别踏入房地产“轻资产三大陷阱”
“轻资产转型”似乎是当今房地产界的一个共识，自从行 业龙头的两“万”带头这么说，就似乎更是定论。我本人在阳光新业服务的时候，早在大概09年的时候就说“阳光新业要想成为一个行业领先的商业地产运营商， 唯有轻资产一路”，可见我也是轻资产战略的倡导者。不过，看过了很多人所说的轻资产逻辑，我又觉得很可能会存在一个“轻资产陷阱”，让你哭笑不得。
首 先，我们来看在中国的房地产业有重资产吗？很多人说房地产是个重行业，资金投入大，变现差。可这话要在十几年前说就不对了，那个时候的房地产是一个以小博 大的行业，有无数杠杆可以借用，卖楼花、施工垫资、银行贷款、“三边工程”等都是相互叠加的杠杆。因此当年有无数的开发商怀揣一纸批文和区区百万现金就敢 去开发一个几十万方的大楼盘，你觉得这是重资产，还是轻资产？因为房地产的金融属性，杠杆在房地产中从未去除过，开发商模式决定一个好的开发商投入的自有资金比例一定不大，而对资产的阶段性持有最多不会超过三年。
在什么情况下，中国的房地产商会变成重资产的持有者呢？大 致有三种可能：一，开发项目最终的利润沉淀，一种是尾房，一种是惜售房，留下来的原因一是卖不掉或舍不得卖，一是税务筹划的考虑；二，被动持有，或者是在 拿地时作为政府规划配套所不得不建的物业，或者是市场判断错误而根本无人问津的房子，总之是情非得已的持有；三，主动持有，当一个地段被视为“黄金宝 地”，在这上面建什么都跟摇钱树似的坐着就可以收钱，而且可以想象资产的价值会越捂越高，开发商们就会选择主动持有资产，要么是“囤地”，要么就会建一个地标建筑当做长期饭票。
这 三种可能除了第二种有点悲催，其他两种应该说还是不错的结果，因此长期以来对于中国的房地产商来说，并不在意是做重资产还是轻资产，有钱赚就好喽！轻资产 如果能做到持续滚动，赚到的钱可以一直高杠杆的撬动下去，为何不轻资产？重资产如果留下来的都是宝贝，每年光估值就能看到财富的稳定增长，为何不重资产？ 我当年劝诫阳光新业要走轻资产道路，是因为这是最快锻炼运营团队的办法，可以抢占先机。而如今全行业都在喊要做“轻资产转型”，就意味着大家认为重资产已 经没法去做了，无论主动还是被动，甚至阶段性持有，都不行！那么问题就严重了，都不做重资产，谁来做？
我想对于这些喊出要做“轻资产转型”的的公司，他们心中对这个问题是有答案的。答 案一：那些只有土地资源而没有市场能力的“地主”，这些人要么是“国家的亲儿子”能够以低廉的价格获取土地，要么就是所谓“掌握特殊关系”的人，就是有本 事先人一步发现土地升值空间抢先占有，这样的人往往没有动力去培养市场竞争能力，来一个品牌公司愿意合作也是可以接受的。答案二：那些仍然愿意投资地产但不愿意直接下场操盘的金融机构，理由其实也简单，财务投资者与实际经营者就该权责分清，各擅所长，将资源集中于使用效率更高的人手中，这也是房地产的“资产证券化”一个重要依据。
为什么这两类人会甘于自己持有“重资产”而将轻资产的权利交给别人呢？我想基本逻辑应该是这样：一、 聪明的东家要找一个管事的掌柜，所谓“所有权和经营权分离”，也就是说投资要与经营分离，让更能力的人来负责经营，能够将资产价值做到更大；二、资产本身 的持有是有价值的，作为持有方能够享受资产更大的增值，挣的是资本性收益，而运营方挣得只是管理费，是劳务性输出，相比而言只能是小头；三、产权方享有最 高的决策权，就是说无论运营方有多强势，作为产权持有人是最终的决策人，命运始终掌握在自己手中，可以自由选择或替换运营方，以实现自己对资产价值最大化 的追求。
