崔霁：工业用地配建公寓，有利于缓解三大压力
导语：随着一线城市土地资源的稀缺，盘活存量土地特别是工业用地成为了近期的热点和焦点。以上海为例，由于土地政策的严格限制，当前工业用地可以盘活的方向非常有限，多数还在延续着2003年左右的老厂房改造成创意园区办公，这种盘活更新方向难以适应或满足当前上海建设具有全球影响力的科创中心的承载空间要求和创新政策要求。故大胆提出应允许符合条件的工业用地部分配建公寓，从而有助于缓解办公市场压力、缓解租房市场压力和缓解交通拥堵压力。
2014年底，上海建设用地为3100平方公里，其中工业用地为800平方公里，整个工业用地占建设用地比重达到25.8%，而这一比重已经远超纽约市的7.5%，东京都的2.5%，大阪市的14.5%。由于2020年上海建设用地将锁定在3226平方公里，同时工业用地占比远高于其他发达地区，因此工业用地盘活转型成为了近期的热点和焦点。
以轻工业为主，改造方向多为办公形态。上海是近代中国工业的发源地之一。解放前，旧上海工业部门的结构有明显的半殖民地工业特征，轻纺工业同重工业两者比重极不相称。据统计，至1949年轻纺工业产值占全市总产值的88.2%，而重工业产值仅占11.8%。当时轻纺工业所占的比重上的绝对优势，使轻工业为主导成为了上海工业发展的特点。通常轻工业的厂房多是多层厂房，上海的统计表明，1973年建造的多层厂房占厂房总面积的60%，1975年达到了70%。从20世纪80年代起，上海着手产业结构的调整，大力发展第三产业，随着旧城区改造与经济结构的调整，很多在城区的工厂迁到城郊或是城外，带来很多中心城区的旧厂房的空置，这其中很大一部分是多层厂房。早些年可以进行“退二进三”有些工业用地变性补交部分出让金成为住宅用地，而近几年这种做法已经行不通，因此这部分多层厂房载2003年左右多数改造为办公形态进行再次出租，2005年达到高峰。同时，根据上海城市总体规划和土地利用规划，104区块和195区域是工业用地主要集聚区，由于195区域未来以产业转型为导向，那么这个区域的大部分厂房多承载的是第三产业，并且从形态上以老厂房改造的创意园区办公业态为主，如8号桥，1933老厂房等，多数集中在区域较好的位置。104产业区块未来以产业升级为导向，其中一部分也承载的多为总部研发办公等功能，如张江、漕河泾、金桥等园区。因此未来工业用地无论是转型还是升级，土地上承载的主要形态都是办公。
从研究者的角度，站在市场需求的立场，工业用地改造存在业态单一，千园一面，配套不足的问题，建议考虑在改建的园区内配建一部分出租公寓，既满足现如今大众创业的高潮，又满足园区的居住生活功能的不完善，最重要的是有利于缓解当前上海城市发展的三大压力。
一、缓解办公市场的压力
上海的办公市场已经面临着巨大的供大于求的压力。根据易居研究院数据显示，近五年上海的办公存在严重的供大于求，5年半累计库存超过400万方，而未来五年内，上海预计累计交付甲级写字楼约725万方，年均新增供应规模将超过150万平方米。而过去五年，办公年均去化量大致在150-250万方之间，未来五年随着整个中国经济进入深度结构调整，上海的整体办公市场供大于求的状态将会愈加严重。这些统计的仅仅是纯办公物业，还没有计算工业用地上的办公性质物业。工业用地上的办公空间相对于新建办公楼具有成本低、周边配套全、灵活个性空间的特征，其更容易受到追捧，如果将这一部分也纳入统计，随着这部分工业用地转型升级的深化，未来将进一步加剧整个办公市场的供大于求。因此考虑一部分改建园区配建出租公寓，可以相应缓解办公市场供大于求的压力。
二、缓解租房市场的压力
上海作为每年60万人口的净流入的城市，整个租房市场是一个拥有巨大发展潜力的市场，在这一市场上，政府可以提供部分公租房产品，但这部分房源对于整个强大市场需求而言是杯水车薪，严重供不应求，那么剩下的租房需求根据国际经验，只能通过社会力量来解决，当前国内在互联网+的大潮下，出现了出租公寓相关产业链的一系列企业。像you+公寓，蘑菇公寓、优客逸家、魔方公寓一部分是承租商办性质的楼改造成公寓，其中也有工业用地属性，但工业属性的土地上改建为公寓产品，当前在国内规定属于违章建筑，无法可持续发展。因此今后将盘活存量工业用地与市场上巨大的租房需求相结合是值得研究的领域。
三、缓解交通拥堵的压力
根据易居研究院调研数据显示，全国17城市租房族上班所需时间达到30分钟甚至更久，其中一线城市北京上班耗时最长，达到44分钟；其次是上海，达到36分钟；广州，达到31分钟；深圳，达到30分钟。上班耗时较长一是交通拥堵的压力造成；二是居住区域与产业区域分布不合理造成的。上海城市的发展战略是严格控制城市发展规模，坚持中心城人口疏解。而这些年通过市中心无住宅用地可供，而将新增住宅用地往郊区集聚，从而实现了人口疏解到郊区；同时，政府也希望企业能够在郊区集聚，通过新增商办土地往郊区集聚，企业在郊区落户税收的优惠等一系列政策下，实现了企业注册地疏解到郊区，而企业办公地依然向市中心进一步集聚的局面。这就形成了每天人们都要耗时1小时左右，从郊区居住地赶往市中心上班地。因此提出在市中心合适的老厂房改建园区中配建一部分公寓，可以大大缩减人们上班耗时时间，缓解交通拥堵的压力，同时也有利于园区的配套完善更便于招商，从而增加整个园区的产业集聚力。
结语：上海市政府今年为加快推进建设具有全球影响力的科技创新中心，发布了69号文《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法（试行）》，重点是支持园区平台公司发展，目的是简化审批提高行政效率。目前整个的关于工业用地政策均未触及到核心内容，从而没有政策指导下的市场运作案例，政府考虑政策的两难境地凸显，既希望能够有所突破，但又不希望出现较大的政策风险。上海未来如果要建设具有全球影响力的科创中心，对于工业用地政策的创新突破恐怕是永远绕不开的主题。
（作者为上海易居房地产研究院咨询中心总经理）
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