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操盘手出走金融街广州置业高价扩张

https://www.biud.com.cn 2015年09月29日07:53 家居装修知识网

中秋节前后，广州房地产市场并不平静。
    9月23日，19家企业齐聚广州公共资源交易中心进行了激烈的现场竞价。金融街广州置地有限公司经过47轮现场竞价，以227632万元和配建20700平方米拆迁安置房取得了海珠区石岗路分地块二AH051025地块的土地使用权。
    这次拿下的高价地离其广州项目操盘手郑周刚离职仅五日。9月18日，金融街控股股份有限公司发布公告称，公司董事会于近日分别收到公司副总经理黄旭明、郑周刚的书面辞职报告。
    其中，郑周刚曾任金融街公司董事会办公室主任，北京金融街投资（集团）有限公司房地产事业部经理，公司总经济师。现任金融街广州置业有限公司执行董事。
    此时，不仅是房地产销售的金九银十，也是金融街广州三盘联动的关键时期，操盘手甩袖离任正为金融街一年前的高价异地扩张蒙上阴影。
    操盘手出走再拿高价地
    对于此番拿地，《中国经营报》记者试图采访金融街方面，其负责集团媒体对接的胡姓负责人表示，一切事宜以公告为主，关于上述问题一概不予回应。
    相对于集团的讳言，同策咨询研究部总监张宏伟则对金融街拿下广州的高价地表示已经见怪不怪。其称：“金融街过往已经拿过很多地王。央企融资成本较民企低，在扩张意愿上比较激进、拿地策略相当豪放。”
    广州中原地产总经理黄韬则分析认为，地块竞争激烈，广州此次出让的两宗地块地价被明显抬高了，难赚钱。扣除竞配建面积，金融街拿下地块的楼面价26217元/平方米，此前绿地拿下的广州地块价格为16000元/平方米，每平方米高出万元。
    因此，在竞拍结果出台后，甚至有广州市场分析人士感叹道：“海珠南洲路地王解套有望了！”
    无独有偶，就在金融街在广州拿下地王的一周前，其广州项目的操盘手郑周刚却由于个人原因申请辞去公司副总经理职务，辞职后不在公司担任其他任何职务。
    郑周刚典型的75后，为金融街多年老将。曾任金融街董事会办公室主任，北京金融街投资（集团）有限公司房地产事业部经理，公司总经济师。随后受命转战广州，任金融街广州置业有限公司执行董事。
    “一般而言，一个分公司的执行董事就是当地项目的操盘手，项目前期发展规划、宣传以及后期的营销都为其管辖范围。”黄韬进一步分析称，“但从金融街果断拍下广州地块的动作来看，操盘手离职似乎并没有造成什么大的影响，应该是离职前就已经安排好。”
    而金融街广州分公司人士也对本报记者称：“公司正妥善处理郑总离职事宜，目前集团已经在安排接任者。但具体不便透露。”
    虽然房地产行业多见人员流动，但此时广州公司的两名高管纷纷出走却颇为微妙。毕竟，目前不仅是房地产销售的金九银十，也是金融街广州三盘联动的关键时期。
    连下地王
    广州项目只是金融街近年来高价扩张的缩影。近年来金融街为缓解北京之外的土储之渴，正加速全国布局的战略。几年间相继进入天津、重庆、惠州、广州、上海等地。
    2014年2月，金融街以总价52.32亿元收购SOHO中国位于上海核心区域的SOHO静安广场及SOHO海伦广场两个项目，正式进入上海。随后的2月、7月和9月，金融街更是以总价76亿元分别拿下广州番禺、萝岗及广钢新城二期地块。其中除收购的SOHO项目外，其在广州拿下的皆是当时的新地王。
    进入2015年，金融街制造地王的喜好依旧不改。7月15日上午，金融街以88.15亿元的总价刷新了年内上海总价地王纪录。夺得的地块为上海闸北区火车站北广场地块，成交楼面价约2.7万元/平方米，溢价率达50.12%。仅几个小时后，金融街经过45轮竞价，以17.6亿元、溢价率36%击败碧桂园、K2、万科、蒙华中铁建联合体4家房企，摘得北京市丰台区花乡四合庄1516-12-A地块。
    高价拿下地王项目却并不好消化。其中，金融街拿下的广州番禺区地王项目融穗澜湾已于今年8月底开盘，该项目对外声称项目开盘首日已售罄，开盘售价最高到2.5万元/平方米。然而，数据却显示，该项目平均售价约在2万元/平方米，与1.14万元/平方米的起始楼面地价相较，利润空间并不大。
    另一方面，金融街首进广州的广钢新城项目也正因为其地王身价再次被诟病。保利地产副总经理兼华中华南董事长余英日前在微信朋友圈感叹：“2万8！广钢新城——中海、华发、金融街这三家一期拿地房企的滑铁卢。”
    彼时，成功拿下广钢地块后，金融街随即高调宣布，该地块是公司首次在广州市场成功获取土地，也是其推进一线城市布局的重要一步。但曾经高调拿下的广州地王正成为金融街广州公司手中烫手的山芋。
    因此，另有不愿具名的市场人士对记者分析称，高价地对成本控制和销售能力有极高的要求。倘若做不好，不仅会影响自己的薪酬，还对自己职位产生影响。金融街在进入广东时就没有开好头，倘若此时再在销售上打折扣，老将也会名誉不保。所以便不难猜出，为何老将郑周刚要在此关键时刻出走。
   销售数据不佳
    而因地王产生的销售困局也还在继续。因为除了掣肘项目操盘手外，揽下的地王项目正在给金融街造成新一轮的困扰。
    从2010年到2014年，金融街存货余额便一路上扬，分别约284.52亿元、318.63亿元、376.79亿元、427.9亿元和506.51亿元。
    与此同时，高价出身的地王还在削薄金融街的利润、占用流动资金。
    2015年上半年，金融街控股在房产开发业务方面，实现营业收入42.31亿元，同比增长12.72%；但毛利率为20.88%，较去年同期再次下降10.97个百分点。
    受到销售的影响，其经营活动产生的现金流量净额已连续8年为负数。2007~2014年，金融街的经营活动产生的现金流净额分别为-8.13亿元、-51.27亿元、-15.71亿元、-24.81亿元、-22.26亿元、-19.26亿元、-29.06亿元和-3.21亿元。2015年年中，这个数据再次上升到-7.19亿元。
    为了支撑企业的资金运转，金融街不得不向金融机构加大融资力度。
    2015年4月28日，金融街发行24亿元的年度第二期中期票据；随后还在6月24日发行了15亿元境外人民币债券，以及8月30日再发行40亿元公司债券。
    并据调查，金融街的总债务也由2012年的274.61亿元逐步攀升到2014年的383.58亿元，2015年第一季度末进一步升至392.59亿元。净资产负债率由2014年年底的71.47%上升至2015年年中114.5%的高位。