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观点：房地产供需冷热不均四季度将缓解

https://www.biud.com.cn 2015年09月23日08:01 家居装修知识网

8月末政策面出现央行双降、限外令放开和公积金二套首付比例下调等多项松动。在今年一系列政策利好作用下，8月淡季交易热情不减，房价同环比明显提升。而前端投资依然低迷，呈现“销售热开工冷”、“房热地冷”的局面。销售端的热度向前传导到开发端“解冻”需两个季度左右，预计四季度投资企稳的可能性较大。

8月末政策面出现多项松动，体现流动性支持和居民加杠杆。

一是央行再次双降。五次降息后的5年期以上贷款基准利率累计下降幅度超二成，20年和30年期个人按揭贷款月供相比本轮降息前分别下降10.7%和12.7%；银行对二套房贷首付和利率政策大多也表现出宽松的态度。购房成本的有效减少直接激发了刚需和改善性需求入市的积极性。

二是限外令如期放开。限外令的效力小于限购令，即外籍人士在限购城市的准入依然需服从当地标准；由于外籍人士在华主要聚居地为一线城市，外籍人士的购房条件在限外令解除前后实际上并未发生变化，而其他城市房产对于外资的吸引力更弱。因此在一线城市仍实施限购的现阶段，限购令解除的影响将不明显。

三是公积金二套首付比例下降。享受此项政策红利的前提是纯公积金贷，如组合贷款需取决于对首付比例要求较高的商贷。热点城市即便按家庭120万、首付二成纯公积金贷足也仅够购置150万房产，加之广州、南京等部分城市公积金管理中心额度已呈现紧张局面，首付下调意义不大；三四线城市房屋总价虽然较低，但家庭公积金贷款额度也较低，若地方不作出相应调整，纯利用公积金贷款也存在难度。

后端销售火热，淡季交易热情不减，房价同环比明显提升。

8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%，其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%，一线略有放缓，二、三线城市较上月均有提升。同比来看价格算数平均增速为-3.3%，降幅较上月缩窄1.3个百分点，其中一线城市同比大涨11.0%，带动作用较大（图表2）；官方公布的同比综合平均为1.7%，为近一年来首次转正。

房价的快速拉升与成交淡季热度不减密不可分。1-8月，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点，其中住宅销售面积增长8.0%；商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点，其中住宅销售额增长18.7%。9月是传统旺季，开发商推货量和二手房挂牌数都将提升，单月销售情况将好于7、8月。“金九银十”后需求释放将趋缓，政策面很难在现有基础上出台强效刺激。加之去年四季度销售基数的回升，预计四季度销售增速将放慢。

前端投资低迷，呈现“销售热开工冷”、“房热地冷”的局面。

1-8月，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点；其中，东、中、西部地区投资分别下滑了1、0.4和0.5个百分点。单月投资增速为-1.1%，继去年12月又一次出现负增长，增速降幅低于市场预期，对城镇固定资产投资的拖累有增无减。

与投资增速下行对应的是开工低迷与地市冷清。前8月开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比分别为-32.1%和-16.8%，负增幅度很大。土地成交冷清，既有房企拿地策略保守的因素，也有官方有意控制土地出让的因素；而新开工面积更能反映房企自身的意愿，结构性高库存制约下，扩大开工的动力受限。

房地产投资是地方稳经济的重要操作标的，若开发投资数据依旧低迷，政策面的宽松将不止。从开发企业角度，随着成交确定性提升，销售回款加快与资金成本下行持续利好资金面改善，其中一大部分将转化为投资；一二线城市的持续热销也产生了在这些城市补库存需要。

预计拿地和开工意愿将有回升，有利于带动开发投资增速企稳；销售端的热度向前传导到开发端“解冻”需两个季度左右，四季度投资企稳的可能性较大。