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一线城市土地争夺战持续房企组团抢地成常态化

https://www.biud.com.cn 2015年09月10日11:34 家居装修知识网

尽管地价抬高了房企进入首都的门槛，但在三四线城市库存高企、去化放缓的背景下，在一线“建仓买粮”仍是很多房企的不二选择。

日前，北京丰台南三环、孙河土地市场成交价格连创新高。尽管地价抬高了房企进入首都的门槛，但在三四线城市库存高企、去化放缓的背景下，在一线“建仓买粮”仍是很多房企的不二选择。

于是，一波一波抢地故事在不断上演。

疯狂的孙河

8 月31日下午，经过1个小时、60余轮竞拍，中铁建与方兴地产组成的房企联合体最终以50.25亿元的价格、配建1.86万平方米公租房的条件，摘取北京丰台区石榴庄住宅地块，溢价率约50%。据亚豪机构测算，扣除公租房部分折扣，该宗地楼面价高达6万元/平方米左右，为继西局地块之后，丰台区域又一个单价“地王”。

上述丰台地块所处的南三环与南四环附近区域，地价可谓年年攀升，高端项目占比越来越高。2012年9月，懋源地产以3.5亿元竞得丰台花乡9号地，折合楼面价9882元/平方米。 2013年，当夏家胡同地王入市，聚焦京城、专注高端的懋源地产的名字才被正式推至公众视野。以17.7亿元的总价计算，扣除政府回购的公租房，夏家胡同地块商品房部分的平均楼面价达到了4万元/平方米，为当年单价最高的地块，当时机构预计该项目的入市价格在6万元/平方米以上。2014年2月，龙湖、泰禾等品牌开发商接连高价摘得西局地块，进军西南三环市场，丰台土地价格随之节节攀升，正式突破6万元/平方米大关。

随着丰台土地价格的抬升，高端新盘定价也居高不下。据了解，懋源旗下丰台花乡9号地项目懋源·钓云台即将入市，有业内人士对《第一财经日报》记者分析，预计该项目价格与附近同类高端产品的实际成交价格相近，而附近同类项目实际成交价格在每平方米9万元左右。但记者9月8日午间致电懋源地产营销策划部门负责人，得到的回复是暂时还不便对外公布项目入市价格。

与丰台同样疯狂的是孙河。日前，孙河板块的土地价格纪录再度被刷新。新鲜出炉的是朝阳区孙河乡北甸西村地块，规划建筑面积14.4万平方米，由保利首开联合体以64.83亿元的价格，再加上异地竞建27500平方米保障房的方式竞得。折合楼面价5.4元/平方米相比2013年7月中粮摘得的孙河地块4.8万元/平方米的折合楼面价，此次新地王楼面单价高出了5000余元。机构预计未来该地块项目报价将在10万元/平方米以上。

这是孙河拍出的第6宗低密住宅用地，此前出让的5宗住宅地块的空积率在1.08~1.40之间，保利首开联合体摘得的孙河新地王的容积率是1.19，而前5宗地块则分别被龙湖、泰禾、首开、中粮4家房企瓜分。

孙河位于北京东北区域，在望京的东北方向，特点是临近机场和外国使馆区，周边有温榆湖沿河生态带和天然湿地。从国贸至孙河驾车路线约20公里，另通过15号地铁线与望京接驳，距离望京三站地铁，车程约15分钟。

孙河区域的土地价格是从2013年开始“名噪京城”的。2012年9月，龙湖地产抢先入驻，此后一年，泰禾、首开、中粮等品牌房企纷纷在孙河拿地，楼面价亦从2012年的2.02万元/平方米飙升至4.8万元/平方米，曾刷新北京单价最高纪录，而彼时，孙河首个入市项目龙湖双珑原著的成交价格还在4.2万元 /平方米左右，一时间还曾引发“面粉贵过面包”的争议。

近年的孙河板块为何如此热门?一个原因是，孙河板块自身的价值不断被市场挖掘和提升，已经入市的项目市场收效较好，让开发商看到了区域的市场前景。亚豪机构统计了一组数据，2013年入市的龙湖双珑原著，开盘半年获得超过15亿销售金额，摘得当年别墅市场季军；2014年入市的泰禾北京院子当前销售额 17.2亿元，为当年别墅市场销售金额冠军；今年年中开盘的首开·琅樾和中粮瑞府两项目则分别签约了7套和6套别墅产品，其中在中粮瑞府首批取得预售许可的48套别墅中，包括6套预售价格在1.5亿元~1.9亿元的墅王。

房企组团抢地

拿地是个技术活。对于开发商而言，不拿地意味着仓中无粮，久而久之将无米下锅，影响公司规模发展，而规模又关系到现金流和融资成本；相反，土地储备规模太大，又会影响资金周转速度，造成资金沉淀。如何保持土地储备的弹性和灵活性，如何既保持总资产周转效率，又保持经营持续性?近两年，在房地产市场出现调整、区域分化越来越明显、三四线城市去化难度加大的现实下，转战一二线城市“避险”成为了许多房企的战略选择。

“我们2014年拿的地，完全灌输旭辉的战略导向，战略聚焦一二线城市，所以2015年拿的地都是在已有的一二线城市和新的一二线城市。”旭辉集团董事长林中日前在北京对《第一财经日报》等媒体说道。

然而，一线城市土地金贵，北京五环内地价高不可攀，参与这场高门槛的游戏，即便大型房企也需掂量再三。于是，联合拿地成为了一种解决方案。今年以来，在全国竞争最激烈的北京土地市场，联合体拿地现象越来越普遍。如上述丰台石榴庄地块，参与现场竞拍的7个企业主体中，就有4个是联合体。6月底，大兴区庞各庄地块以24.1亿元的总价落锤，竞得者为旭辉天恒永同昌联合体，参与竞拍的还有首开保利联合体。今年1月初，丰台一地块入市，更是吸引了包括京投、中海、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体在内的多家房企及联合体参与竞拍，最终被“巨无霸”联合体招商华润九龙仓平安联合体以42亿元总价摘得，还联合体还在业内收获了“有史以来规模最大的房企联合体”称号。

对于联合拿地的好处，房企并不讳言。林中日前在北京对记者明确表示，旭辉今年总价在20亿元以上的土地“一定找合作伙伴来分担风险，来分散我们的资金压力”。而金融街(北京)置业有限公司董事长祝艳辉日前也对媒体分析，北京土地供应较少，拿地王风险有很大，通过互相嫁接资源、合作获取土地，对房企而言可能是更理性、更长久的发展方式。

对此，亚豪机构市场总监郭毅对本报记者分析，近年来土地市场价格的飙升使得对于房企的资金实力是一个极大的“考验”，为缓解土地购买支出对于公司运营的过度影响，越来越多的房企选择“抱团”买地，同时在北京趋于豪宅化的市场背景下也可以分担项目风险。