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丁祖昱：评融创收购雨润老孙这次要小心

https://www.biud.com.cn 2015年09月10日11:31 家居装修知识网

9月8日，融创又放出一颗重磅炸弹，宣布公司与雨润控股集团有限公司订立战略合作协议，双方将与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案，确保雨润集团各项业务正常运转，并在满足相应条件的前提下，融创中国向雨润集团提供全面支持。一时间，融创成为了高居不下的头条，是不是像我在周六大家说的一样，融创对上头条有 KPI考核。这次大家对融创进入雨润如此关注，我想是因为和前几次收购大有不同。之前所有的并购合作，融创都是和纯粹的房地产开发商合作，而这次雨润却是一家多产业综合类大集团，雨润的版图中有食品、商业、农贸物流、当然也少不了住宅，但让大家想不通的是，融创刚在中期业绩发布会上说坚持做地产，两周之后就反悔了吗？我对于本次融创参与雨润整体收购有这样几点看法。

一、我并不担心所谓的政治问题。如果有政治方面的问题，也是之前领导的问题，一旦收购成功，这些问题都和被收购方无关，可能大家最关注的政治风险我倒不认为是大问题，只要收购过程中合法合规，没有猫腻就行。

二、我也不认为融创真想进入食品行业。雨润最出名的是火腿肠，但是在收购标的中食品部分只占集团资产的10%，因此，本次收购不代表融创进入其他关联行业，相信融创也不愿进入地产外其他行业，至于取得的食品业务，要么还给雨润要么出售给相关业内企业，或者只是持有一部分股权，并不会真像恒大一样去做食品。

三、我不看好本次收购当中雨润的住宅类土地储备。雨润的住宅项目主要分布在东三省、长三角的二线以下城市，尤以三四线城市居多，而且大多位置偏远，虽然按融创所说非常便宜，但是核心问题不在于地价，而在于需求，融创也不是做首置产品或中低价房的企业，今天如果是碧桂园、恒大拿了这些地可能还有发挥空间，融创去做肯定是赔钱货。

四、融创通过雨润转而发展商业地产机遇与挑战并存。中央商场确实是雨润中的优质资产，从目前情况来看，运营出色、回报率高、估值也比较低。但千万记住，做商业的是大学生，做住宅的是小学生。融创毕竟在商业地产领域没有相关经验，今天中央商场好不代表未来也好，如果团队不稳定，人员出现大规模变动，就可能有巨大风险。另外随着电商对实体商业的影响，实际今天的商业地产越来越难做，虽然对二三线城市的影响没有一线城市那么显著，但也必须考虑未来转型的问题，相信这些方面融创还没有做好准备。

五、农贸物流也不是想象中那么好。雨润还有大量的农贸物流土地，这些土地目前规模巨大、价格极低，也是所谓的这次收购亮点。但农贸并不好做，它还是传统的商业模式，也许时光倒转五年、十年，可能还会像雨润或融创分析的那样，每个农贸中心都会成为区域的中心，但在今天或未来是否仍然如此，还要打个大大问号。如果融创要把宝压在这上面，至少我今天不能说看好。

综上所述，融创收购雨润只是最近那么多次收购中的一次巨大挑战，当然我只是以一个旁观者的角度去分析，各项工作也只是万里长征第一步，收购成功与否也要打个大大的问号。也许融创算完之后不收了,也不是不可能发生，今天做判断还为时过早。但对孙宏斌来说可能是一次机会，但更可能是一次巨大的挑战。