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去化超40月郑州写字楼步入寒冬

https://www.biud.com.cn 2015年10月10日09:01 家居装修知识网

郑州素有“火车拉来的城市”之称，火车给郑州带来发展良机，并很大程度上决定了郑州的区域经济地位。进入高铁时代，郑州冀望高铁区成为继郑东新区CBD之外又一发展重心，然而事与愿违，郑州高铁区短时间涌现出的大量写字楼项目，导致销售缓慢甚至停滞、价格错位、同质化严重、空租率高等，郑州高铁区写字楼进入寒冬。
    写字楼扎堆，销售缓慢、库存量高
    近百亿元的投资，让郑州东站成为亚洲第二大火车站。2012年正式投入使用时，郑州高铁区域呈现商务氛围。从2011年至今，一栋栋写字楼围绕郑州新东站拔地而起。开发商纷纷争抢高铁经济，希望从中分取一杯羹。
    据不完全统计，以郑州高铁站为圆心，在3公里的半径范围内，分布着绿地之窗、绿地中心、雅宝东方国际广场、凯利国际中心、永和宇宙星、建正东方中心、升龙广场、易元国际、亚星广场等30多个在售写字楼项目。
    郑州市在2011年出台了住宅“限购令”，非住宅项目成为开发商以及投资客的新宠，大批资金涌入商业地产。与此同时，政府极力扶持高铁区。
    郑东CBD从当初的人迹罕至到如今的人声鼎沸，最早写字楼4000元/平方米的单价都无人问津，如今二手写字楼市场已经翻了5倍以上。由于商业地产交易税费高昂，都是以出租为主，东区写字楼，现在租金已达4元/平方米/天左右，让无数投资者赚得盆满钵满，高额的投资回报炒热了开发商以及投资客的热情。
    和CBD一样，高铁区的最大优势也是政府规划。尤其是绿地“地标缔造者”高调进驻高铁区，接连开发绿地之窗、绿地新都会、绿地中心等几个项目，其他开发商蜂拥而入，数十家地块相继入市，写字楼开发如雨后春笋，迅速呈“井喷”之势。
    “2009年，郑州写字楼根本就不够卖，基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年，销售非常好。到了2011年四五月份，销售就不行了。”河南楷林置业一名负责人曾对外表示。
    2015年7月在郑州市写字楼市场销量方面，郑东新区以5.97万平方米，占全市销售面积的66.63%。相当于其他几个区域销售总和的2倍。2014年，郑东新区写字楼销售近60万平方米，占据郑州写字楼市场份额半壁江山，但是仍难掩郑东新区写字楼市场庞大库存之忧。
    据统计，郑州全市在售写字楼项目约60个，其中泛高铁板块就超过30个，总体量约570万平方米，是2010年全年供应量的近6倍。从入市时间来看，大部分写字楼开盘集中在2012年底2013年初。
    据不完全统计，仅在2013年郑州写字楼市场的存量就高达400万平方米。其中高铁区库存也占据半壁江山，仅在2011年、2012年高铁商务区写字楼集中入市时，东区写字楼的库存量激增至近120万平方米。郑州一位房地产专家告诉笔者，截至7月份的统计数据显示，高铁区写字楼去化仍需40多个月。
    同策咨询机构发布《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》，衡量35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值，郑州则被认定为写字楼市场重点关注的城市。人均写字楼面积在35个城市中排第六位。
    郑州写字楼集中放量始于2012年，但当年下半年便出现“滞销”，高铁片区商务写字楼首当其冲，成为“重灾区”。
    如果说开发商集中开建写字楼存在羊群效应，绿地则是其中一只领头羊；但又因为理性，而遭本地开发商愤恨。
    “郑东绿地中心”开盘是郑州地产界迄今津津乐道的事件。其在高铁站对面建造的两栋286米高的摩天建筑，取“中原双子塔”名号意欲与此前打造的“千玺广场”一样，成为郑州又一地标建筑。
    双子塔在2012年开盘前引起市场的极大关注，就在业界纷纷猜测它会再创千玺广场5万/平方米高价并引发抢购狂潮时，绿地抖出的开盘价格仅为13500元/平方米，相当于数年前千玺广场开盘价的四分之一。这跌破了一众人的眼镜，也让许多同行彻夜难眠，这意味着市场将发生急剧变化。要知道彼时周边一些品质远低于绿地中心的写字楼均价都在一万七八。
    郑东绿地中心的开盘价格直接扭转了高铁区写字楼的销售风向标，很多嗅到市场变化的开发商纷纷跟随，降价去化。建正东方中心最坚决，从开盘的13000元/平方米，直接降至9000元/平方米，基本去化。而一些没能认清市场形势变化的开发商，换了一拨又一拨代理销售公司，依然卖不动，最终为郑州写字楼库存数字做出了贡献。一家名为上上国际写字楼甚至成为烂尾项目。
    同样是“等待”“煎熬”，大型地产商可暂时以价换量，巩固资金链，而部分小体量的，特别是靠资源背景等拿地，指望单个项目去实现利润最大化的中小开发商在市场面前脆弱得不堪一击。
    同质化、租金低、空置率高
    高铁区周边住宅、教育、医疗、交通等配套设施的缓慢进展，也一定影响到写字楼进驻率，大批写字楼去化慢已是事实，而已交房的写字楼也面临着高空置率和低租金的尴尬。
    据不完全统计，目前已经交房的写字楼中，绿地之窗交房最早，出租率基本70%左右，租金大约2.5元/天·平方米。而绿地之窗当时的销售均价是18000元/平方米。另外高铁区还有凯利国际中心、汇艺文化传媒中心、商会大厦等已经交房，目前租金都在1.5元/天·平方米左右，因为刚交付，入驻率都不高。
    投资回报率是投资写字楼产品最关键的指标。以高铁区成交均价为14000元/平方米的写字楼为例，按照当前最高2.5元/天·平方米的租金计算，差不多需要16年才能回本——如果未来不会出现高空租率的话。
    “因”种下了，“果”一定会出来。之前高铁区写字楼集中入市，这两年会迎来集中交房。而高铁区写字楼客户中的六七成属于投资型，市场竞争激烈之下，推高区域写字楼空置率、拉低租金收益将不可避免。
    写字楼扎堆只是显性问题，同质化现象却常被人低估。在高铁区，写字楼宣传噱头层出不穷，凡是写字楼没有不是5A、甲级的。这也是写字楼开发商缺乏开发和运营经验的最具体体现，而写字楼运营人才的匮乏，招商运营物业服务经验的缺失，也造成了高铁区写字楼品质参差不齐。
    最重要的是，优质写字楼一定是自持型，而郑州高铁区写字楼几乎全是出售型物业。原因很好解释：很多中小开发商一次性卖掉来获取现金流，甚至连车位都开始销售。这样造成的问题是出售之后缺乏统一的招商管理，更容易造成空置率高，继而让投资者承担了更多投资风险。
    在供需失衡的大背景下，项目再好、配套再完善、营销再高超，也很难再出现大赢家。