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中小房企延期交房资金断裂频发三四线市场泡沫迹象明显

https://www.biud.com.cn 2015年09月10日07:45 家居装修知识网

　　高档楼盘“烂尾”、到期迟迟无法交房、房价大幅打折、看房多出手少……近段时间，在房地产市场本应火热的“金九银十”之下，一些城市楼市却出现了热中藏冷的现象，特别是一些三四线市场泡沫迹象愈发明显。市场研究机构认为，当前楼市分化仍然明显，中小城市房地产市场仍暗藏风险，将有大量中小开发商被淘汰出局。在当前的楼市环境之下，房地产行业是否真的迎来一流倒闭潮？

　　延期交房资金断裂中小房企面临困境

　　“小区承诺的交房日期一再延期，公布的赔偿方案无法兑现。”近日，光谷宝业丽都多名业主在各大网站发布求助信称，该小区合同约定交房时间为今年6月30日前，但开发商无法按照合同约定提供“竣工验收备案证明书”，500多户业主目前进退两难。随后，武汉东湖高新区相关部门协商，开发商湖北宝业房地产开发有限公司与业主代表进行了沟通，商讨赔偿事宜。

　　同样的事件并不罕见。去年底，武汉市东西湖区一楼盘延期数月未能交付，数百业主在楼盘内搭帐篷抗议维权。业内人士表示，延期交房主要是因为楼盘开发商资金短缺。记者当时在楼盘现场看到，小区并未完全竣工，绿化工程还未开始，几栋高层建筑十分安静，外观上看并没有房屋装修、施工的景象。

　　更早之前的湖北襄阳一高档楼盘“崩盘”的传闻在当地引起不少风波。当时，记者来到襄阳实地探访传说中“崩盘”项目，这里售楼部大门紧锁，没有人，就连保安、建筑工人也未见到，多栋高楼已经建成，小区的绿化、道路建设、外墙装饰工程没有完工，不少升降机仍停在半空中。

　　这一项目总投资约3.6亿，占地4万多平方米，规划建筑面积超过13万平方米，共11幢，定位为高端楼盘，开盘价最高达到每平方8980元，最低也达到7638元。而当时襄阳商品住宅销售均价为5000多元。这一过高的价格直接导致了楼盘销售不温不火，为了迅速回笼资金，房价开始一路下跌至6000多元，但销售仍未好转，直至最后停工。

　　开发商提供的说明材料承认，对市场需求走向缺乏科学严谨论证，导致资金周转不良，不得不停工。这一问题在政府协调帮助下已基本解决。

　　业内人士表示，当前迎来了房地产“中考”，无法按时交房，资金链条紧张等困境成为许多中小企房企面临的首要问题。相比市场成交，房企转型将是下半年房企主旋律。无论规模大小，无论销售压力如何，转型已经成房企共同的选择。

　　中小房企无奈断臂求生存

　　房地产行业进入“白银时代”，在白热化竞争下，许多房企的业绩都出现大幅下跌。相关机构的统计数据显示，沪深A股125家房企平均净利润率历史首次跌入个位数，在品牌房企保持较强增长态势的同时，中小房企则面临去库存和业绩下滑的窘境。部分中小房企营业收入和利润下滑明显，多家上市房企跌幅超过50%，表现令人担忧。

　　业绩下降带来的必然结果是断臂求生存。根据爱建证券统计数据显示，截至4月，A股上市房企中约有19家宣布彻底去地产化，其中大多是中小型房企。

　　不仅中小型房企，上市房企也不得不“断臂式”转型。中国房地产业协会等联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2009年－2014年间，中国已有超过100家A股房企退出房地产业务。业界所熟知的浙江广厦、莱恩置业、华光地产等房企均于近期对外宣称，将于未来几年逐渐退出房地产行业。

　　克而瑞研究中心调查发现，面对越来越复杂的市场环境，不少房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发。万科与万达于5月宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展合作。同时，富丽与雅高集团、碧桂园与中国中铁等大型房企之间都有签订协议，合作开发项目。

　　还有的房企选择保留地产业务，并向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸。万科、保利、恒大等大型房企试水了金融、零售、农业等方向后，又开始向智能家居、教育以至物流等领域进发。泛海建设同样选择了与主业关联度并不大的金融业，持股民生证券、民生信托等金融企业。

　　将迎来一轮房企集中退出潮

　　当前我国房地产行业面临着结构性过剩危机，转型调整势在必行。市场普遍认为，房地产业的黄金发展时代已经过去，房地产开发企业如果继续之前的传统赢利模式，很难在同质化严重的产品类型中脱颖而出。中国房地产协会原副会长朱中一说，目前的房地产形势总体向好，但仍存在库存压力较大、分化严重、资金链紧张等问题。长远来看，房地产行业想要长久持续发展，必须寻找新的利润增长点。

　　另一方面，很多三四线城市楼市“不温不火”，在经历几年房价暴涨后，去年以来出现萎靡，房价回落甚至出现“弃房”现象。一些开发商开始调整市场战略，撤离三四线城市，回归一二线。据市场机构调查，截至目前，中西部许多省份，东部一些中小城市都已出现中小房企倒闭破产的现象，甚至不乏大型品牌房企被同行收购股权等。

　　城市楼市分化明显，加上上半年楼市持续不振等因素，房企资金回笼出现困难。下半年虽金融政策一再向松，且地方政府的公积金等政策持续放宽，但在互联网金融、宏观经济等因素影响下，银行房贷并没有像想象中宽松，这更使开发商“雪上加霜”。

　　中国指数研究院华中市场总监李国政认为，这些因素都将对房企资金产生影响，而且房地产行业资金面偏紧的状态可能贯穿今年全年。按照房地产市场的发展周期来看，近期或将迎来一轮房企集中被迫退出现象，“大浪淘沙”已成必然趋势。在新的房地产市场调控体系下，注重优质产品、优质服务、适度扩张及应对风险能力强的房企才能够生存并发展壮大。

　　对此，李国政认为，我国房地产行业经过十几年的发展，能够存活的房企都具有一定抵抗风险能力，未来房地产行业大洗牌的可能性不大，或将继续向集中化专业化发展，房企大鳄的市场份额越来越高，中小房企的市场空间缩减。同时，三四线城市特别是经济发展缓慢的县域房地产市场仍将经历一个阵痛期。

　　专家称，要改变三四线城市楼市的难题，必须让地方政府摆脱对土地财政的依赖。“从当前的信息来看，三中全会或有多项改革措施涉及楼市，特别是土地制度、财税制度等方面，将对楼市带来彻底性变革。”王国华说，防止三四城市楼市泡沫风险，须给地方政府充足的财权事权，同时，宏观调控政策也要进行相应调整。

　　王国华认为，随着年底到来，年末贷款收紧，大型开发商基本完成销售目标，营销力度不足等因素影响，年末楼市很难达到“金九银十”的高度，房地产市场的区域风险仍值得关注，部分中小房企可能重蹈“卖子求生”之路。