金科蒋思海：深度剧透金科战略大片
(周旭/文)从2011年，接替黄红云出任金科股份总裁职位后，蒋思海一向非常低调，这符合金科的战略风格，也和董事长黄红云的作风非常相似。
近日，中房网网有幸约到金科另一位大佬级人物——金科总裁蒋思海。在一番畅聊之后，蒋总裁将金科产品、战略、布局解析的非常透彻，记者对这家企业有了进一步的了解。
金科，是一家起步于重庆、深耕中西部市场的房企。近些年来，随着华南、华东以及“闽系”房企的崛起，一线城市市场的争夺日趋白热化。
正因如此，这家重点“掘金”二三线城市房地产市场的企业，非常容易被人忽略。
如今，金科凭借对重庆及中西部市场的深耕，挖掘出中西部二三线城市房地产市场的巨大潜力，并由此逐步辐射华东、华北，乃至全国。
一头盘踞西南的睡狮已经苏醒，经过17年的成长，金科早已从单一的开发商，成为了更具人情味、文化感、现代意识的出色房企。
不冒进、不龟缩“金字塔”模式布局扩张
中房网：金科在全国主要布局是以二三线城市为主，一四线城市为辅，请问，金科制定这种战略布局的原因是什么?
蒋思海：金科是在重庆发展起来的，通过这些年的发展，我们认识到，自身战略要和自身实力相结合。特别是制定出走全国化道路以后，在哪些区域进行发展，我们都在考虑。如果我们占据了二三线城市，实际上就建立了一个金字塔的模式，二三线城市在金字塔的高端延伸下来的能力是很强的。比如，我们现在准备进入郑州，郑州可以把整个河南都辐射到，这种人群的延伸和吸附能力非常强。这就是我们为什么要制定以二三线城市为主，一四线城市为辅的战略的原因。
当然，这并不表示我们不进军一线城市，一线城市我们也进，比如北京，在北京我们主要是做品牌，扩大品牌影响力。在二三线城市，我们主要是做规模和利润。在目前的市场情况下，这种战略和金科本身所处的阶段是符合的，我们坚持在走，效果也还不错。我们这个战略还会继续坚持下去。
中房网：金科的业绩在各个城市中是怎么布局的?
蒋思海：我们成立了四大区域公司：华东区域公司，华北区域公司，中西部区域公司，以及重庆区域公司。重庆区域公司主要以重庆、贵州、云南为主，华北以北京、山东为主，华东以江苏的苏州、南京为主。在空间布局上，以重庆为主，占45%左右，同时强化其他区域的深耕。
中房网：每个区域在大的方针上有什么不同?
蒋思海：根据市场情况，每个区域的产品占有是有差异的，但是主要还是以客户需求为主，根据需求来制定差异化的战略。
销售目标调整用规模换利润
中房网：2014年的时候，金科提出2015年销售目标500亿。但是，在经历了去年的市场波动之后，金科现在预期的目标是多少?
蒋思海：在房地产的白银时代，第一，我们要追求有质量的发展，不能一味的追求规模，在利润和规模之间要找到一个平衡;第二，在这个过程中，我们也在进行一些升级和转型，我们看中的不是这两三年规模增长多少，而是在两三年以后，金科可持续发展的能力强不强，这个我们的一个重点。
目前我们的整体战略是，以新地产、新能源双占有，在这个过程中，利润规模适度。我们今年的销售目前是300亿，规模不是我们发展的核心，以规模利润的可持续发展为主，才是重中之重。
中房网：去年和今年，影响金科业绩的最主要原因是什么?
蒋思海：现在我们的业绩还是在年度目标范围之内。如果要追求规模就要牺牲利润，现在我们不去做这些事情，而是把原来确定的一些项目，根据市场情况，适度的放缓开发规模，达到年度的目标就行了。
中房网：面对市场波动，金科有没有做比较大的战略?
蒋思海：有。我们在年初的时候，对进驻的整个区域，在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到，第一，要控制新增的开发规模;第二，对市场接受力差的产品类型做调整。
谨慎拿地以二线城市为主
中房网：金科的土地储备情况如何?最近有没有拿地的打算?
