首只公募房地产信托投资基金现折价交易
深圳特区报讯(记者 徐皓) 102.5元净值的基金卖100元，这就是“市场先生”给出的报价。节前最后一个交易日，国内首只公募房地产信托投资基金(REITs)——鹏华前海万科REITs封闭式基金(简称鹏华前海)在深交所挂牌交易，最终报收于100.25元。昨日，其继续小幅走低报收于100元。
由于鹏华前海是第一只公募REITs，其上市表现备受关注。此前，一些机构认为该基金房地产投资部分可以获得高于债券市场的投资收益，而目前市场利率较低，上市后很可能出现溢价，但也有机构认为该基金存续期较长，可能会出现一定折价。而鹏华基金则在公告书中称，因鹏华前海主要投资于房地产项目及债券资产，具有对利率敏感的特征。由于基金投资的房地产项目及债券资产的剩余期限可能较长，基金份额将承担较高的市场利率风险，当市场利率波动较大时，基金份额的交易价格可能对基金份额净值出现较大幅度的偏离，从而产生折价或者溢价的情况。
那么，鹏华前海的折价现象正常吗？相关数据显示，封闭式基金折价交易是常态。截至9月30日收盘，所有股票型封闭式基金全部折价，其中，基金通乾折价7.14%，基金银丰折价15.05% ，基金科瑞折价12.68% ，基金久嘉折价14.05%，基金丰和折价11.73%，基金鸿阳折价10.38%。
业内人士分析，和开放式基金不同，封闭式基金买卖价格除了受单位资产净值影响外，还受市场供求力量影响，因此会出现基金市场价格和基金单位资产净值相背离，当供大于求时，价格低于单位资产净值，出现折价交易，当求大于供时，价格高于单位资产净值，出现溢价交易。以美国市场为例，数据显示，美国基金平均折价率为3%左右，其中，溢价交易基金占比约为31%，平价交易基金占比约为4%，折价交易基金占比约为65%。
投资是一门资产配置艺术，折价的REITs是否到了配置的好时机呢？不妨来看看美林时钟。2014年美林证券发表研究报告《The Investment Clock》，指出在经济的不同阶段相对应的投资策略。其主要原理是根据经济增长趋势和通货膨胀趋势，将经济周期划分为四个阶段：衰退、复苏、过热、滞涨。在经济周期的不同阶段变换时，债券、股票、大宗商品和现金依次有超过大市的表现。深圳前海天必成投资公司董事长徐晓斌指出，目前，经济到底处于何种阶段，每个投资者的答案不一样，但可以确定的是，投资者可在各种资产类别中做配置，以达到分散风险的目的。他分析说，“折价有时就像折翼，但折翼的是否是天使，取决于投资者心中的选择。”
在国外，由于分红稳定、流动性好等特征，REITs成为机构投资者和个人青睐的低风险类资产配置工具。其中，美国REITs常年平均回报率在7%左右。在我国，公募基金涉足REITs最早可追溯至2011年，当时，诺安等基金发行了QDII版REITs产品。之后，“中信启航专项REITs”、“苏宁REITs”等私募REITs相继推出。目前，万达等地产公司正准备推出REITs产品。据了解，多家基金公司也有意研发REITs产品，服务类公寓、酒店类、公共基础设施类等资产是其青睐目标，数十万亿元的基础资产体量，将为REITs提供巨大的市场容量。
随着时间的推移，地产金融化、证券化属性会将越来越显著，金融创新产品REITS的表现，无疑将成为窥豹一斑的新看点。其走势究竟会如何？投资者们不妨拭目以待。
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