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高盈利房企如何买地避开一线城市扎堆争抢

https://www.biud.com.cn 2015年10月13日08:20 家居装修知识网

日前，北京市国土局公布了今年前三季度该市经营性用地成交情况，北京市前9个月已经成交经营性用地45宗，土地面积412公顷，土地成交额约1004亿元。其中，北京市今年前三季度供应土地中以住宅用地为主，约占总成交面积三分之二。

另外，根据中国指数研究院对全国300个城市土地市场的监测，其统计全国300个城市在今年前三季度共成交土地约1.6万宗，同比减少了26%，土地出让金总额为1.35万亿元，同比减少了23%。

不过相比之下，全国300个纳入监测的城市土地市场成交楼面价达到了1308元/平方米，同比则上涨了11%，其中住宅类用地成交楼面均价约为2108元/平方米，同比上涨了22%。

虽然全国土地市场整体成交上相较去年有所放缓，不过随着全国房地产市场逐渐企稳，一、二线城市土地市场受到房地产开发企业追捧，尤其是北上广深4个一线城市，迎来了各大房企扎堆在土地市场的回归。

中原地产研究部统计数据显示，9月，一线城市合计土地成交额达到了588.78亿元，创造了年内的最高纪录，环比涨幅高达188%。二线城市土地成交额达到了1214.7亿元，环比上涨达到了41%，也创造了年内最高。

比如，在今年前三季度的北京土地市场，北京城南区域在7月份前后集中出让了多宗地块，引来众多品牌房企争抢，不少地块不仅高溢价成交，而且多宗地块住宅部分高比重配建限价房，几乎无纯商品房面积以供开发销售，不过这些房地产企业依然对这些地块趋之若鹜。

虽然类似北京这样的一线城市土地市场引来众多房企集中回归，但仍有个别房企并不愿意扎堆“凑热闹”，相比往年在土地市场的激进，在今年拿地上则表现得颇为谨慎。

龙湖谨慎

龙湖地产在今年上半年的净利率超过了23%，相较去年同期27%的净利率水平有所下降，但龙湖地产目前的盈利水平仍然高于同业平均水准。

今年上半年龙湖地产的合同销售额有所增长，但是公司在土地策略上表现谨慎。今年上半年，龙湖地产新增收购土地储备总建筑面积79万平方米，其中 45%位于华南区域，23.4%位于环渤海区域，17.9%位于长三角地区，另外13.7%则位于西部地区，平均新增土地成本约为8000元/平方米，以此计算，龙湖地产在今年上半年耗费的土地收购支出约为63.2亿元。

在2014年上半年，龙湖地产新增收购土地储备总建筑面积约为192万平方米，其中56.2%位于长三角地区，19.3%位于环渤海区域，19.3%位于华南地区，5.4%位于西部地区，平均土地收购成本约为7380元/平方米，以此计算龙湖地产去年上半年花费在土地收购上的资本支出约为142亿元。

到今年上半年，龙湖地产在新增收购土地储备总建筑面积及收购土地资本支出，分别只相当于去年上半年的4成左右。

不过，在今年下半年的8月份和9月份，龙湖地产分别耗费了47.7亿元和45亿元在南京与厦门竞得两宗土地，合计总建筑面积超过66.35万平方米。此外，龙湖地产也在北京、重庆和杭州陆续获得土地储备，权益建筑面积约58万平方米。

其实，龙湖地产从2012年开始优化土地结构，不断补充好城市以及城市中好区位的地块，同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化，以此让公司的土地结构更加合理。

龙湖地产总裁邵明晓在今年上半年公司业绩发布会上介绍，今年上半年公司获取的7个项目在进一步向核心城市聚焦，包括3个北京项目、2个上海项目以及各1个位于厦门和重庆项目。

而龙湖地产目前公司的土地储备较年初继续减少了约200万平方米至3100万平方米，研究机构申万宏源预测公司到年末土地储备还会继续减少到 3000万平方米左右，公司土地储备结构调整历时3年多时间已经逐步接近尾声，“但区域布局则会更加良好，公司对未来年均至少10%的规模增长有信心。”

融创并购

另一家在今年上半年净利润率同样达到23%的上市房企融创中国，在今年公开竞买的土地市场上同样出手谨慎，但是通过对其他公司和项目并购增加了大量的土地储备。

融创中国在今年上半年的业绩报告中指出，今年上半年随着房地产市场的不断分化，土地市场分化更加明显，众多房地产公司减少了三、四线城市的投资，将大量资金聚集在一线城市和少数二线核心城市争夺优质土地资源，致使这些区域市场的土地市场出现过热。

“本公司一直保持审慎的态度，放弃了诸多价格过高的土地，规避了拿错地的风险，同时公司也积极通过并购等灵活方式把握了市场机会，在一线城市上海，通过并购绿城中国合营公司股权以及并购上海东郊地块部分股权获得了大量优质权益土地储备，公司还进入了研究多年的济南和南京两个城市，在这两个城市分别获得了一个项目，完善区域布局。”融创中国在中期业绩报告中写到。

在今年上半年，融创中国在现有城市及新进入的济南和南京获得了合计权益土地储备525万平方米，远超公司在全年全年的土地储备补充，2014年融创中国全年新增土地储备仅349万平方米。

融创中国在今年上半年新增土地储备过程中，倾向于利用并购方式获得这些土地项目。比如，融创中国在上海通过并购上海浦东东郊地块从而获得上百万平方米土地储备。

另外，融创中国还通过并购与绿城合营公司股权获得长三角土地储备、收购重庆中渝置地项目增加土地储备，以及融创中国董事局主席孙宏斌私人公司筹划收购雨润集团资产中也包括大量房地产项目。

“融创目前收购的形式主要是选择通过公司并购和项目收购，这种方式可以让融创的选择更多，而且这些项目也多是成熟的城市和地区，收购对象都有着优质的土地资产以供开发。”易居中国的一位人士告诉记者，“融创选择收购项目和公司的方式增加土储，相比招拍挂的途径更加灵活，而且现在一线城市招拍挂的土地限制条件严格苛刻，操盘难度较大。”