一级地价五年猛涨158% 业内:房价涨落取决于供求关系
广州市国土规划委宣布，10月1日起，广州中心城区国有建设用地将执行新的基准地价。其中，中心区域新基准地价较之2011年旧基准地价标准涨超一倍，住宅基准地价最高级别达到23696元/㎡，涨幅达158%。这对于已迎来房价“豪宅化”时代的广州中心区，会否因基准地价的上调而火上浇油？
对此，业内人士表示，因为现在基准地价已经基本不用于土地的拍卖，实际上并不会对土地市场产生实际影响，不会直接推动房价上涨。
担忧高地价致房价“豪宅化”？
日前，广州市房协与广州世联联手发布的《2015年上半年广州房地产市场分析报告》（以下简称“报告”）称，2015年上半年，广州中心区房价普遍高企。中心区高地价、高房价带来了销售压力。越秀区均价达4万元/㎡，天河、海珠均价都在3万元/㎡以上，白云、荔湾均价在2万元/㎡以上，不计算将挂牌的新黄埔区，中心区价格“豪宅化”的时代正式来临。
而从2015年10月1日起，广州中心城区国有建设用地将执行新的基准地价，新基准地价有效期五年。根据广州市居住用地均价的变化情况可以看到，原市辖10区的住宅基准地价较5年前的水准上调85.9%，达到6255元/㎡。
其中，广州一级区域的范围和价格更比2011年旧基准地价有大幅提高，一级基准地价（住宅）从9181元/㎡上升到23696元/㎡，5年时间上涨了158%。随着近几年广州版图的不断扩大，广州的地价也在不断的上升，旧版区域只有9级的划分，而新版则划分到了12级。而住宅基准地价最高级别的23696元/㎡，是最低级别501元/㎡的40多倍。
在此前公布的旧基准地价中，二沙岛和沙面岛几乎都是“一哥”，不过，这次广州大道中—中山一路—黄埔大道西—马场路—珠江新城—猎德大桥—广州大桥的围合区与海心沙基准地价却大幅上涨。根据报告，上述“一级”基准地价达23696元/㎡，比2011版的宅地基准地价贵了足足158%。其中海心沙从2011版的二级跃升到一级，涨幅更高达216%。
新的基准地价作为新一轮卖地参考价，不仅体现了广州地价尤其是中心区地价不断上涨的现实，同时也预示了未来的上涨趋势。
专家 房价涨落取决于供求关系
“对于普通消费者而言，‘中心、中心、还是中心’是最佳的投资策略。”在同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，中心城市的中心区的中心物业，是当前中国最具投资价值的品种。
地价和房价始终有着微妙的互动关系，基准地价更新后出现大幅上涨，会不会刺激房价上涨？
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，上调基准地价对市场影响不会太大，也不会刺激房价上涨。因为现在基准地价已经基本不用于土地的拍卖，基准地价反映的是土地的初始价值，是一个片区各种性质土地的一个综合参考价格，并不是一个出让的具体价格。由于城市的土地出让价格大幅提升，所以基准地价也相应提升，但实际上并不会对土地市场产生实际影响。但是对于要补地价的项目而言，在一定程度增加了开发成本。
有业内人士表示，因为基准地价只是决定土地出让的底价，目前开发商主要通过公开竞价形式拿地，实际交易中的地价仍高于基准地价。地价是成本，但实际上真正影响房价是否上涨的还在于供求关系，房价本身波动也受到房地产市场的周期性影响。
有专家认为，房价的涨落关键虽然还是取决于市场调节，由房屋的供求关系决定，基准地价上调虽然不会直接影响房价，但却意味着土地在不断升值，将加大房价上涨的预期，不利于配合国家房地产宏观调控政策的运行。
注意 赠予房屋或需补交出让金
广州市国土规划委介绍，基准地价包含土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费，是对不同均质地域的建设用地按照商服、住宅、工业等用途分别评估的区域平均价格，反映的是土地市场在一段时期内的整体变化趋势。
基准地价与市民的关系十分密切。一方面，市民可以通过查询基准地价，了解某区域的地价水平，为其投资购房提供参考；另一方面，市民在房地产交易或赠予时，往往需要向政府补交土地使用权出让金（通俗说法为“地价”），而出让金计收的依据就是基准地价。
“按照规定，凡未交纳土地出让金的房屋，转让时都应根据基准地价补交土地出让金。”广州市国土房管局相关人士介绍，市民房产证“附记”栏未注明“已征收土地使用权出让金或土地已办有偿手续”的，办理交易或赠予手续时，需按规定补交出让金。该项费用应由原业主即卖方交纳。
根据规定，交易或赠予不同用途的房屋，其补交出让金的标准不同。住宅用途的房屋按其网格点基准地价的30％计收；综合（办公）用途的房屋按其网格点基准地价30％计收；经营性基础设施和经营性仓储用地土地按工业网格点基准地价的30％计收，其余工业用途的房屋有偿使用费按其网格点基准地价的20％计收。商业用途的房屋按其网格点基准地价的35％计收，如果是像北京路这样的商业路线价区段，还要按路线加价的10％加收。
市民可通过广州市国土房管局网站查询基准地价。据介绍，市民可在房地产证房屋坐落一栏找到该房屋所在的图幅号，将该号码输入广州市国土房管局网站的相关窗口，点击查询按键，即可获知该房屋所在区域的住宅用途土地有偿使用费区片价格。
据悉，新的基准地价将于10月1日起执行，新基准地价有效期五年。
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