四大房企卖房难：招保万绿万亿库存待消化
虽然楼市回暖迹象明显，但去库存的头等难题并未能让房企巨头们喘口气。在公布半年报的A股上市房企中，绿地控股、万科A、保利地产、招商地产这四家品牌房企以过千亿的库存成为焦点，四家房企库存总额高达1.8万亿元，在130多家房企共2.81万亿元库存中占据近半。
“去库存的挑战，加大了房企行业的倒逼压力，房企寻找适合自己的转型出路尤为重要。”华南一家上市房企投资者关系部管理层表示。
库存之痛
在这四家库存过千亿的房企中，绿地控股3435.96亿元的库存“大石”最为沉重。
“自借壳金丰投资后，绿地控股凭借超3000亿元的市值成为全球最大市值房企，但其背负的包袱也很重。”曾在绿地任职的一位地产人士向记者表示，其中过大规模的土地储备、开发体量以及转型过程中所遇到的“消化不良”等问题都是绿地当前面对的“坎”。
绿地是全国房企里第二大的“地主”，据克而瑞统计，绿地的土地储备达1.3亿平方米，比恒大1.5亿平方米的储备量少了0.2亿平方米，位居全国第二。
值得关注的是，绿地虽然在去年年底赶超了万科销售额，但其今年上半年销售827亿元，相对于其年初定下的2800亿元年度销售目标，仅完成不足3成。
与绿地一样，并不理想的销售进度也在加大房企的库存压力。保利地产[微博]手握2823.51亿元库存，其上半年销售760亿元，完成全年销售目标的48%，同时，招商地产[微博]的库存虽然仅有1133.86亿元，但其上半年销售业绩为205.1亿元，年度目标达成率仅为34.2%。四家千亿库存房企中，除了万科并未设定年度销售目标外，其余房企上半年并未完成年度目标的一半。
“尽管通过不断地刺激促销，受到房地产销售大环境的影响，公司在一些区域的销售速度的确放缓，导致一些项目仍未完成上半年的销售任务。”招商地产华东区域战略部门一位管理层向记者指出。
在这四家房企中，招商地产虽然库存量排名第四，但库存总额同比增长24%，增幅最大。
“招商地产在一些区域的扩张和消化的进度都跟不上同行的节奏，比如在广州区域，基本上就消化一个项目，前一两年计划发展的项目迟迟未能上马，因此错过不少机遇。”招商地产一位人士向记者透露。
此外，万科的3337.02亿库存虽然高位水平，但与其他四家千亿库存房企相比，唯独其增速出现下降，保持了2014年库存下降的趋势。业内分析，这与万科应对“地产白银时代”的谨慎态度，并提前做足减速准备有关。
去库存能力受挑战
房企巨头们要在合理周期中消化库存并非易事。
业内专家分析认为，房企库存之高与销售难度加大有关，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。
以绿地为例，在其巨额土地储备中，一线城市占12.2%，二线城市占53.6%，三四线城市占34.1%。亿翰智库分析师张化东分析：“如此巨量的土地，开发完至少需要十年以上。”
“不同级别的市场调整正在加速进行，如一些房企将前几年大量进军三四线城市的步伐放缓，转向到一二线城市铺设战线，不过这些调整需要考验企业是否有足够的资金以及在转变过程中的运营能力。”一位受访融资平台合伙人称，“资本圈对三四线城市的房地产发展非常谨慎，近乎到了严苛的地步，因此资金更青睐能够较好调整的房企”。
以保利地产为例，业界分析，该房企在一二线城市的项目占比较大，使其在本轮房地产调控中能够保持优势，虽然今年其大幅减缓购地进度，但其新拓展项目仍主要集中在一二线城市。
上半年，保利地产在珠三角、长三角、环渤海三个重点核心区域累计实现销售金额超过530亿元，占签约总金额的比重达到70%。
不过，在一二线城市的土地角逐场上，并非每家房企都能获得入门券。另一方面，房企的去库存能力受到同行库存容量大以及存货周转率竞争激烈的影响。
统计机构根据房企2014年数据显示，在存货周转率排名前10的房企中，几乎全部是深耕二三线城市的中小房企，如格力地产(17.22,0.20, 1.18%)等。一些中型房企的存货周转率也处于高位水平，甚至能高达600%以上。相比而言，大部分大型标杆房企的存货周转率几乎低于行业平均水平，其中保利地产、万科、招商地产的存货周转率在200%左右。
业内专家分析，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。
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