蒋思海：金科拿地有两个特点，第一，前瞻性拿地;第二，谨慎拿地。关于拿地，我们也制定了几个原则：第一，不去当地王;第二，坚持二线城市为主，一四线城市为辅。
今年我们拿了几块地就非常好，一是7月份在苏州园区及甪直拿的一块地，二是8月份在重庆拿了400多亩地，三是9月份在新疆乌鲁木齐好的地段拿了一块地。金科目前的土地储备接近2000万方，至少可以维持公司4-5 年的开发，每年的新增量有700万方左右。越是土地疯狂的时候，我们反而越谨慎，只会前瞻性的拿一些地，作为我们的储备。
中房网：近期有没有进驻北上广深的打算?
蒋思海：我们还是以二线城市为主，比如合肥，郑州，南京，一线城市仅限于北京，在北京我们伺机而动。对于已经进驻的城市，我们会进行深耕，但不会在新的区域做投机。
转型前先思考
中房网：现在很多房企都在做转型，您认为房企转型应该重点注意哪些方面?金科在转型上做了哪些尝试?
蒋思海：首先是升级，升级做好后，持续发展空间也是有的。金科原来是做传统住宅的，但是升级之后，我们做了一些调整。第一，从产品业态上，我们对产品做了延伸，比如产业园区、健康园区、文化旅游等，实际上增加了原有产品的附加值。第二，以前我们以物业管理为主，但升级后，我们不仅仅是开发商、服务商，还是运营商。
另外一点，金科为什么选新能源?第一，新能源是国家产业政策支持的行业;第二，这个产业的潜力很大，一旦我们投入项目以后，只要通过国家发改委的审批，收益非常稳定，资本市场也非常认同。
值得一提的是，在做转型的时候，是否具备新的生产运营能力是核心，如果不解决人的问题是没用的。金科在走转型之路时，就是要把方方面面的问题都考虑到。
总的来说，金科的转型，一是选对了方向，二是抓住了时机。
“金九银十”房价不会大幅上涨
中房网：去年房地产市场相对来说比较低迷，今年整体的形势有所回升，您预测一下接下来这几个月楼市的走势会如何?
蒋思海：我们在年初就对今年整体的楼市走向做了判断：第一，价格温和上升;第二，规模比较平稳。整体来看，下半年要好于上半年。不过这里面存在一个问题，就是区域差异特别大，中西部和东西部沿海差异大，一线城市和三四线城市也有差异。我们的想法是：谨慎夺冠，先抑后扬，区域分化严重，各种情况还是存在。
中房网：今年以来，出台了不少利好楼市的政策，你认为，这对于接下来的房地产市场有没有影响?
蒋思海：总体来说肯定是利好的，但还是要看区域。库存大的一些城市，政策出来以后，效果可能不会太明显，但对于整个市场信心的提升还是有帮助的。对于一些区域来说，政策的绝对利好作用可能会有所滞后。
中房网：在您看来，今年金九银十的楼市情况会如何?
蒋思海：8月份数据并不好，金九银十和七八月相比，应该要好一点，但是出现较大的涨幅也不大现实。
互联网再强大也是一个工具
中房网：互联网思想非常流行，金科在这方面有没有做尝试?
蒋思海：我们的一个大思路是，从物业管理变成社区综合运营商。举几个数据，我们的微信公众号关注人数达到十几万，平均每一次的推送阅读量都可以破两万，前几天，我们的o2o品牌生活馆上线，两个社区每天有1500人下单，如果200个社区全部启动生活馆，每天会达到10万单，这是很惊人的。
另一块是线上线下的结合，今年腾讯有两个评选，一个是区域的公众号，我们是整个中西部区域社区开发运营的NO.1，二是社区o2o，我们纳入了腾讯的前20。
互联网是很强大，但他只是一个工具，如果没有线下的强大，线上是没有任何意义的，为什么我们在做生活馆和o2o，只有每个社区都有我们的实体店，才能保证一个强大的线上线下联动，增强用户的粘度。
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