区营地开业。到2017年，万科社区营地要在11个城市开150家连锁店。
谭华杰表示，实际的速度可能会更快，社区营地不仅开在万科的社区，未来也可能开到其他社区。
在社区营地的基础上，广深区域更进一步提出了城市营地和户外营地的设想。
城市营地是一个可以称之为“教育的万象城”的城市教育综合体，定位于素质教育的培优基地，是收费较高的私立学校。佛山万科塾项目是万科在国内的第一个城市营地，目前正在建设中，将于2017年开业。
城市营地将以出租公寓、校舍以及培训教室为盈利点，预计可以为培训机构降低租金成本30%，提高不动产坪效300%。
而户外营地是万科做的比较成熟的模式，类似于国外“童子军”的概念，致力于培养孩子的户外生存能力、合作探索精神，并不局限于万科业主，而是面向全社会。
“经过尝试，我们有点意外地发现，户外营地的空间比想象的大得多。”谭华杰说。
万科已把户外营地独立出来，作为创新业务中最可能快速发展壮大的部分在全国大规模推广。
万科预计，2015年万科的户外营地接待人数将达1.5万-2万人，现有营地包括三亚森林度假、深圳双月湾、广州清远白天鹅、吉林松花湖滑雪场、东莞松山湖。目前，万科户外营地已经成为国内有能力提供属地服务的最大供应商之一。
“即使把广深区域单列出来，也已经是中国最大的夏令营提供商。”万科广深区域总经理张纪文说。去年万科的夏令营在广东区域参加人数达到8000人。
户外营地是万科教育营地中最易产生现金流的模式。
谭华杰说，户外营地并不依托于万科客户，而是面向全社会，自身便能收费盈利。目前万科户外营地才2万人的接待规模，而潜在市场有5000万人，只要做到1/10，都是很大的事业。
“广深区域的贡献，是通过多项业务的试错，输出了万科教育社区营地、城市营地、户外营地这样一个完整的体系。”谭华杰说。
还有一项业务独立于万科教育营地的体系之外，就是正在试验中的万科学校。
除了与深圳中学合作的万科梅沙书院，深圳的另外两所由万科开发和全权管理的万科麓城小学及万科天誉学校，也将于今年9月首次开学。
包括上海万科复旦实验学校在内的这几所学校属于“万科教育”，而不属于“万科教育营地”。谭华杰表示，这部分的试错和赛马还没有完成，还不是一项集团级的业务。
郁亮认为，万科新业务，实际上是城市发展到一定阶段后应运而生。万科教育营地以及万科学校的很多新业务从深圳开始，和深圳的现实情况密切相关。
“在硬件上，在经济总量上，在创新能力上，深圳确实走在全国的前面，但是深圳在教育、医疗方面，还急需改变。”郁亮表示，目前万科缺乏在医疗上的改变能力，但万科在教育上却可以由被动转为主动，通过万科的力量整合优质的教育资源，让教育先行。
教育or地产
教育营地体系建立之前，万科发展教育的模式有两种：一是社区学校，以满足社区居民生活配套为目的；二是与知名学校签约合作，以教育资源作为项目配套吸引目标客群。
北京中粮万科长阳半岛是一个典型案例，项目在四年间先后引入了北京四幼、北京小学、北京四中房山校区等优质教育资源，房屋售价高出周边区域1/3。
这种思路正在慢慢转变。
据了解，万科目前的教育营地产品中，社区营地主要面向万科业主，未来将会逐步对外开放；户外营地已经全面面向社会；城市营地虽然还未开业，其定位也是面向社会的。梅沙书院位于万科总部，采取的办学方针是独立运营，公开招生。
万科教育正在告别“项目配套”的思路和模式，成为一个独立的品牌。
对社区营地、城市营地和户外营地与万科地产的关系，谭华杰是这样解读的：社区营地和住宅业务关联紧密，有明显的协同效应；城市营地是一种万科独创的教育不动产业态，本身是另外一种业态的地产业务；只有户外营地是面向全社会孩子的一项服务，与原有开发业务基本没有关系。
万科的多种开发构成了不动产生态圈，也积累了数量巨大的客户，万科以此来构建适合自己的“地产+教育”模式，也让万科教育的创新实验呈现了更多的可能性。
一位万科内部员工说，万科让深圳中学把国际部开到万科，对万科来说是一次很好的机会，国际部的孩子，留学期满后，万科会想办法把他们吸引回国。可能的办法是，万科在总部打造一座“海归产业园”，专为海归提供创业场所。
谭华杰透露，万科依靠目前的教育营地已经实现了较为稳定的盈利。
社区营地本身经营是盈利的，并且万科设立社区营地的小区二手房价格比周边平均高出20%至40%。户外营地是独立业务，“现在各个营地项目处于推广期，价格定得比较优惠，但肯定是盈利的。”谭华杰说，城市营地目前还没有开业的项目，但商业模式沙盘推演成立，还有待实证。
尽管未透露具体的盈利规模，但据谭华杰估算，参考美国和澳大利亚的用户渗透率，这项业务未来收入是千亿级的，利润可能达到百亿级。
郁亮说：“今天在判断很多业务值不值得去做的时候，我们不再仅仅从赚钱衡量。就像我们房产行业，我们赚钱很好，股价就10倍上下市盈率。因为没有给市场有想象力的东西，没有解决客户的实际问题。”
在万科转型成为一家城市配套服务商的过程中，万科的利润增长点将不仅仅来源于住宅产品，更多的将来源于对购房者提供的服务，如教育、物业、租赁以及金融服务等。
至于未来会不会安排教育板块业务分拆上市，谭华杰表示目前没有具体的计划。“不过我相信水到渠成。把业务做好才是关键。”谭华杰说。
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