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囤地20年房价涨百倍地产商“坐地生财”有潜规则

https://www.biud.com.cn 2015年09月28日11:14 家居装修知识网

　　位于上海南京路的一个楼盘，近期报价一平方米8万元至10万元。然而，其所在地块却是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屡屡停工。这期间，周边房价从千元起步，相比上涨近百倍。

　　日前召开的国务院常务会议透露的不作为行为核查问责情况显示，截至8月底，各地今年已处置闲置土地31.25万亩。调查发现，一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为，一些省份清查出的闲置土地逾十万亩。楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后，是开发商暴利和高房价。

　　囤地缓建能拖就拖

　　一平方米8万元至10万元，这是上海南京西路的协和城“2068号公馆”近期开盘后一度开出的均价。该项目于1992年首次拿地，仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示，开发商中国地产在2010年后曾三度推迟了竣工时间。

　　现场销售人员说，“2068号公馆”今年刚有两栋住宅楼完工。已建成住宅楼中，还有部分“不知啥时开始卖”。即使按年报中最新的“预计2015年全部竣工”计算，从2006年有财务数据算起，协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。

　　据上海中原物业顾问研究员刘光富介绍，上海协和城项目首次拿地的1992年前后，周边区域的居民住宅报价还不到千元。按照开发商如今开出的最高价，单价涨了约100倍。

　　在北京，曾经的“地王”也存在“囤而缓建”的情况。2011年北京单价最高的“地王”地块——崇文门菜市场地块，拍卖时经历多家房企33轮竞价，按出让价，楼面地价达4.3万一平方米。到了2014年年末，该地块仍无已建成的地面建筑，目前仍在建设中。据多家地产中介透露，近4年来，该地块周边的商住楼租金就涨了近30%。

　　“仅在海南省，2014年就清查出闲置土地13.92万亩。”海南省国土资源厅厅长陈健春说，涉及囤地开发商包括华润、中信泰富、鲁能和中远等，仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩，时间最长的20多年，其间一些地块周边房价至少翻了一倍多。

　　“很多楼盘不是拿完地就开建，能拖就拖已是‘潜规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等市场人士说。据了解，不少房企拿地后，往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势，再确定开盘时间。“一旦楼市回暖就加紧开盘，如果赶上房价低迷盘整时期，就以种种理由囤地。”

　　囤地成本消费者埋单

　　囤地最终都要由消费者埋单：2008年1月，知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时，楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年，2013年9月首次开盘时，毛坯房均价达3.1万元，超过土地成本10多倍。

　　同时，囤地还带来住宅产权缩水，侵害消费者权益。北京市住建委网站披露的数据显示，位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年目前仍在开发销售。据销售人员透露，按2005年前就已拿地计算，京郊一些正销售规划中的住房产权或已缩水10年，“买房者还没住产权就先缩水”。

　　业内人士表示，囤地还不止是开发商暴利的简单问题：假如一座城市一年计划供地1万亩，但有20%批而未用，供应的土地没有建成房子就可能带来住宅供应混乱，供需被人为扭曲，形成地价攀升、房价走高的循环。

　　囤地背后有政府“帮忙”

　　1999年公布实施的《中华人民共和国土地管理法》规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订《闲置土地处置办法》，开发商原因造成的闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

　　业内人士表示，国家及各省市几乎年年下发通知、文件，明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。但调查发现，开发商通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地。

　　上市房企华夏幸福的一家施工公司负责人坦言，由于现有规定很笼统，开发方极易拖进度。“拿到1万平方米的地，几年只开发1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改规划故意超标，总需要时间修改。”还有部分企业干脆先开工建楼再改规划，对外宣称“回购烂尾楼项目”规避囤地之嫌。

　　一家主要在中部开发项目的上海房企负责人说，具体操作中，个别企业故意虚报预售价格，一旦申报价明显高于市场成交均价，被房管部门暂停预售程序，就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证，变相操纵审批程序拖延开发。

　　另一方面，一些地方政府为了土地收入对囤地“睁一只眼闭一只眼”。“国土资源部门现已查明，一些地方政府为了土地收入，拿‘政府原因’作为拖延开发的挡箭牌。”陈健春说。据统计，海南全省宣称因政府原因造成闲置的土地，占闲置土地总面积的74%。“应无偿收回的，一些地方仅以征收闲置费了事；应有偿收回的，仅以简单的延长开发期限了结。”

　　此外，囤地中还存在部分官员的个人腐败现象。比如，已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中，纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划，以权谋利，违法违规倒卖土地。

　　国务院常务会议要求，年底前，对各省(区、市)尚未处置完毕的闲置土地，按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。据新华社“新华视点”