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连下五地王华润置地回归一二线

https://www.biud.com.cn 2015年09月12日09:09 家居装修知识网

　　斥资近400亿元征战一二线城市土地市场，拿下五幅高价地块，今年1~8月，华润置地表现抢眼。
　　截至目前，华润置地已先后斥资近400亿元，在北京、上海、厦门等多地拿下高价地块，激进的拿地策略也引发了市场　　9 月9日，华润置地向《中国经营报》记者发来一份澄清声明表示，上半年在土地市场的表现是公司在稳健执行投资策略之时与部分重点城市供地节奏偶合的结果，属于正常范围内的土地储备补充。“今年以来，华润置地累计跟进项目超过100个，实际参与竞买项目共33个，获取项目共11个，其中总地价较高的5个项目均为与合作伙伴联合获取。”华润置地表示。
　　不过，高溢价拿地也引发了市场对于未来开发风险增加的担忧。CRIC研究中心表示，虽然华润置地均采取合作拿地方式缓解资金压力、分散开发销售风险，但高价地甚至是地王在手，总有些“米粉贵过面包”的危险，对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。
回归一二线意图明显
　　基于一线城市升值潜力较大，华润置地在土地投资方面也显现出明显的偏向。
　　CRIC研究中心分析认为，今年前7月，华润置地回归一线城市意向明显，去年同期一线城市新增土地建筑面积仅占1%，今年则跨越式增长到四成。
　　资料显示，今年1~8月，华润置地共取得11幅地块，总地价近400亿元，土地主要分布于北京、上海等一线城市及福州、武汉等市场前景良好的省会城市。
　　事实上，早在2010年由于一二线城市严格执行限购、限贷政策，华润置地基于其对市场形势的判断，开始加速向三四线城市布局，缩减了其在一线城市的布局。
　　记者梳理发现，仅在2010~2011两年间，华润置地斥资近400亿元先后进入17个城市，其中13个为省会级以下城市。
　　业内人士指出，缘于此前对房地产形势判断失误的拖累，华润置地毛利率也出现持续下滑的局面。公开资料显示，2011年华润置地的毛利率为39.5%，随后2012年底下降至36.9%，2013年则继续下降到28.2%。
　　不过，这一战略随即得到调整。2013年，在一二线城市的市场热度全面回暖，三线城市的前景逐渐趋弱的背景下，华润置地根据行业市场变化及可持续发展战略制定了“深耕一二线重点城市、择机布局部分表现较好的二三线城市”的投资策略，在今年表现尤为明显。
　　“华润置地加码一线城市的布局，和其他房企一样，目的明确，反映了积极的区域布局策略。”易居智库中心研究总监严跃进表示，有这样一个策略调整的房企，多半是进行了反思，后续对于一些三四线的项目，可能会加快折价销售，目的是为了快速回笼资金。更重要的是，部分毛利率低的项目，可能会成为集中突击去化的内容，以防止后续经营的失误。
　　随着一二线城市项目开发不断加快，毛利率正处在逐步回升的通道中。华润置地表示，毛利率承压下降是行业整体趋势，华润置地上半年32.2%的综合毛利率水平处于行业较高水平，且较去年同期的30.4%有较显著的改善，体现了公司整体运营效率及成本管理能力的提升。
　　根据华润置地2015中期业绩公告，上半年华润置地布局全国53个城市，总土地储备计容建筑面积达4215万平方米，其中开发物业3647万平方米，投资物业568万平方米。华润置地称，土地储备总量能满足未来三至五年的发展需求。
　　激进的拿地策略也引发了市场对其财务风险激化、业绩承压的担忧。根据最新数据，截至今年6月底，华润置地总的有息负债是923亿元，其中人民币的负债是386亿元，占42%；境外部分的港币、美元负债是537亿元，占58%。
　　不过，华润置地回复本报记者称“财务政策稳健，资产负债表健康”，负债率方面总有息负债率、净有息负债率分别为42.3%和39.4%与同期相比稳中有降，维持行业较低水平。
　　华润置地表示，签约额表现优于行业平均水平及市场预期。数据显示，今年1~6月实现签约额人民币370亿元，按年增长45%，目标完成率47%；1~7月实现签约额人民币487亿元，按年增长43%，目标完成率63%，“公司有信心在年内完成人民币780亿元的签约额目标。”
　　“整体来讲，华润置地仍然会积极地高度关注一线城市和省会城市，还有一些有产业支撑的城市，尤其是符合华润置地长期投资方向的城市的土地情况，并积极地参与。”在8月 24日华润置地2015年中期业绩会上，华润置地执行董事、副总裁唐勇表示，我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格，这隐藏了很多的风险，所以华润置地在目前这个市场情况下还是会保持一个理智的状态。另外从公司风险层面看，华润置地仍然会保持一个健康的财务结构，会控制负债比例。
合作拿地缓解资金压力
　　值得注意的是，华润置地在一线城市的拿地成本颇高。数据显示，今年前7月成交总价已微超去年全年水平，但新增土地规模仅为去年的31%，整体成交均价大幅飙升至11679元/平方米，同比涨幅高达289%。
　　有媒体统计称，今年华润置地已在全国土地市场接连拿下五个地王项目，涉及北京、上海、福州、武汉等多个城市，并两度刷新上海地王纪录。
　　比如，1月在北京丰台区竞得三幅宅地，其中亚林西居住区一期两幅地块楼板价在25000元/平方米上下，另一幅白盆窑地块楼板价超20000元/平方米；3月、6月在上海接连拿下闸北“地王”，楼板价更是高达34871元/平方米和38062元/平方米。
　　这也引发了市场担忧。CRIC研究中心报告称，一线占比加大，拉高拿地成本，地王或成“烫手山芋”。虽然华润置地均采取合作拿地方式缓解资金压力、分散开发降低风险，但高价地甚至是地王在手，总有些“米粉贵过面包”的危险，对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。
　　对此，华润置地称，上半年在土地市场的表现是公司在稳健执行投资策略之时与部分重点城市供地节奏偶合的结果。今年，华润置地关注的重点城市集中供应了部分优质地块，公司在深入可行性研究之后，与合作伙伴联合竞得几宗总地价略高的地块，但楼面地价仍在可行性研究范围之内。
　　“今年以来，华润置地累计跟进项目超过100个，实际参与竞买项目共33个，获取项目共11个，其中总地价较高的5个项目均为与合作伙伴联合获取。”华润置地表示，“截至8月底，华润置地合同权益地价约220.2亿元。权益地价相比华润置地2015年780亿元的签约目标而言，仅占28%，这在行业内属于正常范围内的土地储备补充。”
　　针对局部城市土地竞拍市场可能过热的预判，并已放弃参与竞买北京孙河、东坝、石榴庄等高总价地块。华润置地表示，据公开数据统计，2015年以来，全国土地成交总价最高为广州海珠区广纸片区地块，总价为88.9亿元；楼面单价最高的为深圳福田区深南香蜜立交西北侧地块，楼面单价为7.77万元/平方米。“无论是土地成交总价还是楼面单价，华润置地单独或联合参与获取的地块都排名靠后。”
　　严跃进分析认为，“在短短时间内拿下5个地王项目，这个是后续的经营风险点。虽然从其本身来看，可能资金压力不大，但若后续此类地块项目有竞争性的项目，那么高地价上的项目竞争优势就无从可谈。”