也就是说在轻重资产策略的选择上，不应该存在绝对弱势的一方，不应该出现一方明显侵占另一方利益的可能，即使可能会有个别案例存在特殊，但市场信息的充分交换后一定会修复这种利益的失衡。所以，在我们选择做“轻资产转型”时，有一些看上去美好的商业模式可能就会是陷阱：
一、品牌输出操盘手陷阱。
自从绿城推出蓝城代建模式，万科推出小股操盘模式，“品牌输出+操盘团队”就成为一些品牌房企做轻资产输出的一个标准模式。这其中当然有成功者，不仅在管理费上就赚足了利润，还会通过品牌使用费、超额利润分成等方式进一步分享资本性收益。这其中最大的陷阱就存在于甲乙方关系上，或者说双方合作基础的牢固程度。有两种坏结果要做好准备，一种是项目原本就无解，再牛的团队也无法“妙手回春”，项目的失败将对品牌造成致命打击；一种是“教会了学生，老师就该失业了”，对方不过是想要你的管理经验和招商资源，如果很容易就能学会，轻资产的一方也就没有存在的价值。
二、二房东简单套利陷阱。
这 是很多人在津津乐道的商业模式：发现市场价值低估的存量资产（或者产权有瑕疵，或者业主方不懂经营），以明显低于市场价格包租过来，通过简单的改造、拆 分，再高价散租出去，从而赚取高额的租差。据说很多二房东的投资收益都很不错，快的甚至几个月就能收回投资。不过我不认为这是商业模式，顶多算是机会投资 模式，机会就存在于大房东何时觉醒或者产权的瑕疵何时变成障碍，而回收的收益和违约成本是否足以覆盖投资和运营成本。二房东大多不敢做大额的投资，当有些 二房东需要投入大资金进行改造时，其实你做的已经不是轻资产，而是缺乏有效保障的重资产！很可能就是为他人做了嫁衣。
三、互联网化零资产陷阱。
很多互联网出身来“颠覆”房地产业的人说：房地产就是一个低频难流动的重资产，我们才不要持有半点资产，我们只要抓住人就好了。因此对他们来说，可以零资产性投入，甚至零门店，只是通过线上平台来试图消灭中介。他们认为只要能抓住客户端，市场就由他们主宰，重的部分、低效的部分活该由业主自己承担，他们只需要来分利就好了。孰不知越是轻的模式越容易复制，尤其在中国。如 果只是一个信息打通的平台的话，很快这个信息也就为所有人所掌握，客户哪里来的忠诚度，你哪里有可能“挟客户以令业主”呢？我们看到即使途家这种从导流起 家的互联网模式也在向下沉淀，做自己的公寓，而搜房、房多多等更是要往线下去走，去收房地产经纪公司，哪里敢真的“零资产”？
对 于房地产这个具有“不动产”属性的行业而言，重资产是无法回避的话题，走向轻资产绝不能是一种“甩包袱”的心态，因为你要想好谁敢接，而你又能剩下什么？ 走向轻资产也不会是“占便宜”的过程，风险和收益永远都是匹配的，短期套利不会变成长久的赢利模式；走向轻资产也不可以是“追风口”的心态，房地产的关键 永远是线下，在于对资产的把握，互联网颠覆不了房地产，不要拿暂时的业内恐慌来当做一个永久的侵入机会。别忘了，房地产可是切实享受了经济增长红利的上一 轮“风口”行业，人才和财富都还在，这里面或许有懒人，但绝对没有傻瓜。
我依然看好中国房地产的轻资产化趋势，因为这是这个行业从制造业回归服务业的一个必然。我看好的轻资产是那些真正通过服务能力取胜的模式，是可以通过自己的管理能力创造价值的真正运营商。任何可以被轻易取代的轻资产都是伪轻资产，任何可以被人轻易效仿的能力也都是伪能力！在这场轻资产转型的大浪潮中，最终的结果一定是“去伪存真”，到那个时候，中国的房地产业将为自己做一次正名，这个行业会因为尊重才能而成为一个值得受人尊重的行业！
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