易居院报告：上海房价高低与人口密度有相应关系
中房网讯 上海易居房地产研究院日前发布的《上海各区人口与房价关系》显示，房价高低和人口密度大小有相应关系，过去几年人口密度涨幅郊区快于市区，五年来上海房价翻倍的区县有10个，人口密度涨幅大的区域刺激了房价。统计资料显示，上海外来人口占比过半的区县有5个，其中虹口区每平方公里人口接近3.6万，位列上海各区县之首；静安房价8.9万元/平方米居上海各区县首位。
易居研究院报告指出，决定房价的因素很多，市场供求、区位交通及配套、项目本身品质及区域人口等。通过对比人口密度和商品住宅成交均价两个排名，发现人口密度与房价有较强的对应关系：比如人口密度相对较大的行政区房价相对较高，如静安、黄浦区等；人口密度适中的行政区房价相对也比较适中，如杨浦、宝山、闵行区等；人口密度低的区县房价相对也较低，如金山区、崇明县等。
该报告对上海各区县人口密度和房价关系进行了比较分析，找出了以下几个方面的特征或趋势：
第一，上海外来人口占比过半的区县有5个。从外来人口占常住人口比重排名看，松江外来人口占比为62%，位列排名第一位，杨浦外来人口占比20.4%，位列排名末位。外来人口占比较高的行政区主要是城市郊区，排名靠后的基本上是城市中心区。上海各区县人口构成中，外来人口占比超过50%，即外来人占比超过本地人口的区县有5个，依次分别是松江、青浦、嘉定、奉贤和闵行区。
第二，虹口每平方公里人口接近3.6万，位列上海各区县之首。从2013年上海各区县人口密度排名看，虹口以35757人/平方公里位列排名第一位，崇明以588人/平方公里位列排名末位，排名两端区县人口密度相差60多倍。此外，可知中心区与郊区间人口密度差别较大，排名末位的中心区长宁人口密度18418人/平方公里，仍远高于郊区排名首位的宝山区7414人/平方公里。从排名中可知，中心城区间人口密度相差不到2倍，远小于郊区各区县间人口密度相差12倍多的情况。
上海中心城区、郊区及远郊没有严格意义上的界定。报告把黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口及杨浦区（行政区域主要位于中环以内）认作八大中心城区，其他九个郊区县为浦东、闵行、奉贤、松江、青浦、金山、宝山、嘉定八个区及崇明县（行政区域主要位于中环与郊环之间），其中金山、崇明为远郊区县（行政区域基本上在郊环线以外）。
第三，静安房价8.9万元/平方米居上海各区县首位。从2014.09-2015.08最近一年上海各区县商品住宅成交均价排名看，静安以8.9万元/平方米的较大优势位列排名第一位，排名二、三位的依次是黄浦7.7万元/平方米、徐汇6.6万元/平方米，金山以1.1万元/平方米位列排名末位，城市不同区县之间房价差最高超过8倍。排除闵行、浦东部分地区位于城市中心区的原因，其他7个郊区县价格都低于上海市3万元/平方米的均价。虽然房价与许多因素有关，但从排名看，各行政区离城市中心的远近与房价高低成正比是勿容置疑的，即离市中心越近，房价越高，反之亦然。
第四，过去几年人口密度涨幅郊区快于市区。从2009-2013年上海各区县人口密度累计涨幅排名看，宝山以47.1%涨幅位列排名第一位，黄浦以13.7%的跌幅位列排名末位。上海各区县中，2009-2013年间仅黄浦区人口密度在下降；此外，崇明和静安两区累计涨幅也不到1%，涨幅远低于其他行政区域。人口密度涨幅较大的区县都位于郊区，以近郊区为主；人口密度涨幅较小或负增长的行政区都位于中心区或远郊，我们认为，2009-2013年间，由于中心城区内核心区人口密度的相对粘稠，借助旧城改造与新区开发之间的联动措施，使得中心区内的外围区域及近郊区成为城市人口导入的主要区域。
第五，过去五年上海房价翻倍的区县有10个。从最近一年相比2009年上海各区县商品住宅成交均价涨幅排名看，闸北以165.7%的累计涨幅位列排名第一位，涨幅排名二、三位的依次是崇明151.6%、徐汇144.9%；排名最后两位是金山和黄浦，累计涨幅分别是63%和62.2%。累计涨幅超过一倍的区县有10个，分别是闸北、崇明、徐汇、静安、虹口、普陀、闵行、奉贤、杨浦及长宁。 17个区县年均复合增长率基本上都超过10%，其中年均复合增长率达20%左右的区县有两个：闸北和崇明。
从累计涨幅排名看，由于过去几年郊区作为人口导入主要区域，尤其一些近郊区，人口导入速度比较快，人口密度累计涨幅相对都较大。相比之下，市中心区和远郊，如静安、黄浦、金山及崇明等，由于居住、生活成本较高，或交通、就业等不便，人口密度涨幅相对缓慢。
综上所说，报告认为，上海人口密度的涨幅会刺激房价。对比2009-2013年人口密度累计涨幅排名与近一年相比2009年房价累计涨幅排名。郊区县中，奉贤、宝山、青浦及松江区等人口密度快速增长的区域，房价涨幅相对较大；崇明县虽然人口密度涨幅较慢，但特有的宜居的自然生态环境、2009年相对较低的房价基期值等，过往几年房价涨幅相对较大。从中心区看，闸北、徐汇及普陀区等人口密度增长较快的区域，房价涨幅也相对较快；反之亦然，黄浦区体现的比较明显，人口密度出现较大的负增长，房价涨幅排名末位，由于黄浦的区位优势以及各项完备的配套等条件，房价涨幅仍然较大，年均超过10%；静安区的情况类似黄浦，但人口密度还是保持正增长，所以房价涨幅也快于黄浦区。
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