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作为地产秃鹫易小迪的俯冲姿势有什么不同？

https://www.biud.com.cn 2015年09月21日09:17 家居装修知识网

当听说阳光100到温州投资了个名叫“温州中心”的大项目时，说实话，我很惊讶。因为印象中温州是高利贷的重灾区，2012年房价跌了一半。而且，温州是一个三线城市，这与目前大型开发商向一线及强二线城市收缩的趋势背道而驰！

当我把这个问题抛给坐在对面沙发里的阳光100董事长易小迪时，他脸上依然挂着招牌式的微笑：“是啊，很多人都这么问，前几天跟××（某知名代理公司董事长）吃饭时，他说，千万别去温州！”

不过，易小迪还是毅然决然地去了。因为在三四线城市历练这么多年，他早已形成一套行之有效的判断标准。

“当然，我们也会看GDP、人口净流入量这类指标，但我们更喜欢到民营经济发达的地方。”易小迪说，“当年拿无锡阳光100国际新城（占地1800亩，与一家国企合作）那个项目时，我兴奋得睡不着觉，心想可要大赚一笔了，但干到最后发现，利润可能比利息高不了多少。”

为什么呢？易小迪反思，无锡的经济结构以国企为主，并非是一个藏富于民的城市，房地产的发展潜力没有预想中的那么大。而阳光100业绩好的城市，比如广西柳州，民营经济就发展得比较好。“我们在柳州就发现，住宅价格不高，但商业地产的价格很高，为什么会出现这样的现象呢？是因为中小企业主持有商业地产，可以在融资中作为抵押品。从某种意义上来讲，他们把商业地产看作是一种可以升值的金融产品。”

易小迪的这一角度的确令人眼前一亮。在此之前，孙宏斌的观点可能是目前业界的主流——收缩至一线及强二线城市。在8月26日融创半年报业绩发布会上，孙宏斌透露，最想进入的城市是深圳。为此，孙宏斌甚至愿与一度反目成仇的佳兆业老板郭英成把酒言欢。孙宏斌也甚想在北京拿地，但他认为目前北京地价太高。所以，我们看到，融创目前通过并购加紧布局成都、西安、武汉和南京等强二线城市。融创计划并购土地储备并不在一二线城市的雨润集团，算是一个特例——孙宏斌认为雨润的价值被严重低估了。并且，9月18日晚，融创公告称，已停止与雨润集团的并购谈判，改由孙宏斌的私人公司接手。

与易小迪不同的是，孙宏斌判断一个城市是否可以进入，最主要的指标是新房成交量。今年融创进入的城市——成都、西安等，年度新房成交面积都在千万平方米量级。很明显，孙宏斌计划深耕这些城市，最终的目标是快速做大规模。

虽然布局思路有所不同，但我个人认为，融创和阳光100——2015年房地产市场最凶悍的两只“地产秃鹫”，是最值得我们深度研究的两家房企，因为它们可能分别代表了未来两种最具成长性的商业模式。（所谓“地产秃鹫”，简单来说，是指当市场上有房企或房地产项目陷入困境时，以并购的形式介入并最终使之起死回生的房企或投资机构。）

融创和阳光100的共同之处在于，它们都有一支销售铁军。这在如今这一轮房地产营销变革浪潮中显得尤为可贵。融创敢接土储结构不佳的雨润，阳光100敢于在重庆这个刺刀见红的红海市场收购长江国际原墅（现更名“阳光100阿尔勒”），其实都是基于对自身销售能力的绝对自信。

而它们的不同之处则在于，孙宏斌关注的是“物”，易小迪关注的是“人”，孙宏斌致力于建造和销售“最好的房子”，而易小迪则希望构建和售卖“更好的生活”。

融绿分家之后，大批绿城骨干投奔了融创，这让融创在本身的销售力之外，获得了产品力。至此，融创的能力体系形成了一个可怕的、良性循环的“铁三角”——出色的销售力获得现金流、孙宏斌稳准狠的并购、绿城式的产品建造。

在未来一段时间内，如果不出意外，融创可以凭藉这一“铁三角”在一二线城市的改善型市场攻城略地、所向披靡。

同为“地产秃鹫”，阳光100的模式也可以用“铁三角”来概括。只不过，不同于融创的“绿城式的产品建造”，阳光100仰仗的是“生活方式的资源整合”。

以温州中心为例。温州中心的地段相当不错，其位于温州七都岛的岛尖，相当于上海的陆家嘴、重庆的朝天门。

温州是一个人多地少的城市，而且目前温州楼市也已企稳回升。那为什么温州中心的开发商还要引入阳光100呢？

如果只是因为资金问题，比阳光100有钱的房企有很多。而温州中心的开发商董事长刘杰本身就是清华大学科班出生的建筑师，显然也不应该有产品设计方面的硬伤。

奥秘在于，阳光100的优势产品线是街区综合体，而近几年来阳光100一直致力于在这种综合体中构建一种时尚而有品质的生活方式。比如如今与阳光100如影随形的兰博基尼生活方式酒店、法国馆，在沈阳一炮走红的青年社交公寓凤凰社，在柳州获得成功的商业街窑埠TOWN，等等。

简单来说，温州七都岛地段好是好，江景房大家都喜欢，但作为一个处于开发初期的岛屿，在这里建一个传统的综合体项目，吸引温州的高收入人群来此居住、办公和购物，其实并不是一件容易的事。但阳光100的进入，带来了兰博基尼生活方式酒店、法国馆、楼顶无边泳池、游艇俱乐部等，则有可能将温州中心打造成为温州的一个潮流发源地、社交中心。这其中的价值提升，我相信温州中心的开发商会为之心动。

“温州的房价这么高，我相信温州人有这个消费能力，只是缺这样一个地方。”易小迪认为。

在孙宏斌的眼中，我们缺的是“好房子”，而在易小迪的眼中，我们缺的是“好生活”。不过，他们面前的市场，同样广阔。